在股權收購合同中，經(jīng)常會(huì )出現雙方對股權交易價(jià)款總額包含哪些費用約定不清的情形。比如收購一個(gè)城市更新項目，常常會(huì )繼受項目公司的債權債務(wù)，尤其是要約定清楚項目公司的債務(wù)清理（包含質(zhì)押、抵押等擔保債務(wù)）。清理債務(wù)則伴隨著(zhù)要求轉讓方在一定期限內解除一些轉讓前已簽署的合同。因此，交易價(jià)款總額應列明清理債務(wù)的費用，也即清理債務(wù)的義務(wù)及/或費用也應包括在交易對價(jià)之內。另外，建議受讓方同時(shí)明確項目公司已取得的權益是否在收購前進(jìn)行剝離還是由受讓方繼受。

城市更新項目常常存在拆賠費用、過(guò)渡期項目公司的員工工資、臺底費等費用，這些費用在合同中也應清晰約定由哪方承擔。從公平的角度來(lái)說(shuō)，簽署協(xié)議前已到期應付的拆賠費用（如安置費）應由轉讓方承擔，而員工工資、臺底費則根據項目的實(shí)際情況，由轉讓方和受讓方共同協(xié)商由哪方承擔。

以筆者經(jīng)辦過(guò)的深莞惠的一些本身存在零星拆遷（如宿舍）的更新項目收購為例，筆者特別傾向于在合同中明確約定交易對價(jià)已包含清租、拆遷安置的全部費用，也即城市更新項目范圍內回遷物業(yè)時(shí)拆遷安置的方式所涉全部費用最好不涉及在項目公司公司進(jìn)行股權變更后還需受讓方另行承擔。

還有一個(gè)問(wèn)題需要特別注意，我們在做城市更新項目并購的稅務(wù)籌劃的時(shí)候，一般會(huì )將交易總價(jià)款拆分為小金額的股權轉讓款加大金額的前期委托費用，這個(gè)前期委托費用（如拆遷安置補償、拆遷服務(wù)、立項和專(zhuān)規報批等）需明確交易路徑及支付方式，比如約定由收購方取得項目公司股權后以股東借款形式將資金注入項目公司，然后由項目公司向股權轉讓方或其指定的關(guān)聯(lián)方支付前期委托費用（也即大部分的交易價(jià)款），由此解決項目公司的成本、費用列支與稅前扣除問(wèn)題。

如收購涉及轉讓方主推或主要負責拆賠工作，則收購合同不僅要約定轉讓方完成拆賠工作的期限，還必須鎖定拆遷總成本。為此，收購合同應約定轉讓方的拆賠工作要求，如約定轉讓方須做到總現金補償不超過(guò)多少金額，總住宅回遷物業(yè)不超過(guò)多少平米。

此外，拆賠的啟動(dòng)節點(diǎn)也應慎重考慮。一般而言，應對拆賠意愿進(jìn)行深入摸底并經(jīng)相關(guān)集體經(jīng)濟繼受組織股東大會(huì )/股東代表大會(huì )表決后才向村里公布拆賠標準。除此之外，公布的拆賠標準還須與專(zhuān)規進(jìn)行銜接，以免獲批的專(zhuān)規指標無(wú)法滿(mǎn)足拆賠的要求。

城市更新項目中，往往轉讓方已聘請了員工從事拆遷工作，且負責拆遷工作的核心人員已掌控項目核心拆遷資源或與拆遷對象具有一定的裙帶關(guān)系。對于是否留用該部分員工，筆者認為核心點(diǎn)在于如何控制拆遷利益巨大所引起的道德風(fēng)險。從操作層面來(lái)看，假設為了目標公司的干凈而選擇清退原項目公司員工（尤其是原拆遷團隊），在并購合同中約定由轉讓方繼續負責拆遷工作的交易安排下，因受讓方與負責目標項目拆遷的人員無(wú)勞動(dòng)關(guān)系，則對拆遷人員無(wú)約束力。這時(shí)候拆遷人員很容易與被拆遷人聯(lián)合起來(lái)，向受讓方索要高額的拆遷回報，甚至“要挾”受讓方的項目推進(jìn)。同時(shí)，如無(wú)勞動(dòng)關(guān)系，拆遷人員也容易滋生虛構拆遷經(jīng)費向受讓方報銷(xiāo)的想法和做法，在拆遷成本上導致不經(jīng)濟的問(wèn)題。

因此，考慮到拆遷人員與村民熟悉以及擁有社會(huì )資源、政府資源等情況，筆者更建議就轉讓方已聘請的拆遷人員，如由轉讓方自行聘任的，則建議由受讓方采取勞動(dòng)關(guān)系轉移到受讓方指定公司的方式處理；如由項目公司聘用的，則建議可以給與留用，當然受讓方亦可以要求轉讓方逐步清退受讓方認為表現欠缺的員工。

深圳實(shí)施強區放權后，每個(gè)區會(huì )有一些集體土地與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)所涉收益分成或物業(yè)分成比例的窗口指導意見(jiàn)。以龍華為例，集體分成物業(yè)面積須占項目可售總建筑面積的一定比例。具體計算公式如下：

鑒于上述，項目收購的盡調環(huán)節受讓方應先核實(shí)項目所在區的集體資產(chǎn)分成比例要求，尤其是各區的集體資產(chǎn)管理部門(mén)對合作開(kāi)發(fā)的物業(yè)分成比例等的窗口指導意見(jiàn)。畢竟，不同的集體資產(chǎn)分成比例將對拆遷成本、項目經(jīng)濟測算造成重大影響。

