村集體外賣(mài)地一般是指原集體經(jīng)濟組織于上世紀將集體名下的城中村用地（比如非農建設用地、征地返還用地）或未征轉用地的土地權益，通過(guò)土地轉讓、合作開(kāi)發(fā)、長(cháng)期租賃等形式實(shí)際外賣(mài)給第三方的情形。村集體的上述外賣(mài)地主要為非國有用地，在集體用地臺賬里，非農用地、征返用地、“同富裕工程”等地塊都會(huì )登記在內。

城市更新項目中，凡是涉及到村集體資產(chǎn)的拆賠，基本都以集資辦和更新局的集體資產(chǎn)臺賬為準。對于村集體外賣(mài)地給工廠(chǎng)主建了物業(yè)后涉及到的村集體以及工廠(chǎng)主的拆賠問(wèn)題，最理想的處理方式是開(kāi)發(fā)商先把該標的物業(yè)的拆賠總對價(jià)確定好，然后村集體愿意去跟權利人（工廠(chǎng)主）溝通，并確定好各自的拆賠所得份額，就好比開(kāi)發(fā)商先確定好蛋糕大小，然后村集體和地上建構筑物權利人再協(xié)商好蛋糕要怎么分。但是，在很多情況下，村集體都不太愿意去跟權利人（工廠(chǎng)主）溝通和協(xié)商各自的拆賠份額，因此這種情況下開(kāi)發(fā)商就需要既找村集體談拆賠，又找地上權利人談拆遷，由此就不得不解決雙重賠償的問(wèn)題。

事實(shí)上，城市更新項目中存在村集體外賣(mài)地的情況下，開(kāi)發(fā)商是與村集體還是與工廠(chǎng)主簽訂拆補協(xié)議，實(shí)務(wù)中一般按如下方式處理：開(kāi)發(fā)商先去查詢(xún)集體資產(chǎn)臺賬，如果外賣(mài)地是在臺賬內，則開(kāi)發(fā)商需要和村集體簽署拆補協(xié)議；如果外賣(mài)地已不在集體資產(chǎn)臺賬內，則開(kāi)發(fā)商是否需要和村集體簽署拆補協(xié)議主要得看集資辦意見(jiàn)（集資辦會(huì )告知開(kāi)發(fā)商要不要簽訂）。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如早些年村集體賣(mài)地給工廠(chǎng)主后工廠(chǎng)主建了房子，房子雖登記在村集體名下，但村集體確認房子是屬于工廠(chǎng)主的，因此拆補權益歸工廠(chǎng)主所有。需要注意的是，集體資產(chǎn)臺賬在集資辦那里有，在更新局那里也有，但有時(shí)兩邊的臺賬數據會(huì )因歷史原因等出現不一致的情況。而更新局和集資辦的臺賬數據不一致的情況下，雙方都肯定會(huì )認為自己的數據才是對的，因此開(kāi)發(fā)商最后只能按照多的數據來(lái)簽拆補協(xié)議。

開(kāi)發(fā)商和村集體簽拆補協(xié)議的情況下，村集體需要走集體資產(chǎn)處置的程序，后面在土地出讓環(huán)節，更新局會(huì )和村集體簽訂征轉地協(xié)議（里面會(huì )約定該集體土地為零征轉），如此才能完善未征轉地的用地手續。具體來(lái)說(shuō)，主要是按如下流程處理：

1. 集體資產(chǎn)處置

在拆賠階段，村集體就拆除范圍內所有的集體資產(chǎn)，包括非農用地、征返用地、未征轉土地（含歷史用地處置的和無(wú)需用地處置的）、集體物業(yè)等資產(chǎn)進(jìn)行評估后，在集資平臺上進(jìn)行資產(chǎn)處置，與開(kāi)發(fā)商簽訂拆遷補償協(xié)議后轉移土地權益給開(kāi)發(fā)商。（備注：集體資產(chǎn)處置是一種補償行為，此時(shí)土地依然是未征轉用地。）

2. 完善征轉地手續

在用地報審階段，政府需將土地收儲國有后方能協(xié)議出讓給開(kāi)發(fā)商，為此需將未征轉土地征為國有。因在集資處置階段，未征轉地已由村集體與開(kāi)發(fā)商完成補償安排，因此這個(gè)階段無(wú)需額外補償，此時(shí)更新局和村集體簽訂征轉地協(xié)議，約定該集體土地為零征轉，土地入庫后方能簽訂土地出讓合同，最后政府再將土地協(xié)議出讓給開(kāi)發(fā)商。

（備注：這個(gè)階段其實(shí)是完善用地手續的行為。）

深圳這邊原村民外賣(mài)宅基地或非農建設用地的情況也非常多見(jiàn)，在原特區內土地統征時(shí)期以及原特區外土地統轉時(shí)期，因土地管理政策的缺漏出現了大量的“農村私宅土地使用證”，隨后出現了大量炒賣(mài)宅基地的行為，其中以合作建房等形式實(shí)際賣(mài)掉了宅基地權益的情況最為常見(jiàn)，此后繼續形成了這些未能辦理開(kāi)發(fā)報建手續、或未能辦證物業(yè)的小產(chǎn)權房的交易市場(chǎng)。

