小債看市 作者：小債看市
來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
華夏幸福遇到流動(dòng)性危機后，同為環(huán)京房企的榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)狀況備受矚目。
對外擔保規模大
6月8日，榮盛發(fā)展（002146.SZ)公告稱(chēng)，為下屬公司融資提供擔保，涉及擔保金額12.55億元。
為下屬公司融資提供擔保公告
公告顯示，截至公告披露日，榮盛發(fā)展實(shí)際擔?？傤~為654.57億元（不含本次），占其最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的141.25%。
值得注意的是，公告中特別風(fēng)險提示稱(chēng)，榮盛發(fā)展及控股子公司對外擔?？傤~超過(guò)其凈資產(chǎn)100%、對資產(chǎn)負債率超過(guò)70%的公司擔保金額超過(guò)凈資產(chǎn)50%，提請投資者充分關(guān)注擔保風(fēng)險。
《小債看市》統計，目前榮盛發(fā)展存續8只債券，存續規模46.6億元，集中兌付期主要在2023年，短期償債壓力不大。
據最新評級報告，榮盛發(fā)展主體和相關(guān)債項信用等級均為AAA，評級展望“穩定”。
存續境內債券到期分布
在離岸債券方面，目前榮盛發(fā)展存續3只美元債，存續規模10.5億美元，均將于一年內到期，美元債集中兌付壓力較大。
據悉，榮盛發(fā)展已為今年7月到期的2.5億美元優(yōu)先票據安排好資金，其亦考慮在合適的市場(chǎng)窗口發(fā)行新債以“借新還舊”。
存續美元債情況
對于明年到期的兩筆美元債，榮盛發(fā)展管理層在近期舉辦的會(huì )議中表示對于2022年4月到期的5億美金美元債，已向發(fā)改委申請新的發(fā)行額度，預計不久后可收到審核通過(guò)通知。
近日，惠譽(yù)確認榮盛發(fā)展長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級為“BB-”，展望“穩定”，并確認其高級無(wú)抵押評級為“BB-”。
800億有息負債
據官網(wǎng)介紹，榮盛發(fā)展成立于1996年，2007年登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過(guò)IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
目前，榮盛發(fā)展已基本形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設計、實(shí)業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條，并成長(cháng)為全國性知名大型多產(chǎn)業(yè)集團公司。
從股權結構看，榮盛發(fā)展控股股東為榮盛控股，直接持股比例為35.65%，公司實(shí)際控制人為耿建明。
股權結構圖
2020年，榮盛發(fā)展實(shí)現全口徑合約銷(xiāo)售金額1270.97億元，同比增長(cháng)10.18%，低于百強房企平均12.4%的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增速。
據克而瑞數據，2020年榮盛發(fā)展以1249.8億操盤(pán)金額位居房企第22位；以1179萬(wàn)平方米操盤(pán)面積居第18位。
克而瑞2020年房企排名
土儲方面，2020年榮盛發(fā)展新增土地儲備建筑面積714.6萬(wàn)平方米，同比減少近三成；購地金額為281.61億元，投資節奏明顯放緩。
截至2020年末，榮盛發(fā)展土地儲備建筑面積為3835.98萬(wàn)平方米，其中分布最多的是河北省，總面積占比達四成。
2020年，榮盛發(fā)展實(shí)現竣工695.80萬(wàn)平方米，結轉項目面積600.81萬(wàn)平方米，同比下降8.98%；結算收入620.76億元，同比下降2.1%。
由于竣工結轉速度放緩，疊加環(huán)京區域調控影響，去年榮盛發(fā)展的經(jīng)營(yíng)狀況并不理想。
2020年，榮盛發(fā)展實(shí)現營(yíng)收715.11億元，同比微增0.85%；實(shí)現歸母凈利潤75.01億元，同比下降17.75%。
可以看出，自2018年以來(lái)榮盛發(fā)展營(yíng)收增速持續放緩，盈利能力近五年來(lái)首次下滑。
盈利能力
除此之外，榮盛發(fā)展的毛利率和經(jīng)營(yíng)獲現能力也在持續惡化。
2020年，榮盛發(fā)展綜合毛利率為27.82%，同比下降2.26個(gè)百分點(diǎn)，較2018年下降3.64個(gè)百分點(diǎn)。
2018年-2020年，榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)性現金流凈額分別為175.12億元、21.2億元、13.67億元，今年一季度已跌至-50.07億元，經(jīng)營(yíng)獲現能力持續惡化。
毛利率水平
截至今年一季末，榮盛發(fā)展總資產(chǎn)為2943.04億元，總負債2388.72億元，凈資產(chǎn)554.32億元，資產(chǎn)負債率81.17%。
2016年以來(lái)，榮盛發(fā)展財務(wù)杠桿水平上升較快，明顯高于行業(yè)平均水平，存在一定杠桿風(fēng)險。
財務(wù)杠桿水平
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”看，截至2020年末榮盛發(fā)展剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為73.78%，凈負債率80.18%，現金短債比為1.23，踩中一道紅線(xiàn)，歸屬“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，榮盛發(fā)展主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的80%。
截至今年一季末，榮盛發(fā)展流動(dòng)負債有1918.19億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務(wù)有225.83億元。
