西政資本 作者：西政資本
來(lái)源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
2021年10月27日，經(jīng)濟日報刊文《共同富裕需要房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健發(fā)展》，文中提到“推動(dòng)共同富裕背景下的房地產(chǎn)行業(yè)，將更加平穩健康發(fā)展。房地產(chǎn)政策將重點(diǎn)在防風(fēng)險、保剛需、重保障、調分配等方面持續發(fā)力。房地產(chǎn)行業(yè)因其體量大、產(chǎn)業(yè)鏈長(cháng)，在我國經(jīng)濟發(fā)展中的作用舉足輕重。住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題和發(fā)展問(wèn)題。在推動(dòng)共同富裕的政策背景下觀(guān)察房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于我們看清房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢”。
近半個(gè)月以來(lái)，很多媒體報導稱(chēng)信貸出現了松動(dòng)，房企將要得救。事實(shí)上，在共同富裕的大背景下，樓市調控和金融強監管的基調不可能發(fā)生大的改變，行業(yè)出清的過(guò)程也無(wú)法阻擋。不管是部分城市已出現的按揭貸款、銀行開(kāi)發(fā)貸的松動(dòng)，還是一些城市的“限跌令”或救市措施，更多的還是在三穩基調下因城施策的相關(guān)動(dòng)作。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的調控基調
近幾年來(lái)，國家的樓市強調控與金融強監管政策取得了很大的成效。截止當前，“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標已初步達成。盡管如此，因房企目前仍舊面臨融資難、銷(xiāo)售難的困境，融資性現金流和經(jīng)營(yíng)性現金流都非常不理想，尤其是幾家百強房企爆雷以來(lái)，越來(lái)越多的房企面臨的資金困難已引起大面積的裁員、上下游供應鏈承壓、項目停工、交房逾期及購房人維權等一系列問(wèn)題，這些現象某種程度上已與共同富裕的目標存在脫節，因此經(jīng)濟日報關(guān)于《共同富裕需要房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健發(fā)展》的發(fā)聲非常及時(shí)。
從市場(chǎng)各方的反應來(lái)看，目前對以下問(wèn)題似乎已逐步形成共識：
1. 無(wú)論是城鎮化率達到80%以上的發(fā)達國家，還是城鎮化率已達到63.89%的中國，房地產(chǎn)都是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。截止當前，高新科技、新能源等新興產(chǎn)業(yè)都無(wú)法像房地產(chǎn)行業(yè)一樣有那么大的體量和那么龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，并且能消化如此巨大的社會(huì )就業(yè)。據統計，房地產(chǎn)行業(yè)對中國GDP的貢獻達到了17%，加上對財政的貢獻，實(shí)際對中國經(jīng)濟的貢獻至少能達到25%；另外土地出讓收入占地方政府稅收的三分之一左右（后續將逐步由房地產(chǎn)稅補充），政府44%的收入也都是來(lái)自于房地產(chǎn)。
2. 央行2020年發(fā)布的數據顯示，我國居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%，由此可見(jiàn)房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中所占的絕對權重。市場(chǎng)預測，國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作后，手持多套房產(chǎn)的少數群體可能拋售部分房產(chǎn)或調整部分資產(chǎn)配置標的，但從全國人民的“房產(chǎn)情結”來(lái)看，房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的核心作用卻無(wú)法被取代，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征也對以供求關(guān)系為主導的房產(chǎn)投資和價(jià)格上漲影響甚微。因此，維護樓市的平穩健康發(fā)展、維護房產(chǎn)的價(jià)格穩定等對居民財富的保護以及共同富裕目標的實(shí)現變得異常關(guān)鍵。除此之外，中國的金融安全與房產(chǎn)的價(jià)格是否堅挺息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健發(fā)展才能在一定程度上確保金融體系更加安全。
