丁祖昱評樓市 作者：編輯部
克而瑞證券數據顯示，下半年典型房企境內外到期債券規模約為2887億元，其中民企債券到期規模占比達到71%。
聚焦接下來(lái)的兩個(gè)月，房企進(jìn)入還債高峰期，尤其是民企債券違約風(fēng)險加劇。
CAIC數據顯示，2022年6-7月200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中，民企約有1178億元債券到期，占比67%。
下半年，民營(yíng)房企到期債券中，海外債約占總規模的56%。
年內，有12家房企債券到期規模超百億，有8家為民營(yíng)房企。
其中，綠地于5月27日發(fā)起同意征集，對將于6月25日到期的美元債尋求展期。標普隨之下調其評級至“CC”，認為如果無(wú)法獲得債務(wù)展期，綠地集團很可能無(wú)法按時(shí)兌付該優(yōu)先債券，綠地或將成為首家債券違約的國有房企。
2022年以來(lái)，房企美元債幾乎處于“冰封”狀態(tài)，截止6月8日，中資房企美元債累計發(fā)行金額為513億元，其中5月份更是年內低點(diǎn)，中資房企美元債共發(fā)行65.9億元，同比減少79%。
從月度數據來(lái)看，中資房企人民幣債自3月達到年內高峰，隨后發(fā)行規?！皟蛇B降”，5月人民幣債共發(fā)行591.8億元，環(huán)比減少48%。
我們從上述房企數據中梳理了國企和民企發(fā)債情況，通過(guò)對比發(fā)現，國企人民幣債發(fā)行規模是民企人民幣債發(fā)行規模約15倍。（由于萬(wàn)科和綠城為混合所有制企業(yè)，我們將其劃歸國企進(jìn)行統計。）
克而瑞證券數據顯示，截止6月8日，民營(yíng)房企人民幣債累計發(fā)行10筆共115億元，平均融資成本為4.7%。最高額度為龍湖發(fā)行的一筆20億元的公司債。
再來(lái)看國企，共發(fā)行147筆人民幣債累計規模達到1683.44億元，平均融資成本3.4%。額度最大的一筆為華潤置地于4月22日發(fā)行的一筆50億元公司債。
而民企融資主要集中于美元債，截止6月8日，18家民營(yíng)房企共發(fā)行22筆美元債總計322億元，票面利率平均為10.6%，其中通過(guò)“要約交換”的形式發(fā)行的就有16筆。而國企有4筆共計60億元美元債發(fā)行，票面利率平均為3.6%。
過(guò)去幾個(gè)月，至少9家上市房企發(fā)布公告，稱(chēng)未能按期支付到期債券本金或利息，構成實(shí)質(zhì)性違約。
已構成違約的房企，全部為民營(yíng)企業(yè)，其中不乏規模房企。
陽(yáng)光城在違約房企中比較典型。
2022年2月17日，陽(yáng)光城公告兩筆海外債出現實(shí)質(zhì)性違約成為第一塊多米諾骨牌，后續不斷出現多只債券違約，至5月陽(yáng)光城境外公開(kāi)市場(chǎng)債券未按期支付本息累計1.09億美元，境內公開(kāi)市場(chǎng)債券未按期支付本息累計81.67億元。
6月2日，陽(yáng)光城再發(fā)公告，稱(chēng)未能足額按期償付“20陽(yáng)城02”、“20陽(yáng)城03”及“21陽(yáng)城02”的本金和相應利息。
為了解決到期債務(wù)問(wèn)題，陽(yáng)光城曾于1月24日和1月25日分別就“21陽(yáng)城01”公司債、“21陽(yáng)光城MTN001”中期票據進(jìn)行債務(wù)展期，但無(wú)奈杯水車(chē)薪。
陽(yáng)光城方面表示，公司正全力協(xié)調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關(guān)問(wèn)題。
面對即將到期的債務(wù)，多數房企采取了債務(wù)展期的方式，以時(shí)間換空間，目前11家房企共15筆債券尋求展期。
這里有一個(gè)共性，即“緩沖期”一般為一年，分期支付款項，且部分房企需要通過(guò)持有的項目公司股權質(zhì)押用于增信。
比如3月14日，富力地產(chǎn)就一筆19億元的公司債尋求展期。根據其展期方案，該筆債券展期一年，同時(shí)展期方案的增信措施為兩家項目公司50%股權。
面對即將到期的美元債，房企多以“要約交換”為主，高息置換到期債券。但往往以抬高發(fā)行成本為代價(jià)。
過(guò)去的幾個(gè)月，26筆美元債新增發(fā)行中，有16筆為要約交換，現有票據交換為新發(fā)行票據，變相展期，置換成功后，16筆美元債票面利率平均為11.4%。
當然，也有房企進(jìn)行債務(wù)重組紆困。6月1日，當代置業(yè)獲批召開(kāi)大會(huì )審議境外債務(wù)重組計劃，如果得到債權人支持，那么當代置業(yè)將成為繼華夏幸福之后，又一個(gè)通過(guò)債務(wù)重組化解風(fēng)險的房企。
下半年對于房企來(lái)說(shuō)仍然是煎熬的，雖然政策端有松動(dòng)跡象，但整體仍處于收緊態(tài)勢。
當前房企融資處境很難，尤其民營(yíng)房企，除受到重點(diǎn)扶持的優(yōu)質(zhì)民企仍可在國內發(fā)債外，普通民企境內發(fā)債較為艱難，海外發(fā)債多為與投資人達成展期協(xié)議，高息置換到期債券?？梢钥闯?，房企境內外融資情況都沒(méi)有明顯的改善。
當前，任何一家房企都不能對自己的融資能力過(guò)于樂(lè )觀(guān)，資金鋪排計劃應該謹慎，并通過(guò)銷(xiāo)售回款和處理優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得現金流入。
寒冬仍未遠去，我們仍需嚴陣以待！
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
