小債看市 作者：小債看市
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2020年，新城控股將銷(xiāo)售目標定為2500億元，比2019年還少200億元，全面收縮下其業(yè)績(jì)滑坡已跌出前十。
01
毛利、凈利下滑
3月29日，新城控股(601155.SH)發(fā)布2020年年報并召開(kāi)業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )。
年報顯示，2020年新城控股實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1454.8億元，同比上漲69.46%；實(shí)現歸母凈利潤152.6億元，同比上漲20.56%。
雖然業(yè)績(jì)持續增長(cháng)，但新城控股的毛利、凈利均出現下滑。
2020年，新城控股毛利率為23.5%，同比大幅下降，究其原因是2016-2018年間其曾戰略性入駐新城市，規模擴張激進(jìn)，且人員擴張過(guò)快、管理水平跟不上。
毛利率情況
從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，由于因城施策等調控政策持續，行業(yè)利潤空間不斷收窄，房企毛利普遍下滑。
隨著(zhù)棚改熱潮的退去，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅不僅吃力，甚至更有不少城市傳出房?jì)r(jià)下跌的信號。
02
跌出房企前十
據官網(wǎng)介紹，新城控股1993年創(chuàng )立于江蘇常州，現總部設于上海。經(jīng)過(guò)28年的發(fā)展，成為跨足住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的綜合性房地產(chǎn)集團。
2015年，新城控股在上交所A股上市，成為國內首家實(shí)現B轉A的民營(yíng)房企。
新城控股官網(wǎng)
從股權結構看，新城控股的控股股東為富域發(fā)展，持股比例為61.09%，二股東常州德潤持股6.11%，實(shí)際控制人王振華通過(guò)富域發(fā)展和常州德潤間接持有公司67.2%股份。
股權結構圖
2020年，新城控股實(shí)現合同銷(xiāo)售金額2509.63億元，同比下降7.33%；銷(xiāo)售面積2348.85萬(wàn)平方米，同比下降3.42%。
據克而瑞數據顯示，2020年新城控股以1992.1億操盤(pán)金額位居房企第17位，排名較2019年大幅下滑已跌出前十；其以1859.2萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第7位。
克而瑞2020年房企排名
近年來(lái)，新城控股的銷(xiāo)售增速下滑明顯，2016-2018年其銷(xiāo)售額分別為650億、1270億和2210億元，同比增長(cháng)103.76%、95.38%和74.02%；但在2019年銷(xiāo)售增速大幅下降，當年銷(xiāo)售額僅增長(cháng)22.48%。
值得注意的是，2020年新城控股的經(jīng)營(yíng)獲現能力惡化，其經(jīng)營(yíng)性現金流凈額僅為3.82億元，較2019年的435.8億元大幅減少99%。
經(jīng)營(yíng)性現金流情況
這主要由于，2020年新城控股銷(xiāo)售下滑、新增土儲過(guò)多，一進(jìn)一出后其經(jīng)營(yíng)性現金凈額出現大幅減少。
截至2020年底，新城控股累計土儲破億，共計1.43億平方米。其中一、二線(xiàn)城市占比39%，三四線(xiàn)占比超過(guò)60%，半數集中在長(cháng)三角。
截至最新報告期，新城控股的總資產(chǎn)為5377.53億元，總負債4556.14億元，凈資產(chǎn)821.38億元，資產(chǎn)負債率84.73%。
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”來(lái)看，新城控股剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為74.12%，凈負債率43.65%，現金短債比2.61，踩中一道紅線(xiàn)，歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，新城控股主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的83%。
