作者：齊精智律師

在建工程收購和存量資產(chǎn)收購是房地產(chǎn)資產(chǎn)收購的重要對象。對于在建工程收購，一方面該在建工程項目已支付全部土地使用權的出讓金，并取得土地使用權證書(shū)；另一方面，該在建工程土地投資開(kāi)發(fā)需要完成總投資額的25%。齊精智律師提示對于存量物業(yè)轉讓項目而言，收購方需重點(diǎn)關(guān)注該項目是否已取得產(chǎn)權證書(shū)，是否存在抵置押或存在建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權，收購后辦理過(guò)戶(hù)手續是否存在法律障礙等問(wèn)題。

根據財稅[2009]59號的規定，資產(chǎn)收購是指一家企業(yè)（受讓企業(yè)）購買(mǎi)另一家企業(yè)（轉讓企業(yè)）實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的交易。國家稅務(wù)總局公告2010年第4號指出“實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，是指企業(yè)用于從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、與產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入直接相關(guān)的資產(chǎn)，包括經(jīng)營(yíng)所用各類(lèi)資產(chǎn)、企業(yè)擁有的商業(yè)信息和技術(shù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的應收款項、投資資產(chǎn)等”。

一、直接轉讓。

1、企業(yè)所得稅。

在直接轉讓資產(chǎn)中以股權作為支付對價(jià)的，滿(mǎn)足以

下條件可申請特殊性稅務(wù)處理，暫時(shí)不用繳納企業(yè)所得稅。

最新頒布實(shí)施的《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財稅[2014]109號）將適用特殊性稅務(wù)處理的股權收購和資產(chǎn)收購比例由不低于75%調整為不低于50%，因此，滿(mǎn)足以下條件可申請特殊性稅務(wù)處理，暫時(shí)不用繳納稅款：

（1）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。

（2）被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權比例符合本通知規定的比例。（50%）

（3）企業(yè)重組后的連續12個(gè)月內不改變重組資產(chǎn)原來(lái)的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（4）重組交易對價(jià)中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。（85%）

（5）企業(yè)重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個(gè)月內，不得轉讓所取得的股權。

2、增值稅。

收購標的僅僅是資產(chǎn)，不包括負債及人員等，無(wú)論收購方是用股權支付還是非股權支付，均按照銷(xiāo)售貨物、不動(dòng)產(chǎn)以及無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行增值稅處理。

若收購標的得資產(chǎn)是一項業(yè)務(wù)，根據13號公告及36號公告的規定，納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并，分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與期限和、相關(guān)的債權、負債及勞動(dòng)力一并轉讓給其他單位和個(gè)人的，不屬于增值稅的征稅范疇。

3、土地增值稅。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號）規定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。但是上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。因此，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股是否涉及到土地增值稅，主要看投資主體和被投資主體是否為房地產(chǎn)企業(yè)。

二、不動(dòng)產(chǎn)出資入股后轉讓股權。

1、企業(yè)所得稅。

居民企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉讓所得，可在不超過(guò)5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應對非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評估并按評估后的公允價(jià)值扣除計稅基礎后的余額，計算確認非貨幣性資產(chǎn)轉讓所得。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應于投資協(xié)議生效并辦理股權登記手續時(shí)，確認非貨幣性資產(chǎn)轉讓收入的實(shí)現。企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)投資，符合《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財稅〔2009〕59號）等文件規定的特殊性稅務(wù)處理條件的，也可選擇按特殊性稅務(wù)處理規定執行。

2、增值稅。

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》中規定，適用一般計稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應自取得之日起分2年從銷(xiāo)項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買(mǎi)、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目。

根據以上規定，接受投資入股取得不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項稅額可以從銷(xiāo)項稅額中抵扣，從側面可以說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股是征收增值稅的，并可開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票用于被投資單位進(jìn)行抵扣。

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》規定：在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權、負債和勞動(dòng)力一并轉讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權轉讓行為，屬于不征收增值稅的情形。

三、資產(chǎn)劃轉。

資產(chǎn)劃轉原系國有企業(yè)之間資產(chǎn)流轉的一種方式，《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權無(wú)償劃轉管理暫行辦法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權無(wú)償劃轉工作指引》等均對資產(chǎn)劃轉作出相關(guān)規定。但《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財稅﹝2014﹞109號）則將“劃轉”這一國有資產(chǎn)特有的處置方式擴大到所有的居民企業(yè)之間，不再限于國有資產(chǎn)的處置。

1、企業(yè)所得稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)（股權）劃轉企業(yè)所得稅征管問(wèn)題的公告》國家稅務(wù)總局公告2015年第40號：

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