從市場(chǎng)各方的反應來(lái)看，目前對爆雷房企的走向基本都有了一致的看法，其中“保交樓”是核心，包括督促銀行信貸、國央企類(lèi)施工單位等給予支持，同時(shí)兼顧上下游供應鏈的債務(wù)問(wèn)題，至于非標融資、其他金融負債等原則上都是按市場(chǎng)化的“化債方案”等處理，當然監管層也肯定不會(huì )允許房企逃廢債。
二、民營(yíng)房企是否會(huì )退出房地產(chǎn)行業(yè)
在已爆雷的百強房企中，絕大多數都是民營(yíng)房企。在此輪樓市強調控和金融強監管的背景下，國央企類(lèi)房企的優(yōu)勢變得尤為突出，比如今年的第二批集中供地的土拍中，80%以上地塊的競得方均是國央企類(lèi)房企?？偟膩?lái)說(shuō)，在當前的市場(chǎng)下行期，國央企主要有如下兩個(gè)絕對性的優(yōu)勢：一是在民營(yíng)房企當前融資普遍受挫的情況下，國央企 的背景成為了抵御外部風(fēng)險的最強有力的保障，銷(xiāo)售端的購房人對國央企有更強的信任感，債券融資市場(chǎng)、銀行、信托等全系列的融資資源也都在向國央企大力傾斜；二是相較于靈活性更足、積極性更強的民營(yíng)房企，國央企過(guò)去的成長(cháng)路徑相對偏保守，在本身的資金使用、杠桿率管控上更加嚴格，因此在當前的市場(chǎng)下行期，國央企在“三道紅線(xiàn)”及經(jīng)營(yíng)穩健性方面的表現更能迎合購房市場(chǎng)和金融機構的偏好。
今年的第二批集中供地實(shí)施以來(lái)，民營(yíng)房企受融資難、銷(xiāo)售難、銀行按揭放款難等因素的綜合影響，資金面普遍緊張，且都基本失去了招拍掛土地的參拍或出價(jià)能力，國央企類(lèi)房企在第二批集中供地過(guò)程中拿下的土地也超過(guò)了總量的80%，有個(gè)別城市甚至只有國央企參與拍地。在當前的市場(chǎng)下行期，國央企的托市固然無(wú)比重要，但行業(yè)間的焦慮情緒卻無(wú)比厚重。
根據統計的數據，國央企類(lèi)的房企在房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jì)貢獻度一般在30%左右，也即民營(yíng)房企解決了70%的業(yè)績(jì)貢獻以及上下游供應鏈、社會(huì )就業(yè)、政府稅收等一系列問(wèn)題。今年以來(lái)，民營(yíng)房企的裁員率達到了30%的平均數，上下游企業(yè)的失業(yè)人員更是不計其數，目前也出現大量的停工潮、維權潮等問(wèn)題。
我們認為，在極端的情況下，假設民營(yíng)房企繼續像第二批集中供地中的表現一樣基本不拿地或者拿很少量的地，那么要維持房地產(chǎn)的市場(chǎng)總量的話(huà)，國央企必須在民營(yíng)房企不拿地的情況下選擇高速加杠桿的方式才能實(shí)現（也即民營(yíng)房企原來(lái)的業(yè)績(jì)貢獻由國央企一并完成），而這種情況顯然不可能出現，也就是說(shuō)民營(yíng)房企的功能和價(jià)值在中短期內根本無(wú)法消滅。另外從市場(chǎng)的角度來(lái)看，民營(yíng)房企和國央企背景的房企其實(shí)是互補的關(guān)系，民營(yíng)房企雖然有一定的缺點(diǎn)，但也有國央企不可比擬的優(yōu)勢，比如更加靈活、效率更高，能夠更及時(shí)根據外部環(huán)境的變化做出調整，而且能彌補國央企在機制、市場(chǎng)靈活度、對差異化與個(gè)性化需求的滿(mǎn)足度等方面的不足。
事實(shí)上，在此輪樓市強調控和金融強監管的背景下，除了國央企外，有兩類(lèi)民營(yíng)房企的優(yōu)勢已變得異常明顯：第一類(lèi)是財務(wù)穩健型的民營(yíng)百強房企，這類(lèi)房企以往的規模增長(cháng)并不依賴(lài)于高杠桿驅動(dòng)，且拿地范圍集中于已有深耕基礎的城市；第二類(lèi)是區域型的中小房企，這類(lèi)房企規模并不大，但在區域上有一定的沉淀，地方資源、渠道、品牌等優(yōu)勢非常明顯。在第二批集中供地的土拍中，國央企的拿地固然驚艷，但上述兩類(lèi)民營(yíng)房企在逆市中的拿地表現則更為搶眼。
