作者：克而瑞租售

5月27日，證監會(huì )、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行REITs有關(guān)工作的通知》，推動(dòng)保租房REITs業(yè)務(wù)規范有序開(kāi)展。

在國家戰略部署和利好政策引導下，保障性租賃住房將迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)，預估十四五時(shí)期全國保租房投資規模將超過(guò)2萬(wàn)億。

目前來(lái)看，無(wú)論是通過(guò)新建還是改建、收購的方式經(jīng)營(yíng)租賃住房，均存在收益率偏弱，不足以吸引社會(huì )資金大規模投入等問(wèn)題，亟須拓寬住房租賃企業(yè)融資渠道，通過(guò)規模效應以及資產(chǎn)證券化去獲得長(cháng)期的效益。

公募REITs無(wú)疑是一個(gè)雙贏(yíng)的解決方案。

一方面能夠幫助各類(lèi)租賃住房持有主體形成“投-融-管-退”的閉環(huán)，實(shí)現資金回流和再投資。

另一方面租賃住房底層資產(chǎn)現金流較為穩定，適合發(fā)行REITs產(chǎn)品，可以豐富投資者的投資選擇。

2022年5月27日，中金廈門(mén)安居保障性租賃住房、紅土創(chuàng )新深圳人才安居保障性租賃住房?jì)芍籖EITs分別于上交所、深交所和證監會(huì )報送申請材料，成為首批上報的兩單保障性租賃住房REITs。這是保租房自去年6月納入基礎設施REITs發(fā)行范圍以來(lái)，取得的突破性進(jìn)展。

申報資料顯示， 中金廈門(mén)安居保障性租賃住房封閉式REIT，對應的專(zhuān)項計劃名稱(chēng)為中金廈門(mén)安居保障性租賃住房基礎設施資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃資產(chǎn)支持證券，發(fā)起人（原始權益人）為廈門(mén)安居集團有限公司。

紅土創(chuàng )新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式REIT的申報資料顯示，主要原始權益人為深圳市人才安居集團有限公司，專(zhuān)項計劃管理人為深創(chuàng )投紅土資產(chǎn)管理(深圳)有限公司。

據深圳市人才安居集團負責人介紹，此單保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)是4個(gè)位于深圳核心區域或核心地段的項目，均已取得保障性租賃住房認定書(shū)，整體出租率達99%，涉及保障性租賃住房1830套、建筑面積13.47萬(wàn)平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。

項目產(chǎn)權清晰，具有持續穩定的現金流，可滿(mǎn)足發(fā)行REITs的收益率要求。而且，項目主要出租對象是新市民、青年人，租金定價(jià)大幅低于同類(lèi)房源，具有很強的民生和保障屬性。

據介紹，安居集團本次項目募集的資金將繼續投資于深圳的保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000余套。

首批保租房REITs試點(diǎn)項目申報，是在當前基礎設施REITs試點(diǎn)的框架下進(jìn)行的。

2021年6月，首批基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，截至5月底，已有12只公募REITs產(chǎn)品上市，募資規模達到458億元。據悉，首批九只公募REITs產(chǎn)品全部超額完成了2021年可供分配金額目標，完成率在102%至187%。

綜合來(lái)看，基金層面收入利潤、經(jīng)營(yíng)現金流、可供分配利潤整體好于預期。

今年開(kāi)年以來(lái)全球資本市場(chǎng)較為動(dòng)蕩，股、債等大類(lèi)資產(chǎn)表現不盡如人意，基礎設施公募REITs依靠其底層資產(chǎn)穩定的現金流優(yōu)勢卻走勢良好。這是因為REITs本質(zhì)上是資產(chǎn)上市，不同于股票和債券，但又兼具債性和股性，具有穩定的收益回報，與股票債券類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格走勢相關(guān)性較低。

首批REITs產(chǎn)品表現突出，投資者認購熱情高漲。保障性租賃住房作為公募REITs擴容行業(yè)之一，保障性租賃住房REITs受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

