2021年底，中央政治局會(huì )議、中央經(jīng)濟工作會(huì )議輪番定調：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。我們認為政策底線(xiàn)是保交樓，最大程度維護住房消費者的合法權益。而從具體政策措施來(lái)看，主要涉及以下兩方面內容：

其一，加強預售資金監管。2021年，西安、天津、石家莊等33省市相繼加強預售資金監管，全部購房款需直接存入專(zhuān)用監管賬戶(hù)，并實(shí)行全額、全程監管。預售監管資金可細分為重點(diǎn)監管資金和一般監管資金。

重點(diǎn)監管資金主要用于工程建設，其有兩種計量方法：第一，預售資金比重，一般在10%-40%區間；第二，設定工程造價(jià)，或是固定的建安造價(jià)1500-5000元/平方米，或是工程造價(jià)的1.1-1.3倍。開(kāi)發(fā)企業(yè)依據項目施工進(jìn)度，分批次提取重點(diǎn)監管資金。西安、石家莊、泉州等政策力度相較嚴苛，主體結構封頂僅能提取50%的重點(diǎn)監管資金。

一般監管資金優(yōu)先用于工程建設和償還開(kāi)發(fā)貸，各城市取用規則差別較大。山東、天津等相較寬松，企業(yè)可自行提取使用一般監管資金，重慶、廈門(mén)等則需向監管部門(mén)、監管銀行申請支取。

其二，支持優(yōu)質(zhì)房企收并購。2021年末，央行與銀保監會(huì )聯(lián)合出臺通知，鼓勵銀行業(yè)金融機構做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持和服務(wù)。據悉，銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線(xiàn)”相關(guān)指標。而在大約1個(gè)月的時(shí)間，招商蛇口便從啟動(dòng)到完成注冊并購票據，直觀(guān)反映決策層對于問(wèn)題項目交付風(fēng)險的高度重視，利好政策落地速度略超預期。

需要提醒的是，相較于問(wèn)題房企動(dòng)輒上千億的土儲貨值，招商蛇口注冊30億元并購票據及其他房企計劃發(fā)行的并購票據，資金規模差距著(zhù)實(shí)明顯。

02 項目交付風(fēng)險需警惕

據CRIC不完全統計數據顯示，截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)監測城市尚未交付的問(wèn)題項目總建面約2468萬(wàn)平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。其中，鄭州、長(cháng)沙、重慶和武漢等項目交付風(fēng)險較大，尚未交付的問(wèn)題項目總建面皆超200萬(wàn)平方米、總套數皆超2萬(wàn)套。例如鄭州，截至2021年末，尚未交付的問(wèn)題項目總建面約271萬(wàn)平方米，占成交面積比重高達29%。又如長(cháng)沙，尚未交付的問(wèn)題項目總建面高達446萬(wàn)平方米，占比同樣達到25%。

區別于之前房地產(chǎn)行業(yè)出現危機，背后總有一只無(wú)形的手及時(shí)“救市”，行業(yè)便能轉危為機。長(cháng)此以往，房地產(chǎn)行業(yè)形成尾大不掉、企業(yè)大而不能倒的一致預期。

本輪房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿仍是政策主旋律，房企融資的“三道紅線(xiàn)”、房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”還將繼續落實(shí)下去。而在行業(yè)良性循環(huán)的政策大環(huán)境下，無(wú)論是居民按揭貸款邊際改善，還是涉房融資適度松綁，政策本意并非是救行業(yè)，也不是救企業(yè)。

我們認為房地產(chǎn)行業(yè)仍需自救，主要涉及以下兩方面內容：

其一，穩定市場(chǎng)預期，支持居民自住以及改善性住房需求，保證正常房地產(chǎn)交易平穩運行。更為重要的是，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，解決方案不能浮于表面，而要從根本上解決行業(yè)問(wèn)題。

其二，繼續落實(shí)房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制。短期內，“四限”調控仍需從緊執行，核心一、二線(xiàn)城市更要堅持房地產(chǎn)調控目標不動(dòng)搖、力度不松勁。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還要繼續落實(shí)下去，將企業(yè)負債率、居民杠桿率調降到相對安全的水平。

企業(yè)同樣要自救，不能抱有僥幸心理，翹盼政策暖風(fēng)、行業(yè)轉機等，更不能“躺平”，放任企業(yè)風(fēng)險向更多領(lǐng)域全面擴散，引致系統性風(fēng)險。

聯(lián)系到每套房子的背后都是千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)小家庭，更是社會(huì )這個(gè)大家庭。在當前的困難關(guān)頭，更要弘揚企業(yè)家精神，采取促銷(xiāo)售搶回款、出售股權和資產(chǎn)、引入戰略投資者等有效措施，將“保交樓”工作全面落到實(shí)處。

長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將持續提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲取業(yè)績(jì)集中度提升的機會(huì )，問(wèn)題房企則將出清。

綜上所述，在劃定“保交樓”的政策底線(xiàn)后，市場(chǎng)信心有望逐漸恢復，居民自住以及改善性購房消費將穩步釋放，房地產(chǎn)交易或將恢復正?；?。預計2022年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交或將持續低迷，同、環(huán)比或將明顯下滑，而受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將繼續擴大。但下半年市場(chǎng)或將出現轉機，核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)相對堅挺，成交有望率先企穩回升，多數三、四線(xiàn)城市在下半年最遲年底，市場(chǎng)同樣能真正穩住。