小債看市 作者| 小債看市
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近日，一則關(guān)于俊發(fā)集團旗下項目資金信托計劃延長(cháng)的信息，引起業(yè)內廣泛關(guān)注。
4月25日，一份《關(guān)于中建投信托安泉560號(俊發(fā)林泉雅苑)集合資金信托計劃延長(cháng)期說(shuō)明》在市場(chǎng)流傳。
說(shuō)明顯示，安寧俊發(fā)城因疫情影響，導致銷(xiāo)售緩慢，中建投信托安泉560號集合資金信托計劃自動(dòng)進(jìn)入6個(gè)月延長(cháng)期，至2022年10月23日止，公司承諾將在6個(gè)月內按時(shí)還款。
信托展期說(shuō)明
隨后，俊發(fā)集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“俊發(fā)集團”）回應稱(chēng)，在市場(chǎng)嚴重下滑的同時(shí)，集團其他項目同步受挫，導致目前暫時(shí)的流動(dòng)性困難，但公司依然積極籌措資金履行還款義務(wù)。
據資料顯示，上述信托成立于2020年10月23日，存續規模2.433億元，融資人為云南瑞玖房地產(chǎn)，保證人是俊發(fā)集團。
《小債看市》注意到，此前該信托展期12個(gè)月計劃被投資人否決。
據投資人反饋，俊發(fā)集團下半年是償債高峰，展期計劃并不樂(lè )觀(guān)，投資人提出要第一時(shí)間宣布信托到期，采取查封抵押物、用款項目等方式保全財產(chǎn)。
近年來(lái)，在融資渠道收緊情況下，俊發(fā)集團開(kāi)始頻繁借信托“輸血”。2020年其與中鐵信托、平安信托、中建投信托發(fā)售多個(gè)產(chǎn)品，募資額在3億-4億間。
2021年，俊發(fā)集團13.69億商業(yè)物業(yè)信托受益權ABS終止發(fā)行，其對于信托融資更為倚重，與中航信托合資成立深圳俊航投資合伙企業(yè)，而后頻繁向合資公司出質(zhì)股權。
《小債看市》統計，目前俊發(fā)集團存續債券兩只，存續規模40億元，分別將于今年10月和明年3月到期，公司面臨短期集中兌付壓力巨大。
在離岸債券方面，主要由香港俊發(fā)地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“俊發(fā)地產(chǎn)”）發(fā)行，目前僅存續一只美元債，存續規模2.37億美元，票息11%，將于今年12月24日到期。
存續美元債明細
今年2月28日，惠譽(yù)將俊發(fā)地產(chǎn)長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級從“B+”下調至“B-”，展望由“穩定”調整為“負面”。
惠譽(yù)表示，俊發(fā)地產(chǎn)的流動(dòng)性及融資能力有所惡化，其在2022年10月及12月到期債務(wù)的再融資方面存在不確定性。
近年來(lái)，昆明樓市供應量大漲，重倉舊城改造項目的俊發(fā)地產(chǎn)周轉率與毛利率均下滑，隨著(zhù)融資環(huán)境趨緊，其流動(dòng)性及融資能力持續惡化。
據官網(wǎng)介紹，俊發(fā)集團1998年創(chuàng )建于云南，發(fā)展于全國，是一家以“品質(zhì)筑就生活”為使命，以“城市更新綜合服務(wù)商”為定位的全國綜合性投資集團。
俊發(fā)集團旗下業(yè)務(wù)涵蓋城市更新、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑科技、生活服務(wù)、商業(yè)運營(yíng)等，打造俊發(fā)全維業(yè)務(wù)生態(tài)圈。
俊發(fā)地產(chǎn)在昆明市乃至云南省擁有高品牌知名度，2009至2020年間一直是昆明市銷(xiāo)售規模最大的房企。
2021年，俊發(fā)地產(chǎn)以171.7億元的權益銷(xiāo)售金額，再次衛冕昆明房企銷(xiāo)售榜。
據克而瑞數據，2021年俊發(fā)地產(chǎn)合同銷(xiāo)售額同比下降20%至530億元，在房企中排名第57位，屬于區域型中小房企。
克而瑞數據
俊發(fā)地產(chǎn)在云南省的市場(chǎng)地位強勁，且在舊城改造項目方面經(jīng)驗豐富。
截止2021年上半年，俊發(fā)地產(chǎn)總土儲貨值約2104億元，在全國排63位，土地儲備約為4年。
然而，俊發(fā)地產(chǎn)大部分土地儲備位于云南省省會(huì )昆明市，其業(yè)務(wù)地域集中度風(fēng)險猶存。
近年來(lái)，隨著(zhù)昆明樓市供應量大漲，俊發(fā)地產(chǎn)拿地又偏向于舊城改造，其整體周轉率與毛利率均受到了影響。
2021年上半年，俊發(fā)集團實(shí)現營(yíng)收87.5億元，同比增長(cháng)113.73%；實(shí)現歸母凈利潤12.94億元，凈資產(chǎn)收益率從2020年末的18.26%降為5.2%。
截至2021年6月末，俊發(fā)集團總資產(chǎn)為1600.97億元，總負債1236.65億元，凈資產(chǎn)364.33億元，資產(chǎn)負債率77.24%。
