面包財經(jīng) 作者：面包財經(jīng)
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近日，碧桂園發(fā)布了2020年年報。年報顯示，公司2020年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入4628.56億元，同比降低4.74%；實(shí)現歸母凈利潤350.22億元，同比降低11.45%。受疫情影響，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目工程進(jìn)度及樓盤(pán)交付確收放緩，營(yíng)收及利潤自2008年以來(lái)首度同時(shí)下滑。
截至2020年末，碧桂園剔除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現金短債比分別為80.53%、62%和1.74倍?！叭兰t線(xiàn)”只有兩道達標，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不滿(mǎn)足“不得大于70%”的監管要求。公司未來(lái)或需通過(guò)提升預收款結轉速度、債務(wù)管控等方式達到監管要求。
此外，碧桂園公布了2021年一季度銷(xiāo)售數據。公司2021年1-3月累計月銷(xiāo)額、月銷(xiāo)面積分別為1395.6億元、1576萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)38.34%、31.11%。
營(yíng)收利潤雙降 研發(fā)費用同比上升
截至2020年末，碧桂園實(shí)現合同銷(xiāo)售金額（權益口徑，下同）5706.6億元，合同銷(xiāo)售面積約6733萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)3.3%和8.0%。公司合同銷(xiāo)售金額增速同比下降約7個(gè)百分點(diǎn)，合同銷(xiāo)售面積增速同比下降約8個(gè)百分點(diǎn)，在巨大的體量基礎下，碧桂園合同銷(xiāo)售增速明顯放緩。
受新冠疫情影響，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目工程進(jìn)度及樓盤(pán)交付確收放緩。數據顯示，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入由2019年度的4750.12億元下降5.4%至4493.41億元。
此外，公司房產(chǎn)的平均售價(jià)也出現下滑。財報顯示，2020年度碧桂園交付物業(yè)所確認收入的平均銷(xiāo)售價(jià)格約為7980元/平方米，對比2019年度的 8407元/平方米下降5.08%，公司表示，主要系若干低售價(jià)項目進(jìn)入交付期所致。
受此影響，碧桂園營(yíng)收、歸母凈利潤12年以來(lái)首度同時(shí)下滑。公司2020年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入4628.56億元，同比降低4.74%；實(shí)現歸母凈利潤350.22億元，同比降低11.45%。
值得關(guān)注的是，公司營(yíng)業(yè)收入下滑的同時(shí)，銷(xiāo)售成本卻仍在增加。其中，2020年度公司總研發(fā)費用達到26.49億元，同比增長(cháng)34.26%。研究發(fā)現，自2018年以來(lái)，碧桂園持續謀求轉型，布局智能建造、機器人餐飲、新零售及現代農業(yè)等業(yè)務(wù)。不過(guò)，在快速增長(cháng)的研發(fā)費用下，目前成效并不明顯。2020年度，公司來(lái)自其他分部的總對外收入約為46.77億元，同比僅增長(cháng)1.3%。
棚改紅利消退 三四線(xiàn)下沉市場(chǎng)或承壓
自2014年起，碧桂園不斷下沉三四線(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)。截至2020年末，碧桂園目標一二線(xiàn)與目標三四線(xiàn)城市合同銷(xiāo)售金額比例約為46:54。其中，位于三四線(xiàn)城市目標三四線(xiàn)城市的占比約為54%，位于二線(xiàn)城市目標二線(xiàn)城市的占比約為32%，其余城市總占比為14%。
過(guò)去幾年來(lái)，棚改紅利及貨幣化安置帶來(lái)的大量熱錢(qián)和購房需求是全國三四線(xiàn)房?jì)r(jià)的主要支撐力。值得關(guān)注的是，棚改計劃從2018年開(kāi)始就逐漸下調。近三年來(lái)，全國棚改開(kāi)工量分別為626萬(wàn)套、316萬(wàn)套及209萬(wàn)套，呈持續下降趨勢。根據“十三五”規劃，2020年是棚改的最后一年，未來(lái)三四線(xiàn)城市大規模棚改的情況或將難以再現。
隨著(zhù)大規模棚改熱潮的消退及樓市調控的不斷深入，我國三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)增速有明顯降溫。據國家統計局數據，相較于2019年，2020年三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格指數增速出現回落。在三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)回歸合理水平的趨勢下，碧桂園的下沉策略或將面臨一定的挑戰。
三道紅線(xiàn)：資產(chǎn)負債率超監管紅線(xiàn) 凈負債率同比上升
2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線(xiàn)”，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。
按照踩線(xiàn)情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線(xiàn)”均超出閾值為“紅色檔”；“兩線(xiàn)”超出閾值為“橙色檔”；“一線(xiàn)”超出閾值為“黃色檔”；“三線(xiàn)”均未超出閾值為“綠色檔”。
根據公司年報數據，截至2020年末，“三道紅線(xiàn)”中碧桂園2條達標，1條越線(xiàn)，屬于“黃檔”房企。其剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為80.53%，同比下降2.12個(gè)百分點(diǎn)，但仍超過(guò)監管指標；凈負債率為62.00%，同比上升6.82個(gè)百分點(diǎn)，符合監管要求；現金短債比為1.74，同比下降0.40個(gè)百分點(diǎn)，符合監管要求。
公司2020年末剔除預收款后的負債總額達到1.06萬(wàn)億元，較2019年末的1.04萬(wàn)億元繼續膨脹。公司剔除預收款后的資產(chǎn)負債率雖有所下降，但仍高于80%，較70%的監管要求仍有一段距離。未來(lái)，公司或需通過(guò)提升預收款結轉速度、債務(wù)管控等方式達到監管要求。
此外，公司凈負債率同比上升近7個(gè)百分點(diǎn)。研究發(fā)現，公司貨幣資金同比下降明顯。截至2020年末，公司現金及現金等價(jià)物為1671.53億元，對比2019年末的2489.85億元下降32.87%。而2020年，碧桂園有息負債總額為3264.85億元，同比下降11.67%，公司現金下降的速度超過(guò)公司有息負債下降率。受此影響，公司現金短債比也微幅下降。
今年一季度月銷(xiāo)額、月銷(xiāo)面積同比上升 增速低于行業(yè)
碧桂園運營(yíng)公告顯示，2021年公司一季度累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額1395.6億元，銷(xiāo)售面積1576萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)38.34%、31.11%，環(huán)比分別增長(cháng)12.67%、9.37%。第一季度累計銷(xiāo)售均價(jià)為8855.33元/平方米，同比增長(cháng)5.51%，環(huán)比增長(cháng)3.02%。
公司2月銷(xiāo)售數據同比增幅較大，主要由于去年同期受疫情影響，公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現斷崖式下跌。值得關(guān)注的是，雖然碧桂園合同銷(xiāo)售數據同比大幅上升，但公司銷(xiāo)售增速低于行業(yè)整體增速。根據國家統計局數據，今年一季度全國商品房銷(xiāo)售面積為36007萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)63.8%；商品房銷(xiāo)售金額為38378億元，同比增長(cháng)88.5%。
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