就城市更新項目中存在的歷史違建物業(yè)或無(wú)證物業(yè)的確權而言，不管是原村民外賣(mài)地形成的物業(yè)還是原村民建房后實(shí)際賣(mài)掉的物業(yè)， 開(kāi)發(fā)商在確權方面主要得抓兩個(gè)核心的原則：第一個(gè)原則是誰(shuí)占有房子則確權給誰(shuí)；第二個(gè)原則是誰(shuí)有房產(chǎn)證明則確權給誰(shuí)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，有證或者有房屋信息登記的情況下（比如村集體對原村民的宅基地分配記錄），拆賠協(xié)議須與該類(lèi)權利人簽訂才能解決確權和拆賠協(xié)議備案的問(wèn)題，而房屋的實(shí)際占有人也得同時(shí)補償到位，包括拆賠對價(jià)（銀行流水）進(jìn)入證載權利人賬戶(hù)后再馬上分配給實(shí)際占有人。當然，如果是無(wú)證或者無(wú)房屋信息登記的情況，那肯定是以房屋的實(shí)際占有人作為權利人認定的基礎，不過(guò)街道辦在權屬核查公示表中還會(huì )備注“無(wú)不動(dòng)產(chǎn)登記物業(yè)權利人核實(shí)結果僅作為城市更新過(guò)程中確定項目市場(chǎng)主體與經(jīng)核實(shí)的權利人簽訂搬遷補償協(xié)議的依據，不作為無(wú)不動(dòng)產(chǎn)登記物業(yè)權屬確認材料”。

需注意的是，即便是村集體或原村民的外賣(mài)地，在早期的時(shí)候，權利人一般都可以通過(guò)申報兩規繳納罰款的方式去領(lǐng)取綠本房產(chǎn)證，但很多人只是申報了兩規，沒(méi)去交罰款，所以未拿到房產(chǎn)證。開(kāi)發(fā)商核實(shí)權屬時(shí)，一般都要先看誰(shuí)占有房子，讓占有人提供主張其權屬的材料，誰(shuí)占有著(zhù)房子則肯定要補償給誰(shuí)，否則到時(shí)清退不掉他，剩下的就看占有人是怎么取得房子的，如果是從別人那買(mǎi)來(lái)的房子或者土地，那就看別人有沒(méi)土地或者房產(chǎn)的相關(guān)證明（有原件的話(huà)就去調國土部門(mén)的檔案核實(shí)，沒(méi)有的話(huà)一般都不用去管那些個(gè)別人的權利主張問(wèn)題）。

有一種情況需要特別注意，更新項目中空地的拆賠處理比較特殊，比如村里分配給村民的非農建設用地，村民沒(méi)有建房子，那么拆賠仍舊要處理；但如果村民把這種非農建設用地賣(mài)給了非村民，非村民又沒(méi)建房子空在那里，這種情況下很多區的更新局是不給備案拆補協(xié)議的（理由是非農建設用地不能買(mǎi)賣(mài)），此時(shí)開(kāi)發(fā)商的做法是這種空地也要補償（不然項目做不下去），但拆補協(xié)議的標的不能寫(xiě)空地，而是寫(xiě)成其他建筑物（比如套在其他的無(wú)證物業(yè)上）。

從實(shí)務(wù)的角度來(lái)說(shuō)，村民將已分配的非農建設用地（空地）賣(mài)給非村民在政策上是不被允許的，因此就該已實(shí)際“賣(mài)掉”的空地，深圳絕大部分區更新局是不允許開(kāi)發(fā)商與空地的買(mǎi)方簽署拆賠協(xié)議的，但是開(kāi)發(fā)商如不滿(mǎn)足空地買(mǎi)方的拆賠訴求，事實(shí)上又無(wú)法達到100%的拆賠率，進(jìn)而又會(huì )影響到實(shí)施主體的確認。有鑒于此，對于部分項目已實(shí)際“賣(mài)掉”的非農空地，有些開(kāi)發(fā)商會(huì )按如下操作方式實(shí)現買(mǎi)方的拆賠權益，具體就是將買(mǎi)方的拆賠權益掛靠到其他建筑物上，也即買(mǎi)方作為其他建筑物的共同拆賠權利人，從其他建筑物上取得拆賠權益。

當然，上述操作的前提是其他建筑物真實(shí)的權利人同意拆賠協(xié)議新增他人作為共同拆賠權利人，而且在當前新規確定的確權規則下能得到街道辦和村股份公司的配合或認可，比如開(kāi)發(fā)商將此前以其關(guān)聯(lián)方名義實(shí)際收購過(guò)來(lái)的無(wú)合法產(chǎn)權證書(shū)的物業(yè)確權給空地買(mǎi)方（最好是該無(wú)合法產(chǎn)權證書(shū)的物業(yè)未申報過(guò)“兩規”，且村集體默許開(kāi)發(fā)商的確權操作），并據以簽署拆賠協(xié)議。

在上面提到的空地的拆賠處理中，因外賣(mài)地仍為空地的情況下，空地買(mǎi)家獲取拆賠對價(jià)存在一定的法律和政策層面的障礙，因此在操作層面基本都是套在其他違建或無(wú)證物業(yè)上解決拆賠問(wèn)題。需要注意的是，2021年8月12日，深圳市住建局和規自局發(fā)布了《關(guān)于加強對住宅類(lèi)歷史遺留違法建筑交易查處的通知》（深建字〔2021〕137號），不僅明確了住宅類(lèi)歷史遺留違法建筑物業(yè)權利人的核實(shí)要求，同時(shí)要求嚴厲打擊住宅類(lèi)歷史遺留違法建筑的交易行為。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，上文提及的操作相當于要在歷史違建物業(yè)的原有權利人的基礎上新增空地的權利人作為違建物業(yè)的共同權利人，這在操作層面就得重點(diǎn)考慮可行性的問(wèn)題，比如村股份公司、街道辦能否認可或默認這種操作方式。