從財務(wù)杠桿水平看，近年來(lái)俊發(fā)集團資產(chǎn)負債率緩慢提升，雖“三道紅線(xiàn)”全部達標，但仍存一定杠桿風(fēng)險。
財務(wù)杠桿水平
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，俊發(fā)集團主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的69%。
截至同一報告期，俊發(fā)集團流動(dòng)負債有858.46億元，主要以預收賬款為主，其一年內到期的短期債務(wù)合計116億元。
相較于短債規模，俊發(fā)集團流動(dòng)性明顯吃緊，其賬上貨幣資金僅有66.12億元，其中無(wú)限制現金45億元，現金短債比從2020年末的0.8倍降至0.4倍，短期償債壓力較大。
在備用資金方面，截至2020年末，俊發(fā)集團銀行授信總額有643.57億元，未使用授信額度為298.15億元，財務(wù)彈性表面上看尚可。
銀行授信
除此之外，俊發(fā)集團還有378.19億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計有313.1億元。
整體來(lái)看，俊發(fā)集團剛性債務(wù)有441.67億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為36%。
從融資渠道看，除了發(fā)債和借款，俊發(fā)集團還通過(guò)股權、租賃以及信托等方式融資。
值得注意的是，俊發(fā)集團諸多項目與中航信托合作設立子公司深圳俊航，存在“明股實(shí)債”嫌疑。
去年12月，俊發(fā)集團兩次向深圳俊航出質(zhì)旗下地產(chǎn)公司股權，數額分別為9.7億和4.1億，今年1月俊發(fā)再次出質(zhì)股權，數額達46.17億元。
截至2021年6月末，俊發(fā)集團少數股東權益有109.9億元，占所有者權益的30%；但少數股東損益卻為-5553.75萬(wàn)元，明顯于少數股東權益占比不匹配。
另外，隨著(zhù)融資環(huán)境趨緊，2020年以來(lái)俊發(fā)集團籌資性現金流均呈現凈流出狀態(tài)，分別為-26.57億和-39.07億元，再融資壓力較大。
籌資性現金流凈額
2021年10月，在行業(yè)趨冷和融資收緊背景下，俊發(fā)地產(chǎn)傳出“裁員風(fēng)波”，據悉俊發(fā)集團昆明大本營(yíng)裁員30%，佛山優(yōu)化的比例接近70%。
總得來(lái)看，俊發(fā)集團重倉的舊改項目規模大、周期長(cháng)、回款慢，其整體周轉率與毛利率有所下滑；公司債務(wù)負擔較重，短期償債壓力較大；再加上融資環(huán)境收緊，再融資風(fēng)險較高。
1998年，新中國近半個(gè)世紀的福利分房制度終結，中國正式進(jìn)入商品房時(shí)代。同年俊發(fā)集團于云南成立，創(chuàng )始人李俊確定了“城市更新綜合服務(wù)商”的定位。
2001年，李俊在昆明翠湖旁邊開(kāi)發(fā)了“俊園”，震驚了很多昆明人，年僅28歲的他也成為了昆明地產(chǎn)界的傳奇
而正當春風(fēng)得意之時(shí)，2003年李俊因行賄被批捕，經(jīng)歷了兩年的監獄生活后。
出獄后，李俊與王石一起打造了“水晶俊園”，就這樣他東山再起，又一次成為了云南地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物。
2011年，俊發(fā)開(kāi)啟全國化布局，成都是其走出去的首站，隨后又布局貴陽(yáng)、海南等地，2015年拿下舊改項目殺入上海，后面還傳出了總部搬遷上海的消息。
2014年，李俊第一次位居胡潤百富云南榜首，身家達64億，并占據了六年的榜首
2015-2017年，俊發(fā)地產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售分別為131億元、190億元以及381.3億元，兩年時(shí)間完成了銷(xiāo)售規模翻三倍的增長(cháng)，堪稱(chēng)“三級跳”。
然而，迎來(lái)銷(xiāo)售增長(cháng)的高光時(shí)刻后，俊發(fā)卻陷入了瓶頸期。
2018年，俊發(fā)地產(chǎn)銷(xiāo)售金額為550億元，排名第49；2019年全口徑銷(xiāo)售金額為528.4億元，行業(yè)排名第64。
相較于前兩年的火速上升，俊發(fā)地產(chǎn)增長(cháng)疲態(tài)盡顯。2020年俊發(fā)地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額為670.1億元，2017年定下的千億目標正式落空。
近兩年，俊發(fā)地產(chǎn)重新出征，開(kāi)始加大對外省一線(xiàn)城市的投資。不過(guò)，舊改經(jīng)驗異地復制的困難暫且不說(shuō)，在如今的大環(huán)境下，俊發(fā)逆勢全國擴張的時(shí)機選擇和空間余地可以說(shuō)“生不逢時(shí)”。（作者微信：littlebond1）
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