三、信貸寬松在執行層面存在難度
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入國央企時(shí)代的趨勢下，以非標產(chǎn)品為主的地產(chǎn)投資類(lèi)機構最為焦慮。在我們目前的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)中，最典型的情況就是“缺錢(qián)的房企我們不敢輕易放款，我們想放款的房企卻根本不缺錢(qián)”，前者主要是民營(yíng)房企，后者主要是國央企類(lèi)房企，當然國央企類(lèi)房企基本都不可能接受地產(chǎn)非標融資的成本。以前融業(yè)務(wù)為例，我們目前對民營(yíng)百強房企放款的綜合成本一般在年化10%-13%左右，但國央企類(lèi)房企即便是年化5%-9%左右也大把渠道可以找到前融資金（當然有的房企根本不做前融）。
在房企目前的困境中，銀行融資的收閘是最為核心的問(wèn)題。首付按揭貸款政策不放松，房企的銷(xiāo)售資金回籠異常困難，加上二手房的按揭貸款基本停滯，房產(chǎn)的流動(dòng)性受限以及房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)讓房?jì)r(jià)上漲預期變空，一手房的銷(xiāo)售也就變得更加困難，房企經(jīng)營(yíng)性現金流不足甚至已引發(fā)大面積的停工、逾期交房、業(yè)主維權等現象。除按揭貸款外，銀行開(kāi)發(fā)貸的額度目前仍舊非常有限，在銀行開(kāi)發(fā)貸放款不太確定的情況下，我們的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)肯定會(huì )更加謹慎，畢竟前融資金需要以銀行開(kāi)發(fā)貸的放款作為還款來(lái)源，銀行不放開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款的話(huà)，前融資金很難得到有效的還款來(lái)源。
自9月底以來(lái)，央行貨幣政策委員會(huì )第三季度會(huì )議、央行及銀保監聯(lián)合召開(kāi)的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì )、央行舉行的2021年第三季度金融統計數據新聞發(fā)布會(huì )、國新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險業(yè)數據信息暨監管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì )等會(huì )議上，均傳遞出“維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”的信號。劉鶴副總理在2021金融街論壇年會(huì )開(kāi)幕講話(huà)中提到：合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì )改變。高層公開(kāi)講話(huà)中似乎傳遞出一些“信貸松綁”信號下，可執行起來(lái)的實(shí)際情況暫時(shí)卻遠不如預期。
在我們摸底的銀行中，大部分銀行均表示目前政策傳導到實(shí)際執行尚需時(shí)間，銀行目前以觀(guān)望為主，另外最后一季度銀行新增客戶(hù)有較大難度，做好存量維護才是當務(wù)之急。以開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)為例，目前大部分銀行的存量業(yè)務(wù)已占滿(mǎn)額度，也即只有額度釋放出來(lái)才能新增業(yè)務(wù)，但是在目前信用風(fēng)險頻繁暴露的背景下，新增業(yè)務(wù)方面對交易主體與項目的考核也已更加嚴格。另外，今年開(kāi)始實(shí)施的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》已經(jīng)明確對銀行貸款劃定相應上限，加上其他的信貸投放比較乏力，在這個(gè)監管指標沒(méi)放松的情況下，信貸政策寬松在具體執行方面存在一定的現實(shí)難度，因此市場(chǎng)信心的恢復也還需要一個(gè)過(guò)程。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 房地產(chǎn)的信貸寬松存在難度