截至2020年末，新城控股流動(dòng)負債有3775.92億元，主要為應付賬款和其他應付款，其一年內到期的短期債務(wù)有207.32億元。
相較于短期負債，新城控股流動(dòng)性較好，其賬上貨幣資金有624.24億元，是短債的三倍，短期償債壓力不大。
另外，在備用資金方面，截至2020年末新城控股銀行授信總額有1102億元，未使用授信額度為819億元，可見(jiàn)其財務(wù)彈性較好。
銀行授信情況
除此之外，新城控股還有780.22億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款和應付債券，其長(cháng)期有息負債合計677.63億元。
非流動(dòng)負債情況
整體來(lái)看，新城控股剛性債務(wù)規模有952.8億元，主要為長(cháng)期有息負債為主。
近年來(lái)，新城控股償債資金主要依賴(lài)于外部融資，2020年末其融資總額達到916.76億，同比增長(cháng)近24%，融資成本為6.73%。
從融資渠道看，作為上市公司新城控股渠道多元，除了發(fā)債和借款，其還通過(guò)應收賬款、股權質(zhì)押以及信托等方式融資。
據最新數據顯示，富域發(fā)展和常州德潤質(zhì)押新城控股股份分別3.08億和1700萬(wàn)股，股權質(zhì)押率分別為22.35%和12.34%，可以看出質(zhì)押率較高。
股權質(zhì)押情況
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，近年來(lái)新城控股合作項目增多，往來(lái)款大幅增加，其他應收款的回收、其他應付款來(lái)源的穩定性及對合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的擔保情況或對其信用質(zhì)量產(chǎn)生影響。
總得來(lái)看，去年新城控股雖完成年度銷(xiāo)售目標，但銷(xiāo)售下滑已跌出房企前十；前些年規模擴張激進(jìn)，毛利、凈利下滑明顯；2020年由于回款減少、新增土儲過(guò)多，導致經(jīng)營(yíng)獲現能力驟降。
03
黑天鵝事件
1983年，王振華從江蘇廣播電視大學(xué)分校畢業(yè)后，被分配到了常州一家棉紡國企工作，后他憑借組織管理能力擔任車(chē)間主任。
幾年的基層生活，王振華積攢了重要經(jīng)驗，5年后他決定下海創(chuàng )業(yè)，創(chuàng )建了自己的第一個(gè)工廠(chǎng)--湖塘織布廠(chǎng)。
沒(méi)幾年，王振華就將這個(gè)工廠(chǎng)做到了全市三甲，累積了超過(guò)200萬(wàn)的資金！
1993年，王振華讀到了一本叫做《投資潮中永不沉沒(méi)的船-房地產(chǎn)》的書(shū)，書(shū)中講述了李嘉誠等大佬通過(guò)香港房地產(chǎn)發(fā)家的故事，而這些故事恰好擊中了他的熱血和激情。
同年，王振華成立了“武進(jìn)新城投資建設開(kāi)發(fā)有限公司“，也就是新城控股的前身，從自己的家鄉常州農村開(kāi)始著(zhù)手。
隨后十年，新城逐漸發(fā)展成為了一家擁有10億市值的房地產(chǎn)公司，而王振華也由一個(gè)默默無(wú)聞的小人物搖身一變成為房地產(chǎn)大亨。
2012年，王振華帶領(lǐng)新城發(fā)展控股成功在港交所掛牌，這使得他身家暴漲，成為了“常州首富”。
2015年，新城控股又作為首個(gè)由B股轉A股的民營(yíng)房企在上交所上市，當天股價(jià)再次暴漲200%！
其后，新城控股進(jìn)入大躍進(jìn)模式，業(yè)績(jì)一路高歌，在建項目從2016年的1307萬(wàn)平米，增長(cháng)到2019年的8498萬(wàn)平米，四年翻了6.5倍。
2018年，新城控股以黑馬姿態(tài)進(jìn)入房企前10，銷(xiāo)售規模沖上兩千億，并不斷進(jìn)入一些中西部新城市。
然而，2019年7月王振華涉嫌猥褻九歲女童，消息傳出震驚全國。之后王振華兒子王曉松和職業(yè)經(jīng)理人一起，接手并努力扶正這艘商業(yè)大船。
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