YY評級 作者：rating狗
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引子
地產(chǎn)暴雷的同時(shí)帶來(lái)2個(gè)層面的影響，一是作為流動(dòng)性壓力的最后一根稻草敲醒了其他債權人的警鐘，二是若認購產(chǎn)品實(shí)屬強迫，則對內部員工勞力成果進(jìn)行深一層次的剝削。
當然，從評判視角層面，亦能拆分出2個(gè)立場(chǎng)，未暴雷前的皆大歡喜，你享有杠桿我獲得高收益；暴雷后則由于此類(lèi)抽屜協(xié)議使得權利義務(wù)無(wú)法說(shuō)清。
多數房企若愿意以主要主體控股/參股財富平臺，則該平臺多半具備牌照及內外融資功能；而少數房企涉嫌的自融除了作為表外負債外，是否屬于非法集資即待商榷。
盡管自融平臺僅為房企表外負債的冰山一角，但由于房企分化加劇疊加自融平臺衍生出的表外員工債權問(wèn)題喧囂而上，正處風(fēng)口浪尖的自融平臺成為了信用資質(zhì)關(guān)注焦點(diǎn)之一。然而，在幾十億貨值的樓盤(pán)之下，企業(yè)員工能有幾文錢(qián)，面對房企的融資需求，自融平臺的相關(guān)產(chǎn)品僅是杯水車(chē)薪，其核心矛盾仍在表外負債整體規模。
因此，本文列舉部分房企內部員工認購平臺/公司，雖無(wú)法明確其具體投出資金規模，但仍以表內外穿透方式進(jìn)行梳理，以完善表外債務(wù)框架。
01 平臺梳理
或由于佳兆業(yè)事件的起火點(diǎn)始于財富平臺，因而使得房企內部認購平臺是否涉嫌自融的問(wèn)題喧囂而上，其中需關(guān)注“出表”和“假跟投”形式的表外負債。
自恒大起，不論近期展期成功的陽(yáng)光城或是期望二度敗部復活的佳兆業(yè)均出現企業(yè)內部員工認購理財產(chǎn)品的債務(wù)糾紛，而或由于佳兆業(yè)流動(dòng)性難題始于財富平臺理財產(chǎn)品的兌付壓力，因而掀起了信用市場(chǎng)關(guān)注該類(lèi)平臺的關(guān)注度。因此，利用相關(guān)公開(kāi)渠道梳理圖表1的財富平臺，能夠發(fā)現大多房企存在相關(guān)財富平臺或是內部認購渠道。
且不論內部認購理財產(chǎn)品的規模并非房企表外負債的主要風(fēng)險，也并非所有的財富平臺或內部認購理財產(chǎn)品均需要擔憂(yōu)，其風(fēng)險點(diǎn)仍在于經(jīng)由出表、假跟投以“明股實(shí)債”模式呈現。
如圖表2，固定收益類(lèi)的理財產(chǎn)品（1）或以明股實(shí)債置入股權結構，從而形成表外負債，（2）或可能以債權認購的借款形式從而在部分聯(lián)合營(yíng)項目形成表外。但由于后者基本不具備任何溯源方式，建議關(guān)注前者的使用頻次。
取決于理財產(chǎn)品參股的項目性質(zhì)，則自融的表外負債或藏于“子公司明股實(shí)債”或“聯(lián)合營(yíng)表外負債”，而財富平臺多利用GP身份持少股并由企業(yè)高管代持，僅少部分房企的財富平臺為企業(yè)逕直持股。
02 查找方式
如圖表4，多數的財富平臺利用“房企名稱(chēng)”+“財富/理財”等關(guān)鍵詞結合搜索即可找到，但并非所有財富平臺均為內部認購平臺，而形成自籌。
而由于財富平臺多數不由公司直接持股，轉而由高管代持股，從而使得判定上增添一道手續。但是，或由于內部認購資金規模較少，這類(lèi)表外平臺的藏匿并不如其他表外代持平臺難找，僅需利用法人或股權代持人與該公司名在公開(kāi)信息搜索即可了解平臺與房企的關(guān)聯(lián)關(guān)系。例如：JZY由執行副總裁WB代持；ZL則由融資管理中心總經(jīng)理XYF代持；YJL冀中南項目總經(jīng)理HB等。
結合上述判斷，后續再對其投放模式進(jìn)行判斷，如圖表6其項下有明確的房地產(chǎn)項目公司，則多為明股實(shí)債；而如果公司項下無(wú)其他公司，則多采用債權款項投出。
由于目前再融資壓力加劇，多數同業(yè)或在意其投放規模及期限。依照觀(guān)察，該產(chǎn)品投放多不及數億，其涵蓋項目和規模有限。如果非要在這份理財產(chǎn)品加一個(gè)期限，建議根據股性參股時(shí)點(diǎn)往后推算6個(gè)月/12個(gè)月/18個(gè)月作為節點(diǎn)，其期限多不及2年。
盡管地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境及政策或已觸底，但購房需求降低疊加再融資壓力不變的情況下，自融平臺或將被放大檢視，輕為表外負債，重則涉嫌違法融資。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： YY | 如何查找房企的財富平臺？