目前圍繞保租房仍有許多政策空白亟待填補，在當前基礎設施REITs試點(diǎn)的框架下，保障性租賃住房資產(chǎn)范圍及其可轉讓性缺乏統一政策或指導性規范。

保租房REITs試點(diǎn)項目還需要因城施策，并不是所有城市都適合開(kāi)展保租房REITs。

據發(fā)改委去年6月發(fā)布的申報要求，REITs試點(diǎn)項目近3年內總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流為正，且預計未來(lái)3年凈現金流分派率原則上不低于4%；首次發(fā)行的當期目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元，且擴募不低于擬首次發(fā)行時(shí)資產(chǎn)規模的2倍。

這對于租金較低、籌建規模較小的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)要求較高。保障性租賃住房REITs可能主要聚焦一線(xiàn)和強二線(xiàn)城市。

大力發(fā)展保租房離不開(kāi)對市場(chǎng)主體的金融支持，自去年以來(lái)，國務(wù)院、財政部、發(fā)改委、銀保監等多部門(mén)均出臺金融政策支持保租房發(fā)展。

2022年5月27日，證監會(huì )、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行REITs有關(guān)工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到REITs 試點(diǎn)范圍。

除此之外，政策端還支持銀行長(cháng)期貸款，支持租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券等；明確保租房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；支持各類(lèi)銀行保險機構發(fā)揮機構優(yōu)勢，把握保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)。

在此背景下，各大銀行紛紛進(jìn)軍住房租賃行業(yè)。銀行在住房租賃行業(yè)的布局，除了在幕后默默為公寓企業(yè)輸血，為房企和運營(yíng)商提供早期開(kāi)發(fā)建設資金外，還意圖由幕后走向臺前，與政府合作推出租賃平臺。

目前不僅國有五大行都已涉入長(cháng)租公寓領(lǐng)域，一些全國性股份制銀行，如：中信銀行、平安銀行以及地方城商行如南京銀行、溫州銀行等也均和房企展開(kāi)合作，布局住房租賃行業(yè)。

從參與銀行來(lái)看，據不完全統計，目前已有二十幾家銀行通過(guò)與政府或企業(yè)合作的形式布局住房租賃領(lǐng)域。

其中，建設銀行作為住房金融領(lǐng)域的領(lǐng)軍者，在長(cháng)租公寓領(lǐng)域布局力度最大，可謂一馬當先。截止2021年年末，建行參與400多個(gè)保障性租賃住房項目，項目數目位于其他銀行之首。

其次是國家開(kāi)發(fā)銀行、工商銀行、中國銀行、農業(yè)銀行與交通銀行。目前，國有五大行以及政策性銀行在住房租賃領(lǐng)域參與力度最大，彰顯了國家隊作為租賃市場(chǎng)的第一梯隊，對整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的引導和帶動(dòng)作用。

從地域分布來(lái)看，銀行在租賃住宅領(lǐng)域共涉及全國37個(gè)城市，而一線(xiàn)城市的北上廣深則是銀行和租賃結合最緊密的地區，占比近60%。

這是由于一線(xiàn)城市作為全國租賃發(fā)展主陣地，外來(lái)人口較多，租賃需求旺盛，此外，一線(xiàn)城市不斷探索多種渠道籌集房源，也增加了與銀行的聯(lián)系。其次為核心二線(xiàn)城市占比近25%。

在國家戰略的支持下，銀行加速布局租賃市場(chǎng)，不僅是金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的重要體現，也是銀行迎來(lái)拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵突破口。

從目前來(lái)看，銀行通過(guò)創(chuàng )新金融服務(wù)方式，打造多維合作模式，構建住房租賃場(chǎng)景生態(tài)圈。一方面可以解決政府和企業(yè)的金融需求，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，另一方面也是在房地產(chǎn)貸款集中度實(shí)施下銀行涉房業(yè)務(wù)的新增長(cháng)點(diǎn)

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 銀行金融機構盯上了保租房