相較于短債規模，榮盛發(fā)展流動(dòng)性尚可，其賬上貨幣資金有263.87億元，除去受限資金后可以覆蓋短債，短期償債風(fēng)險不大。
在備用資金方面，截至2020年9月末，榮盛發(fā)展銀行授信有952.8億元，未使用授信額度有556.46億元，可見(jiàn)其財務(wù)彈性較好。
銀行授信情況
在負債方面，榮盛發(fā)展還有470.53億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計453.55億元。
整體來(lái)看，榮盛發(fā)展剛性債務(wù)有819.49億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為34%。
有息負債高企，榮盛發(fā)展融資成本上升，2019和2020年其財務(wù)費用支出均超9億元，另外銷(xiāo)售費用和管理費用也逐年增長(cháng)，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。
期間費用高企
從償債資金來(lái)源看，榮盛發(fā)展償債主要包括盈利、經(jīng)營(yíng)性現金流、債務(wù)收入以及可變現資產(chǎn)。
盈利和經(jīng)營(yíng)性現金流下滑壓力下，榮盛發(fā)展主要依賴(lài)于外部融資，作為上市公司其融資渠道多元，除了發(fā)債和借款，還通過(guò)股權、信托以及股權質(zhì)押等方式融資，但融資成本較高。
截至今年4月末，控股股東榮盛控股已質(zhì)押9.11億榮盛發(fā)展股權，占其所持股份的58.77%，榮盛建設股權質(zhì)押率為62.83%。
可見(jiàn)，榮盛發(fā)展?主要股東質(zhì)押公司股份比例較高，若股價(jià)下行可能面臨被平倉風(fēng)險。
股權質(zhì)押比例
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，截至今年一季末，榮盛發(fā)展其他應收款項已超300億，主要為土地保證金等政府部門(mén)保證金及合作方經(jīng)營(yíng)往來(lái)款，其他應收款項賬齡分布較長(cháng)，對資產(chǎn)流動(dòng)性造成一定影響。
另外，榮盛發(fā)展受限資產(chǎn)規模較大，截至2020年末該指標為635.6億，是凈資產(chǎn)的1.2倍，其中主要為用于融資抵質(zhì)押的受限存貨。
總得來(lái)看，2020年榮盛發(fā)展盈利和經(jīng)營(yíng)獲現能力下滑，對債務(wù)和利息保障下降；有息負債高企，財務(wù)費用增長(cháng)較快，存在一定短期償債壓力和融資成本上升壓力；受限資產(chǎn)規模較大，影響資產(chǎn)流動(dòng)性。
“河北王”
早年，耿建明在部隊當了3年基建工程兵后，考取了華北航天工業(yè)學(xué)院，進(jìn)修建筑技術(shù)經(jīng)濟管理專(zhuān)業(yè)，1986年畢業(yè)后被分配到廊坊市一建公司。
在廊坊一建公司，耿建明從一名普通的職工做起，后升為一建公司副處長(cháng)、處長(cháng)，并于1991年考入天津大學(xué)工程造價(jià)專(zhuān)業(yè)。
1996年，在外人看來(lái)仕途一帆風(fēng)順的耿建明，卻毅然拋下金飯碗辭職下海，他懷揣僅有的5000元錢(qián)，又從朋友那里借到5000元，成立了榮盛建筑安裝公司。
憑著(zhù)過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)能力，榮盛很快就在業(yè)內混得風(fēng)生水起。
當建筑業(yè)正如火如荼時(shí)，耿建明覺(jué)察到建筑市場(chǎng)已經(jīng)趨向飽和，而市民對高品質(zhì)住宅需求才是巨大的市場(chǎng)潛力，于是轉而進(jìn)軍房地產(chǎn)。
1999年，耿建明把進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)的第一枚棋子布在了南京，憑借工程起家積累的設計、施工、造價(jià)等優(yōu)勢，榮盛第一個(gè)住宅項目 “方州花園”一經(jīng)推出很快就賣(mài)光了，就此賺到了地產(chǎn)業(yè)的第一桶金。
榮盛首個(gè)住宅項目 “方州花園”
南京項目成功后，榮盛承接了廊坊市的一個(gè)破舊小區的重造，耿建明把在南京的經(jīng)驗吸取過(guò)來(lái)，創(chuàng )造了當年100%銷(xiāo)售的輝煌，這也為榮盛后來(lái)的發(fā)展打下堅固的基礎。
2002年，耿建明在廊坊設立了榮盛控股，開(kāi)發(fā)阿爾卡迪亞等樓盤(pán)，迅速成為以品質(zhì)地產(chǎn)為特征的本土地產(chǎn)勁旅。
在策略上，榮盛選擇避開(kāi)與一線(xiàn)城市的實(shí)力雄厚的國企、外企的正面較量，以超出當地消費者預期的比較優(yōu)勢，在三線(xiàn)城市扎根，隨后進(jìn)軍同級別滄州、徐州等市場(chǎng)，開(kāi)始全國布局。
2007年8月，耿建明帶領(lǐng)榮盛發(fā)展在深交所掛牌上市，成為河北省首家通過(guò)IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
2008年，全球金融危機后的4萬(wàn)億救市資金，帶來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)規模和價(jià)格的井噴，也讓身在其中的耿建明賺得缽滿(mǎn)盆滿(mǎn)。
隨后十年，榮盛以開(kāi)發(fā)并形成府邸、盛景、錦繡及花語(yǔ)等多種風(fēng)格樓盤(pán)系列。
2017年前后，隨著(zhù)環(huán)京限購政策不斷加碼，榮盛發(fā)展開(kāi)啟全國化擴張戰略，試圖通過(guò)區域均衡布局實(shí)現對沖籃子過(guò)于集中的影響。
2019年，榮盛發(fā)展全年營(yíng)收突破千億，踏入“千億俱樂(lè )部”。華夏幸福遇到流動(dòng)性危機后，同為環(huán)京房企的榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)狀況備受矚目。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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