丁祖昱評樓市 作者：編輯部、CRIC研究
在特殊的時(shí)間點(diǎn)，上海首輪集中土拍表現，一定程度上能夠反映出市場(chǎng)信心的恢復度。在疫情之后，推出的36宗地塊全部成交，也意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商對上海未來(lái)充滿(mǎn)信心。
上海首輪集中供地表現平穩，各參與主體不僅有國企、央企，也包括外企、民企，參與主體的多樣性充分反映出上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是平穩健康的
疫情，成為當前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的不確定性
過(guò)去兩個(gè)月，上海經(jīng)濟受到了極大影響。5月29日，上海發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動(dòng)方案》，其中明確提出適當增加2022年度建設用地計劃，同時(shí)合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例。
增加土地財政收入的同時(shí)，房企在上海的拿地窗口期也將到來(lái)
上海今年首輪土拍因為疫情而中斷，40宗地塊中除了4宗“城中村”改造地塊在3月31日底價(jià)成交。其余36宗涉宅地塊延期至6月1日開(kāi)拍，起拍價(jià)806.51億元，最終攬金834.7億元
算上3月已成交的4宗“城中村”改造地塊，上海2022年首輪集中土拍共收金879億元。
而去年首輪集中供地，31宗地共成交773億元。
從已完成首輪集中土拍的城市來(lái)看，上海土地出讓金額仍排在首位，其次是杭州和北京?？梢钥闯?，上海市場(chǎng)仍然在房企投資中占據重要地位
從房企來(lái)看，招商成為這一輪供地的最大贏(yíng)家，共參與7宗地塊的競拍，最終以117.7億元收獲4宗地。中國鐵建也有3宗地塊收入囊中，總成交價(jià)69.3億元。此外，中建八局、建發(fā)和華發(fā)均有2宗地塊入賬
整體溢價(jià)率不高，是上海首輪集中供地的一大特征。
多人競拍的20宗地平均溢價(jià)僅6.2%，40宗地塊平均溢價(jià)率更低，只有3.3%。相較于去年首輪4.9%的平均溢價(jià)率，再降1.6個(gè)百分點(diǎn)，但比去年第三輪溢價(jià)率提升了0.8個(gè)百分點(diǎn)。
所有成交地塊中，溢價(jià)率最高為9.6%，該地塊為招商聯(lián)合體拿下的徐匯區斜土街道xh128D-06地塊，成交總價(jià)47.3億元，樓面價(jià)8.6萬(wàn)元/平方米。作為開(kāi)拍首日的“重頭戲”，吸引兩大聯(lián)合體共5家房企競買(mǎi)，觸及中止價(jià)后，進(jìn)入一次性報價(jià)階段。
由于底價(jià)成交地塊占了五成以上，進(jìn)一步拉低整體溢價(jià)率，但進(jìn)入一次性報價(jià)階段的地塊也有三分之一的比例。
首輪集中土拍，可謂是“冰火兩重天”。
優(yōu)質(zhì)地塊，房企競拍表現較為積極。已完成的36宗地塊中，有13宗進(jìn)入一次性報價(jià)階段。
進(jìn)入一次性報價(jià)階段，以接近平均價(jià)的原則確定競得人，保證公平性的同時(shí)，對房企出價(jià)策略提出了更大的考驗。
有意思的是，兩家房企進(jìn)入一次性報價(jià)階段時(shí)，多數企業(yè)會(huì )選取最大值或最小值。比如，大家聯(lián)合體和保利發(fā)展、象嶼聯(lián)合體的出價(jià)策略為先出高價(jià)，爭取第二次報價(jià)的機會(huì )，而深業(yè)則反其道而行，出低價(jià)拉低平均值，最終摘得地塊。
盈利問(wèn)題仍是房企拿地首要考慮的因素。
進(jìn)入一次性報價(jià)階段的地塊就能明顯看出，房企普遍看中板塊配套成熟、購房客戶(hù)認可度高的區域，版塊內項目去化表現是重要條件。
比如青浦趙巷板塊內項目在上海今年一批次新房開(kāi)盤(pán)去化率接近100%，房企拿地風(fēng)險相對較小。
首輪集中土拍房企盈利空間如何？
判斷盈利可能性，要看兩個(gè)重要指標：一個(gè)是地房比，即地價(jià)與周邊房?jì)r(jià)的比值，比值越小，盈利空間越大；一個(gè)是房地差價(jià)，即周邊房?jì)r(jià)與地價(jià)差價(jià)空間。
比例配建的情況下，上海首輪土拍成交地塊的利潤空間十分可觀(guān)
再看具體數據，根據CRIC測算，36宗商品住宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積后，平均地房比約為0.51，有接近七成的地塊房地價(jià)差空間超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。
13幅觸及中止價(jià)進(jìn)入一次性報價(jià)階段的地塊平均地房比達0.58，平均房地價(jià)差也2.3萬(wàn)元/平方米以上，盈利空間仍然充裕
從房企投資積極性來(lái)看，依舊對上海市場(chǎng)充滿(mǎn)信心
《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動(dòng)方案》中提到要適當增加2022年度建設用地計劃。因此，上?？梢赃M(jìn)一步增加土地供應，比如將原定今年的3次集中供地增至4次，盡快推出第二輪集中供地，讓更多的開(kāi)發(fā)商可以拿到地。主動(dòng)調節各區域的供地節奏，一方面可以緩解上海的供求矛盾，另一方面也有助于上海穩定經(jīng)濟發(fā)展。
土地市場(chǎng)的回穩有利于樓市的回穩，第二輪集中供地可以進(jìn)一步降低土地競拍門(mén)檻，包括適度下調地價(jià)，調整土地指標，減少限制性出讓條件等，有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地參與，從而實(shí)現市場(chǎng)回穩
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