丁祖昱評樓市 作者：編輯部
6月1日開(kāi)始，上海正式迎來(lái)復工復產(chǎn)。
生產(chǎn)生活秩序逐漸恢復的同時(shí)，對于這座城市，人們經(jīng)歷了一次信心的巨大拆解和重建。其中，也包括如何在一線(xiàn)城市獲得更好生活的信心。
就在幾天前，“打工人”楊楊在復工前收到房租上漲的通知，每個(gè)月漲了370元。
這不是個(gè)例。
復工復產(chǎn)后，上海房租一個(gè)最大的變化是：漲。
克而瑞租售監測的數據顯示，5月上海個(gè)人房源月租金每平米破百元，排在全國之首，同環(huán)比均有所上漲，其中環(huán)比漲幅排在全國前三。
原因在于，受到疫情影響，部分租約到期客戶(hù)因疫情管控無(wú)奈接受漲價(jià)續約，一定程度上拉高了城市整體租金，預計6月租金仍然呈小幅上漲趨勢。
2021年底以來(lái)，各城市個(gè)人房源租金進(jìn)入下滑通道，在經(jīng)歷了連續多月下滑之后，于今年5月開(kāi)啟小幅上漲模式。
克而瑞租售數據顯示，5月，55城個(gè)人房源租金為33.43元/平方米/月，環(huán)比上升1.36%。不過(guò)租金水平仍然不及去年同期。
上海住宅租賃市場(chǎng)較為堅挺。
5月，上海個(gè)人房源租金為102.51元/平方米/月，排在55城之首，也是唯一一個(gè)每平米月租金破百元的城市；環(huán)比上漲6%，漲幅排在55城前三。
疫情管控的4月份，上海個(gè)人房源租金環(huán)比上漲3%。
也就是說(shuō)，疫情的兩個(gè)月里，上海個(gè)人房源租金至少漲了9個(gè)百分點(diǎn)。
從各區域來(lái)看，上海全市近六成區域租金出現上漲，其中黃浦區租金漲幅最大，上漲15.18%。
此外，集中式公寓租金也出現微漲，5月租金水平為162.55元/平方米/月，同比去年同期還是下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)。
分散式公寓租金受疫情影響，下跌顯著(zhù)，5月租金水平為107.05元/平方米/月，同環(huán)比分別下降18%和25%。
集中式公寓市場(chǎng)由于租約多為半年或者一年，租金變化幅度較小，整體并未受到個(gè)人房源的波動(dòng)影響，分散式公寓受到疫情影響，整體需求較弱，導致租金水平下降非常明顯。
從新增房源來(lái)看，上海5月新增房源19304套，環(huán)比降2.80%，同比下降56.99%。4月新增房源較3月更是下降了60%。
而4月和5月兩個(gè)月，由于全市處于靜止狀態(tài)，上海集中式公寓新增開(kāi)業(yè)規模為零。
上一次出現無(wú)新增的情況，還要追溯到2020年的2月，兩次的停工停產(chǎn)對行業(yè)影響非常大。
今年前3月供應情況也不太樂(lè )觀(guān)。由于疫情反復，3月新增開(kāi)業(yè)的集中式公寓房源數共1618套，較去年同期下降27%。一季度，上海新增開(kāi)業(yè)的集中式公寓房源數僅為2213套，相較于去年同期減少55%。
那么，上海租房人口有多少呢？
2021年，上海市2489萬(wàn)常住人口中，外來(lái)常住人口達到約1032萬(wàn)人，也就是說(shuō)超40%的常住人口會(huì )通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。
受封控影響，上海部分租約到期的客戶(hù)因疫情管控無(wú)奈續租，房東抬高租金，使得整體租金上升，短暫的供不應求情況，也將進(jìn)一步推動(dòng)租金上調。
此外，運營(yíng)方的運營(yíng)成本等壓力，也會(huì )進(jìn)一步體現在房租的漲幅中。
除了租金，租客的心態(tài)變化更大。
90后的林青租住在閔行，復工第一天，她買(mǎi)房的心愿又強烈了一些，由于手頭資金不足，租房還將成為她未來(lái)幾年的主旋律，但影響其租房的第一要素發(fā)生了變化。
她說(shuō)：“我的租約9月份到期，計劃搬到物業(yè)好一點(diǎn)的小區里，人首先要少，有助于疫情防控，物資發(fā)放也快一些?！?/p>
林青開(kāi)始傾向于租住空間大一些的個(gè)人房源，或者選擇功能設備齊全的一居室集中式公寓。
有意思的是，疫情期間林青加入的團購群，如今已變成了“轉租群”，不少人在群內發(fā)布轉租和求租信息。
業(yè)內一家租賃平臺曾對上海50位租客進(jìn)行訪(fǎng)談，結果顯示約有27%的租客想要離開(kāi)上?；蛉e的城市。
李先生便是其中之一。他是一名85后，由于跑物流工作，所以他選擇租住在租金比較低的奉賢，疫情期間停工他一直住在車(chē)里，沒(méi)有收入的情況下，房租還要正常交，5月末租住的小區解封第一時(shí)間他就選擇退租，搬離了小區。
他告訴我們，他身邊已經(jīng)有一部分人離開(kāi)上海，回了老家。
租客流失率或許在接下來(lái)的一個(gè)月里還會(huì )不斷上升。
房租上漲，也是刺激租客退租的一大原因。
張齊租住在上海青浦，一居室月租金3600元，與房東簽了一年，今年7月中旬房租到期，因為在一樓還有個(gè)小院子，疫情期間也發(fā)揮了不小的作用，復工之后，房東發(fā)來(lái)信息說(shuō)打算漲到4000元，詢(xún)問(wèn)他是否考慮續租。
張齊認為，原本租金已高于周邊其他房源價(jià)格，如果按照新的價(jià)格，他可能會(huì )忍痛割?lèi)?ài)，再另外找合適的房子。
上海租賃市場(chǎng)目前還要經(jīng)歷一段緩慢的調整期，受疫情影響，租客對于租住空間的需求、租金的承受能力也產(chǎn)生了一定的變化。
復工復產(chǎn)后，再次引發(fā)的人口流動(dòng)性問(wèn)題，短期內也將對租賃市場(chǎng)帶來(lái)不小的影響。
上海個(gè)人房源租金在疫情期間的4月和5月出現了“兩連漲”。
從克而瑞租售監測的數據可以看出，8個(gè)重點(diǎn)城市中上海租賃價(jià)格指數較高，且呈上漲趨勢，這也意味著(zhù)，上海租賃市場(chǎng)的發(fā)展的持續性和穩定性領(lǐng)先全國。
實(shí)際上，租金的漲與跌，微觀(guān)變化的背后反映出經(jīng)濟下行壓力之下，疫情所帶來(lái)的個(gè)人收入壓力以及運營(yíng)商成本壓力之間的矛盾。
對于租客而言，復工復產(chǎn)后當務(wù)之急是恢復其歸屬感和安全感，對于租賃企業(yè)將在變化之中面臨一場(chǎng)生存考驗。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
