近日，人民銀行和銀保監會(huì )聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》（下稱(chēng)《通知》），鼓勵銀行業(yè)金融機構做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持。

本次《通知》核心內容包括以下幾方面。

01 加快房企風(fēng)險出清，銀行是抓手

1.要求銀行業(yè)金融機構按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則，穩妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

這意味著(zhù)，該《通知》將加快房企風(fēng)險出清?！锻ㄖ穼τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)并購融資的一系列放行與保障措施，為房地產(chǎn)出清提供了一些列的保障手段。而這個(gè)保障出清的抓手，正是銀行。

下半年，隨著(zhù)恒大的暴雷，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)到期兌付問(wèn)題一一浮出水面，部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在境內債券還是美元債，都出現了違約。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)為了應對債務(wù)問(wèn)題，集中于兩種手段，一是，尚未違約而有違約風(fēng)險者，出售項目回籠現金用以保障債務(wù)兌付，比如融創(chuàng )、世茂等；其二，已違約者，觸發(fā)債務(wù)重組，也要處置資產(chǎn)，比如恒大。這兩種手段有一個(gè)最大共性，即都要有“接盤(pán)者”。

銀行等金融機構融資的支持，可以提高接盤(pán)者入場(chǎng)的效率。

通常來(lái)說(shuō)，接盤(pán)方通常都是財務(wù)表現較為穩定的企業(yè)，資金也有騰挪空間，但是，以目前的市場(chǎng)形勢來(lái)看，地主家的余量也有限，僅靠自有資金，難以盤(pán)活大規模資產(chǎn)。

而結合外部融資的支持，能夠提升入場(chǎng)接盤(pán)的效率，同時(shí)也能夠擴大盤(pán)活資產(chǎn)的規模與范圍，對于改善行業(yè)整體的流動(dòng)性，大有幫助，也是助力風(fēng)險穩定出清之舉。

02 扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)，競爭核心轉向信用水平

2.加大債券融資的支持力度。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目的兼并收購。鼓勵銀行業(yè)金融機構積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。鼓勵銀行業(yè)金融機構投資并購債券、并購票據等債務(wù)融資工具。

這意味著(zhù)，政府要加大債券融資支持房地產(chǎn)項目收并購。

《通知》對收并購專(zhuān)項融資工具給予了說(shuō)明，即債券的發(fā)行主體為“優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)”。

根據當前市場(chǎng)標準衡量，符合“三道紅線(xiàn)”要求且近期內無(wú)財務(wù)風(fēng)險事件發(fā)生的企業(yè)，可看做優(yōu)質(zhì)房企。

這說(shuō)明國家對房地產(chǎn)企業(yè)的支持是有選擇、有方向的。其基本原則是“鼓勵先進(jìn)幫助落后”，而不是直接向“落后”提供支援。這實(shí)際上是以?xún)?yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的信用作為擔保和保障，推進(jìn)問(wèn)題債務(wù)化解工作。

從長(cháng)遠來(lái)看，圈定對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的扶持，將在很大程度上改變房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競爭格局。信用水平，將成為下一階段房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力所在，高信用水平的房企，將比低信用水平的房企，有越來(lái)越強的競爭力。

同時(shí)，由于并購融資的支持方向是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，因此，行業(yè)集中度從中長(cháng)期看，將進(jìn)一步提升。

或者，準確的說(shuō)，行業(yè)集中度將集中于國企或者國企背景企業(yè)，以目前最新一期財報數據計算，上市及發(fā)債房企中，符合條件且在信用債市場(chǎng)有過(guò)發(fā)行記錄的約有20家企業(yè)，其中以國企央企為主，包含部分混合所有制及民企。

03 化解降低市場(chǎng)風(fēng)險，增強健康循環(huán)

3.金融機構要積極提供并購的融資顧問(wèn)服務(wù)，匹配并購雙方的需求提升并購成功率；加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率等具體流程指導，鼓勵各方協(xié)同作業(yè)，從流程、環(huán)節、時(shí)間等方面提升風(fēng)險處置效率。

《通知》還指出要做好風(fēng)險管理、做好資金用途的監控；同時(shí)建立報告制度和宣傳機制，披露項目并購和金融支持的信息。事后風(fēng)險的持續監測說(shuō)明收并購業(yè)務(wù)融資要始終處于監管范圍內，必須做到專(zhuān)款專(zhuān)用，防止資金挪用造成二次風(fēng)險。

此次發(fā)行目的的明確表明了監管方對利用收并購化解房企風(fēng)險的力度和決心。融資工具多樣化之后，房地產(chǎn)行業(yè)內的流動(dòng)性就會(huì )增強，循環(huán)效率也會(huì )提高，這正是中央經(jīng)濟工作會(huì )議中所提及的“房地產(chǎn)健康循環(huán)”著(zhù)意所在，只要資產(chǎn)流動(dòng)性恢復，甚至得以增強，系統性的風(fēng)險就不會(huì )集聚，從而實(shí)現風(fēng)險的穩定出清，最終優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境。

總的來(lái)看，此次《通知》出臺，將在不改變房地產(chǎn)融資政策大方向的前提下，對房企融資進(jìn)行了定向放松。

對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可抓住融資窗口期，積極尋找優(yōu)質(zhì)項目，進(jìn)行項目收并購實(shí)現業(yè)務(wù)增長(cháng)。

對于出險房企來(lái)說(shuō)，可以利用政策和市場(chǎng)創(chuàng )造的條件，穩妥處置問(wèn)題項目，回籠資金化解債務(wù)風(fēng)險。最終，實(shí)現房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。