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來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

歷經(jīng)多次轉型后，“物流商貿開(kāi)發(fā)商”華南城業(yè)績(jì)連續三年下滑，高息發(fā)債融資成本高企，償債壓力大再融資風(fēng)險提升。

近日，華南城（01668.HK）在固收投資者會(huì )上表示，目前正在籌集一筆約30億元的新增境內貸款，同時(shí)將加快出售包括倉儲及物流項目在內的資產(chǎn)，以募集和回流資金用于償還債務(wù)。

不久前，標普確認華南城的主體信用評級“B”及未到期美元優(yōu)先債券的長(cháng)期債項評級“B-”，并將其級展望從穩定調整至負面。

標普認為，華南城的融資渠道已經(jīng)收窄，資本市場(chǎng)準入有限。

鑒于近期離岸資本市場(chǎng)的波動(dòng)和華南城現有高級票據收益率的上升，其可能無(wú)法以合理成本進(jìn)行再融資，并可能需要動(dòng)用現金來(lái)償付境外到期債務(wù)，這將對公司的流動(dòng)性狀況產(chǎn)生負面影響。

截至2022年，華南城將面臨巨額離岸債務(wù)到期，總額達9.7億美元。

《小債看市》統計，目前華南城共存續5只美元債，存續規模15.66億美元，其中將有2只規模合計7億美元債于一年內到期，其面臨短期集中兌付壓力較大。

存續美元債

值得注意的是，華南城境外發(fā)債成本較高，有4只美元債票息高于10%，今年3月其新發(fā)行的1.75億美元優(yōu)先票據利率接近12%，創(chuàng )下發(fā)債利率新高。

另外，華南城的子公司華南國際還存續3只境內債，存續規模19.88億元，且均將于一年內到期。

據官網(wǎng)介紹，華南城2002年在香港注冊成立，2009年登陸資本市場(chǎng)，是一家大型綜合物流及商品交易中心開(kāi)發(fā)商及運營(yíng)商。

華南城核心業(yè)態(tài)涵蓋專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、倉儲物流配送、綜合商業(yè)、電子商務(wù)、會(huì )議展覽、生活配套及綜合物業(yè)管理等。

從股權結構看，鄭松興通過(guò)Accurate Gain Developments Limited持有華南城28.5%股權，鄭大報通過(guò)Proficient Success Limited持有7.27%股權，鄭松興為鄭大報胞弟，公司實(shí)際控制人為鄭松興家族。

股權結構圖

華南城從事的物流園區全部集中在一線(xiàn)城市、二線(xiàn)省會(huì )城市及直轄市，具有較強的規模和品牌優(yōu)勢。

然而，近年來(lái)華南城銷(xiāo)售逐年走低，營(yíng)業(yè)收入和業(yè)績(jì)持續惡化，2018-2020年其歸母凈利潤連續三年下滑，盈利能力惡化。

盈利能力

據克而瑞數據，2020年華南城以116.2億操盤(pán)金額位居房企第152位；以152.6萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排名第108位，屬于中小房企?！?/p>

克而瑞數據

截至最新報告期，華南城總資產(chǎn)為1016億元，總負債667.8億元，凈資產(chǎn)348億元，資產(chǎn)負債率65.73%。

《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，華南城主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的60%。

截至同報告期，華南城流動(dòng)負債有402.7億元，主要為短期借款，其一年內到期的短期債務(wù)有137.8億元。

相較于短債規模，華南城流動(dòng)性吃緊，其賬上現金及現金等價(jià)物只有29.06億元，不足以覆蓋短債，現金短債比為0.21，短期償債壓力較大。

除此之外，華南城還有265.1億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計176.9億元。

整體來(lái)看，華南城剛性債務(wù)有314.7億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為47%。

有息負債高企，華南城的融資成本高企，2019和2020年其財務(wù)費用均超4.5億元，對公司盈利空間形成較大侵蝕。

在融資渠道方面，華南城除了發(fā)債和借款，還通過(guò)股權、租賃、應收賬款等方式融資，融資渠道較為多元。

值得注意的是，近年來(lái)由于大量債務(wù)到期，華南城籌資性現金流持續凈流出，說(shuō)明外部融資環(huán)境收緊，面臨一定再融資壓力。

籌資性現金流凈額

截至今年3月末，華南城還有40%-45%的投資性地產(chǎn)未被抵押，價(jià)值約為557億港元，其可將上述資產(chǎn)用于擔保新的在岸貸款，從而為其部分到期債務(wù)再融資。

另外，華南城稱(chēng)將保留物流及倉儲設施、酒店等物業(yè)及50%商品交易中心，剩余約50%商品交易中心及全部住宅物業(yè)將逐步出售，以為公司發(fā)展提供現金流。

總得來(lái)看，近年來(lái)華南城銷(xiāo)售和業(yè)績(jì)逐年下滑，盈利能力惡化；流動(dòng)性吃緊，短期償債壓力較大；外部融資環(huán)境收緊，再融資壓力徒增。

2002年，從事珠寶生意的鄭松興和四位同鄉，共同投資26億元欲在深圳打造一個(gè)最先進(jìn)、最專(zhuān)業(yè)的國際化工業(yè)原料交易基地。

當年8月，華南城項目應運而生。據說(shuō)該項目2003年11月破土動(dòng)工，28天建一座招商中心，2個(gè)月建成一座展覽館，380天完成首期50萬(wàn)平方米建筑。

看到這一壯舉，當年的媒體興奮地寫(xiě)道：華南城創(chuàng )造了第二個(gè)“深圳速度”，創(chuàng )造了一個(gè)業(yè)績(jì)奇跡！

然而，華南城的運營(yíng)模式一直備受爭議，其通過(guò)與當地政府合作，以低廉價(jià)格獲得倉儲用地，但在推進(jìn)過(guò)程中，改變土地使用用途、大肆出售住宅引發(fā)市場(chǎng)質(zhì)疑。

2007年，隨著(zhù)珠三角經(jīng)濟高速發(fā)展，原料加工成本水漲船高，華南城從工業(yè)原料交易中心轉型成為綜合商貿物流中心。

兩年后，華南城登陸資本市場(chǎng)，上市后部分創(chuàng )始人陸續退出，公司主要由鄭松興家族把持。

后又因電商發(fā)展，華南城于2013年再次轉型。

2014年，華南城引進(jìn)騰訊入股，雙方以各自的資源優(yōu)勢，開(kāi)展華南城商業(yè)模式的新探索。

然而數年過(guò)去了，騰訊與華南城的合作始終未如愿開(kāi)花結果，甚至騰訊的這筆股權投資還出現了大額賬面浮虧。

2019年末，鄭松興與萬(wàn)達簽署協(xié)議，要將全新一代的萬(wàn)達廣場(chǎng)引入深圳華南城，歷經(jīng)多次轉型，還面臨巨大償債壓力的“商貿物流巨頭”能否重振輝煌？

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： “商貿物流開(kāi)發(fā)商”670億債務(wù)壓頂，流動(dòng)性吃緊加快出售資產(chǎn)償債