面包財經(jīng) 作者：面包財經(jīng)
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保利地產(chǎn)近日公布了2020年年報與2021年一季報。公司2020年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2432.08億元，同比增長(cháng)3.06%；實(shí)現歸母凈利潤289.48億元，同比增長(cháng)3.54%。公司一季度實(shí)現營(yíng)收250.87億元，同比增長(cháng)5.25%，對比2019年同期增長(cháng)11.08%；實(shí)現歸母凈利潤25.01億元，同比增長(cháng)5.10%，對比2019年同期增長(cháng)7.80%。
2020 年，公司實(shí)現簽約金額5028.48 億元，同比增長(cháng)8.88%；簽約面積3409.19 萬(wàn)平方米，同比增加9.16%。從2020年銷(xiāo)售數據來(lái)看，保利地產(chǎn)在銷(xiāo)售業(yè)績(jì)上位列第五，次于碧桂園、中國恒大、萬(wàn)科和融創(chuàng )中國。在增速放緩的壓力下，保利地產(chǎn)近一年來(lái)加速拿地強度，力圖重回行業(yè)前三。值得關(guān)注的是，保利地產(chǎn)現金流及分紅比例均有所下降， 2020年公司累計發(fā)行45億元永續債券。
截至2020年末，保利地產(chǎn)剔除預收賬款資產(chǎn)負債率為68.74%，凈負債率為56.55%，現金短債比為1.82，均符合“三道紅線(xiàn)”中綠檔企業(yè)標準。
營(yíng)收、歸母凈利潤增速放緩 毛利率降低
年報數據顯示，保利地產(chǎn)2020年實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入2432.08 億元，同比增長(cháng)3.06%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入2263.76 億元，同比增長(cháng)1.18%。
圖1：2016-2020年保利地產(chǎn)營(yíng)收、歸母凈利潤及同比
其中，公司2020年全年營(yíng)收增速同比下滑18.23個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤增速同比下滑44.36個(gè)百分點(diǎn)；公司一季度營(yíng)收增速同比下降0.29個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤增速雖小幅上升，但對比2019年一季度增速下降了17.41個(gè)百分點(diǎn)。
在業(yè)績(jì)增速下滑的同時(shí)，保利地產(chǎn)毛利率也有所降低。數據顯示，保利地產(chǎn)2020年毛利率為32.59%，同比下降2.38 個(gè)百分點(diǎn)。其中，公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售利率同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。
對此，公司稱(chēng)主要由于2017-2018 年獲取的高地價(jià)項目成為結轉主力，相應利潤率水平有所拉低。公司一季度毛利率達到35.45%，但同比仍下降4.36個(gè)百分點(diǎn)。
凈利率端，2020年公司凈利率為16.47%，同比增長(cháng)0.56 個(gè)百分點(diǎn)。因公司合作項目增多并逐步進(jìn)入結轉期，保利地產(chǎn)實(shí)現投資收益61.41 億元，同比增長(cháng)65.91%。同時(shí)，公司2020年稅金等支出的減少對沖了毛利下滑的影響，凈利潤微幅上升。
加速擴張拿地 現金流、分紅下滑
從銷(xiāo)售分布來(lái)看，一二線(xiàn)城市對保利地產(chǎn)銷(xiāo)售貢獻較高，占比達74%。分區域來(lái)看，珠三角及長(cháng)三角銷(xiāo)售合計占比達 52%，較去年提升 6 個(gè)百分點(diǎn)。
保利地產(chǎn)2020年在拿地方面有所發(fā)力。公司2020年拓展項目146 個(gè)，新增容積率面積3186 萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)19%，土地儲備恢復至2018年水平。
圖2：保利地產(chǎn)新增容積率面積及拿地強度
數據顯示，自2018年開(kāi)始，公司拿地強度（當年全口徑拿地金額/當年全口徑銷(xiāo)售金額）有所放緩。2018年至2019年，公司的拿地金額分別為1927億元、1555億元，同比分別下降30.31%、19.30%；拿地強度分別為47.60%，33.67%，較2017年89.42%的拿地強度大幅下降。2020年，公司拿地強度有所回升，從2019年的33.67%提升至46.79%，拿地成本也同比增長(cháng)51.32%至2353億元，其中下半年拓展金額占全年總投入的 65%。
值得關(guān)注的是，在加速拿地、擴大投資的情況下，公司的現金流有所承壓。年報顯示，2020年保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為151.50億元，同比降低61.31%。
圖3：保利地產(chǎn)近三年分紅情況
公司2020年分紅比率也有所下降。2020年，公司擬以實(shí)施權益分派股權登記日總股本為基數，每10 股派發(fā)現金紅利7.30 元（含稅），分紅比例為30.18%，較2019年下滑4.82個(gè)百分點(diǎn)。根據保利發(fā)展新發(fā)布的《2021-2023年股東回報規劃》，公司未來(lái)三年（即2021-2023 年）分紅率下調為不低于25%，而2015 年-2020 年，公司分紅比例均維持在30%以上。
三道紅線(xiàn)全部達標 新增發(fā)行45億元永續債
住房城鄉建設部、人民銀行于2020年8月召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線(xiàn)”，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。按照踩線(xiàn)情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
2020年末，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率為78.69%，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率為68.74%，凈負債率為 56.55%，現金短債比為1.82，均符合“三道紅線(xiàn)”中綠檔企業(yè)標準。
其中，公司2020年末有息負債綜合成本約4.77%，同比降低0.18 個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，公司2020年新增發(fā)行45億元永續債券，一定程度上降低了公司的債務(wù)成本率。報告期內，公司共計發(fā)行四期永續債券。其中，第一期、第二期和第四期中期票據（永續中票）分別為9億元、15億元、15億元，期限均為3+N，票面利率分別為3.39%和3.07%、3.18%。第三期中期票據6億元，發(fā)行期限為5+N。
圖4：保利地產(chǎn)2020年債券發(fā)行情況
值得注意的是，永續債是一種具有債券性質(zhì)的是股權。因永續債權沒(méi)有明確的到期期限，在公司行使贖回權之前可以長(cháng)期存續，且擁有遞延支付本金及遞延支付利息的權益，據財政部2019年《關(guān)于印發(fā)<永續債相關(guān)會(huì )計處理的規定>的通知（財會(huì )[2019]2號）》及相關(guān)規定，保利地產(chǎn)將永續債權計入其他權益工具。
截至2020年末，公司永續債賬面價(jià)值總額達到201.8億元。若將這些計入權益的永續債調至負債科，公司的負債率將有所上升。此外，近一年來(lái)保利地產(chǎn)所發(fā)行的永續債多為3+N、5+N模式，此類(lèi)模式的永續債，前三年或前五年支付的利息相對較低，而從第四年或第六年開(kāi)始，公司或將面臨利率上升的情況。在跨期跳漲的利率機制下，若公司永續債與其他債務(wù)集中到期，公司償債能力或將有所承壓。
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