以往我們往往認為，進(jìn)入實(shí)施主體確認階段后政府主管部門(mén)對專(zhuān)項規劃指標進(jìn)行調整的可能性會(huì )非常小，但目前的更新實(shí)務(wù)卻證實(shí)了這種可能性。以坪山區為例，受政府新政的影響，今年7月以后，坪山區實(shí)施了新的窗口指導意見(jiàn)，其中即便是數年前已取得的專(zhuān)項規劃批復，如批復有可售商務(wù)公寓指標，也一律改為商業(yè)辦公指標。

因此，雖此類(lèi)情況即為少見(jiàn)，筆者建議就專(zhuān)項規劃存在可售商務(wù)公寓指標的項目，盡調時(shí)應特別注意核實(shí)政府主管部門(mén)對配建商務(wù)公寓的窗口指導意見(jiàn)，以免項目規劃或業(yè)態(tài)調整影響項目后續的銷(xiāo)售和去化，甚至項目的投資測算和盈虧結果。

以惠州的一些項目為例，因一些歷史的原因，這些項目存在已取得用地規劃許可證，卻未取得規劃設計條件的情況，且這種情況在惠州并不少見(jiàn)。

為此，筆者建議對于惠州的項目，無(wú)論是否屬于城市更新，規劃設計條件應是項目需關(guān)注的重大節點(diǎn)，且付款應與該節點(diǎn)進(jìn)行掛鉤。其中切勿以為取得了用地規劃許可證便等同于規劃指標已獲批，以免收購目的無(wú)法實(shí)現導致后悔不已。

股權收購合同中，一般會(huì )約定交易雙方稅費的承擔方式。但對于股權轉讓方為個(gè)人時(shí)的情形，收購合同經(jīng)常會(huì )忽略約定受讓方代扣代繳轉讓方股權轉讓的個(gè)人所得稅的相關(guān)問(wèn)題，由此導致后續被稅局關(guān)注或稽查到之后，受讓方需額外掏腰包，轉讓方卻不管不顧的問(wèn)題。

因此，筆者建議就代扣代繳問(wèn)題在收購過(guò)程中相關(guān)合同中落實(shí)相關(guān)約定。

值得慶幸的是，個(gè)人股權轉讓的稅費征繳問(wèn)題在許多地區被要求以個(gè)人的完稅憑證或完稅申報作為工商變更的前提，因此上述問(wèn)題在一定程度上已可以得到較好的解決，具體可參見(jiàn)西政資本于2020年9月23日發(fā)布的《202009：股權轉讓稅源監控新規及稅務(wù)籌劃》一文相關(guān)內容。

對于城市更新項目，常常會(huì )基于稅籌考慮安排由項目公司或項目公司指定第三方來(lái)租賃集體所有的物業(yè)，以盡量消化補償費用或前期費用。很多情況下，租賃村委的物業(yè)并非只需與村委簽署租賃合同即可，以鹽田為例，根據《鹽田區股份合作公司物業(yè)租賃管理指引》的規定，股份合作公司單宗租賃面積在1000平方米以上或租賃年限5年以上（不含本數）的集體物業(yè)租賃活動(dòng)均需通過(guò)鹽田區股份合作公司綜合監管系統在深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所等產(chǎn)權交易機構進(jìn)行公開(kāi)交易。

因此，為確保租賃行為的合法性，筆者建議并購后的稅籌安排應了解深圳各區集體資產(chǎn)管控辦法中關(guān)于租賃的相關(guān)規定。

在更新項目涉及非農指標或征返指標的項目中，因非農或征返指標的合作對價(jià)可以通過(guò)拆賠的方式實(shí)現，因此房屋分配的環(huán)節一般都比較簡(jiǎn)單。但“單抬頭”的非農/征返合作合作開(kāi)發(fā)項目卻經(jīng)常因分配環(huán)節視同銷(xiāo)售的高稅負問(wèn)題，導致收購方的巨額虧損。

具體來(lái)說(shuō)，“單抬頭”的深圳非農用地或征地返還用地合作開(kāi)發(fā)項目除存在開(kāi)發(fā)商的稅負較高，稅籌空間小的不利因素外，還存在很多制約開(kāi)發(fā)商的條件。以項目公司的融資為例，因村委是項目公司的股東，因此項目融資基本度需要取得村委同意，而一旦資金方要求項目公司股東提供擔?；蚬蓹噘|(zhì)押時(shí)，基于集體資產(chǎn)的監管要求，村委這個(gè)時(shí)候就變得很難配合。此外，深圳各區集體資產(chǎn)監管日益趨嚴，很多區都有關(guān)于村委入股的項目公司的證章照、銷(xiāo)售回款必須提交共管的窗口指導意見(jiàn)。除此之外，對于“單抬頭”的非農/征地返還用地合作開(kāi)發(fā)項目，如項目公司分配物業(yè)給村委，則需視同銷(xiāo)售，這時(shí)必須通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)給村委的方式才能實(shí)現過(guò)戶(hù)，也即不能將物業(yè)直接分配給村委。還有一個(gè)小問(wèn)題需要注意，如項目公司直接分配物業(yè)給自己股東，除非是根據視同銷(xiāo)售的邏輯按正常銷(xiāo)售開(kāi)票辦理過(guò)戶(hù)，不然不動(dòng)產(chǎn)登記中心不會(huì )接受直接股東分配的過(guò)戶(hù)方式。

因此，筆者建議就深圳“單抬頭”的非農/征地返還用地合作開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行審慎評估并慎重對待。