資管裕道人 作者：裕道人
近一段時(shí)間，港股市場(chǎng)似乎上演這一天崩一家房企的節奏，這家地產(chǎn)公司就是景瑞控股。繼正榮地產(chǎn)、天譽(yù)置業(yè)、佳源國際等房企之后，又一家股價(jià)閃崩的房地產(chǎn)企業(yè)。
5月30日，景瑞下跌-47.83%，成交量為3138萬(wàn)，成交金額184.萬(wàn)，區間振幅高達80.43%。正是如此夸張的波動(dòng)，引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。
針對股價(jià)的巨大波動(dòng)和市場(chǎng)的質(zhì)疑，景瑞控股向媒體回應表示，公司內部正在了解情況中，目前公司運營(yíng)一切正常。
景瑞控股連續兩日的下跌，其實(shí)早在幾個(gè)月前就埋下了伏筆。
一、暴跌事出有因
從2018到2020年，景瑞控股交給市場(chǎng)的數據基本乏善可陳。年報顯示，2018年至2020年期間，景瑞控股實(shí)現的營(yíng)業(yè)收入為112.76億元、132.95億元、127.83億元，同比變動(dòng)-28.06%、17.91%、-3.86%；利潤方面，2018年至2020年，景瑞控股的扣非歸母凈利潤為7.62億元、6.22億元、3.57億元，同比變動(dòng)54.87%、-18.39%、-42.56%。
2021年，公司實(shí)現合約銷(xiāo)售額約為270.11億元，同比增長(cháng)5.9%，銷(xiāo)售達成率為90.04%，期內實(shí)現歸母凈利潤1.275億元，同比下滑86.69%。在投資者會(huì )上，聯(lián)系主席兼CEO 閆浩提出了有信心完成310億的銷(xiāo)售規模的目標。
到了2022年，隨著(zhù)一系列內外部變化，景瑞控股的債務(wù)壓力開(kāi)始顯現。3月12日，景瑞控股有一筆1.9億美元票據到期、利率為12.75%的債券。景瑞控股正在與一位中國財務(wù)顧問(wèn)就潛在報價(jià)進(jìn)行初步談判，具體條款尚未確定。有關(guān)報道顯示，因尚未償還本金額1467萬(wàn)美元，構成局部違約。
來(lái)自Wind的數據顯示，景瑞控股目前尚有5只未到期美元債券，其中有3只美元債將于2022年到期，3月的1.9億美元已經(jīng)違約、還有兩筆7月25日到期的2.6億美元12%債券和9月26日到期的1.5億美元12%債券。
在嚴峻的市場(chǎng)環(huán)境和債務(wù)壓力之下，景瑞控股的下跌毫無(wú)意外。
二、景瑞債務(wù)知多少
5月26日，景瑞控股發(fā)布公告稱(chēng)公司有一筆總額為13.5億元人民幣的公司債“21景瑞01”，將于5月31日付息，票息7.2%。此外，還有一筆余額2.6億美元債將于今年7月25日到期，票面利率12%。
從上述數據可以發(fā)現，無(wú)論是人民幣債券還是美元債券，景瑞控股都是支付的高利率，一旦經(jīng)濟下滑或者銷(xiāo)售不及預期，債務(wù)端的壓力就陡然出現。
截至2021年6月30日，景瑞控股報告的短期債務(wù)為142億元人民幣（22億美元），而短期債務(wù)為85億元人民幣（13億美元）。景瑞控股是一家高度依賴(lài)離岸債券市場(chǎng)作為其主要融資渠道，報告期內（2021年6月30日）該部分占公司總債務(wù)的37%。
一方面是對于離岸債券市場(chǎng)的高度依賴(lài)，一方面是高企的流動(dòng)性負債。公開(kāi)數據顯示，截至2021年末，景瑞控股流動(dòng)負債為387.62億元，其中一年內到期的短期債務(wù)有106.78億元，占全部借款比重的49.5%，而景瑞控股賬上的現金及等價(jià)物僅為109.91億元。
僅靠目前目前賬上的流動(dòng)資金，要覆蓋待償還的債務(wù)或存在相當的困難。
三、屋漏偏逢連夜雨
除此之外，隨著(zhù)景瑞控股業(yè)務(wù)規模的減弱、再融資風(fēng)險增加。
1月25日，穆迪將景瑞控股的公司家族評級（CFR）從“B2”下調至“B3”，并將其高級無(wú)抵押評級從“B3”下調至“Caa1”。穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示：“景瑞控股的CFR下調至‘B3’，反映了該公司業(yè)務(wù)減弱和再融資風(fēng)險增加，因為其融資渠道減少，未來(lái)12-18個(gè)月到期的債務(wù)規模龐大”。
從融資渠道上來(lái)看，除了海外發(fā)債和銀行借款等傳統融資渠道以外，景瑞控股主要還通過(guò)股權、股權質(zhì)押、非標等方式進(jìn)行融資。曾和愛(ài)建信托、浙金信托、山東信托、杭工商等等多家信托有過(guò)深度的合作。
雖說(shuō)如此，景瑞控股的財務(wù)基本面還不算太糟糕。2021年上半年，景瑞控股資產(chǎn)負債率（剔除預收款）為67%，凈負債率為74%，現金短債比為1.7。努力完成三道紅線(xiàn)全面達標。對于景瑞而言，最大的風(fēng)險是再融資的風(fēng)險，尤其是在當前信貸環(huán)境緊張的情況下，超12%的利率，顯然不可持續。
當然，上述并不能準確完整描述景瑞控股所面臨的風(fēng)險。
根據財報，公司于2021年12月31日涉及為借款抵押的資產(chǎn)金額為人民幣173億元，抵押物為土地使用權、在建物業(yè)、投資物業(yè)、物業(yè)、附屬公司股份、銀行存款等，如果公司流動(dòng)性出問(wèn)題，這部分資產(chǎn)隨時(shí)可能被凍結。值得一提的是，1月23日，景瑞控股旗下子公司景瑞地產(chǎn)遭股權凍結5000萬(wàn)元。
1.75億美元的局部違約，帶來(lái)的是連鎖反應。14.39億的貸款需要立即償還，包括長(cháng)期款項2.7億，且其中人民幣8.13億乃由集團的銀行存款悉數擔保。
業(yè)績(jì)乏力、負債承壓、口碑下行等問(wèn)題成為懸在景瑞控股頭頂。
面對不斷違約的債務(wù)，信托非標能抗住么？
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