為睿資產(chǎn) 作者：地產(chǎn)并購投融資部
來(lái)源：為睿資產(chǎn)（ID：VeryAsset）
編者按
隨著(zhù)國家供給側結構性改革“三去一降一補”政策的逐步落實(shí)，存量地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)逐漸褪去泡沫，凸顯真實(shí)價(jià)值，部分物業(yè)價(jià)值甚至會(huì )被低估，中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)再次迎來(lái)發(fā)展機會(huì )。商業(yè)地產(chǎn)由于其特殊性，投資風(fēng)險一般較大，影響因素較多，因此對其投資風(fēng)險進(jìn)行全面有效的控制顯得尤為重要。本文從多個(gè)層面出發(fā)，分析商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險來(lái)源，提出相應的風(fēng)險控制對策，以饗讀者。
一、商業(yè)地產(chǎn)投資概述
1.概念引入
商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售批發(fā)、餐飲娛樂(lè )、健身休閑等經(jīng)營(yíng)用途的地產(chǎn)形式，包括經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)等多個(gè)環(huán)節，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區別于以居住功能為主的普通住宅、公寓、別墅等住宅地產(chǎn)形式。
針對住宅地產(chǎn)，當開(kāi)發(fā)商與消費者達成協(xié)議后，消費過(guò)程即完成，屬于典型的單次消費行為。而商業(yè)地產(chǎn)的投資則具有很強的市場(chǎng)性特征，涉及投資者、經(jīng)營(yíng)者與消費者等多個(gè)主體，且投資者和消費者處于相對核心的地位。
商業(yè)地產(chǎn)的規模有大有小。對于規模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，如shopping mall項目，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業(yè)地產(chǎn)，除了大部分依舊采取租金回收的方式，很多商業(yè)地產(chǎn)中寫(xiě)字樓等項目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。
商業(yè)地產(chǎn)投資的目的就是為了實(shí)現物業(yè)增值和租金收益，換言之，商業(yè)地產(chǎn)的盈利來(lái)源主要有商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)而獲得的管理費收益，以及商業(yè)地產(chǎn)租售而獲得的營(yíng)業(yè)收入。
除了主要盈利來(lái)源，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了在項目開(kāi)發(fā)中獲得增值收益和品牌溢價(jià)，也為了吸引更多投資者的資金投入，往往會(huì )結合市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)對消費者的消費能力、行為傾向及需求特征等進(jìn)行深入分析，以確保項目投資的準確性和穩定性。
2.優(yōu)勢分析
（1）投資收益率較高
商業(yè)地產(chǎn)能帶來(lái)雙重收益，每年可收房租且房租收益遠高于銀行利息（商業(yè)地產(chǎn)的房租每年可達5%—10%甚至高達20%），而且隨著(zhù)租金的上漲，商業(yè)地產(chǎn)也可能不斷增值。
據商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資訊中心的數據，近三年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報率穩定在10%左右的水平，其中，酒店項目的投資收益率集中在15%-30%之間，而經(jīng)營(yíng)效益較好的購物商場(chǎng)項目的投資收益率則普遍超過(guò)了40%。
（2）地產(chǎn)升值空間大
考慮到折舊率，二手住宅房在出售時(shí)往往會(huì )比同地段的新住宅房便宜。而對商業(yè)地產(chǎn)而言，成熟商圈一般需要兩到三年的培育期，一旦商圈成熟后，商業(yè)地產(chǎn)的租金就會(huì )逐年增長(cháng)，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì )越來(lái)越值錢(qián)。
同時(shí)，中央政府連續出臺了一系列調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，大量的投資、投機客擠出住宅房市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)不在此次政策調控的范圍之內，未來(lái)會(huì )吸引更多的投資者，所以未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的提升有很大空間。
（3）有效促進(jìn)社會(huì )發(fā)展
商業(yè)地產(chǎn)投資不僅能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益，還能在更深層次上促進(jìn)社會(huì )的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)項目投資，使本地區基礎設施進(jìn)一步完善，帶動(dòng)本地區經(jīng)濟發(fā)展，推動(dòng)城市化進(jìn)程的加快。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)投資也能改變商業(yè)企業(yè)的發(fā)展模式，實(shí)現地產(chǎn)行業(yè)盈利模式的創(chuàng )新。此外，商業(yè)地產(chǎn)投資在一定程度上能增加政府部門(mén)的稅收收入，降低社會(huì )平均失業(yè)率。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險來(lái)源
收益與風(fēng)險往往呈現出正比的關(guān)系，因而，商業(yè)地產(chǎn)在獲得穩定性收益的同時(shí)，還要承擔一定的風(fēng)險。由于商業(yè)地產(chǎn)投資涉及到的層面較廣，其投資風(fēng)險的影響因素較多，因此一旦出現風(fēng)險隱患將很可能波及到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)乃至國民經(jīng)濟的發(fā)展，風(fēng)險損失不可估量。
1.政策缺乏風(fēng)險
我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。國家缺少相關(guān)的政策制定，法律法規相對不完善。從政策上來(lái)看，我國對低收入者缺少在住商業(yè)供給上的金融支持。特別是政策性住商業(yè)金融制度方面，存在很多的缺陷。除此以外，我國還沒(méi)有完整的住商業(yè)金融政策，缺乏相關(guān)的財政支持。
2.利率變化風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險，就是利率的變化對商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響以及和可能給投資者帶來(lái)的損失。隨著(zhù)利率的上升，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì )增加，而這些又會(huì )轉移到消費者身上，從而降低了消費者的購買(mǎi)欲望。因此，利率對于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是相當重要的，不僅會(huì )導致生產(chǎn)成本的增加，而且會(huì )使得市場(chǎng)的需求降低。對于投資者而言，也將是一系列的損失。
3.資金斷裂風(fēng)險
與住宅地產(chǎn)投資相比，商業(yè)地產(chǎn)投資項目的資金需求量相對較大，融資渠道相對單一，且資金的流動(dòng)性較差。在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程一旦發(fā)生非常規性活動(dòng)，極易造成資金鏈的斷裂，進(jìn)而影響項目的投資效用。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)投資是一種長(cháng)期投資，前期需要投入大量的費用，如土地取得費、項目開(kāi)發(fā)費等。這些費用支出并沒(méi)有現實(shí)、穩定的收入作為支撐，而主要依靠商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雄厚的資金能力。
4.人才匱乏風(fēng)險
當前我國商業(yè)地產(chǎn)在投資及風(fēng)險控制層面還較缺乏專(zhuān)業(yè)化人才。一方面，目前從事商業(yè)地產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)商大都是由住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉變而來(lái)的，他們對商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展規律、經(jīng)營(yíng)規律等不甚了解，這就造成商業(yè)地產(chǎn)在選址、建造及營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節存在諸多的不足。
另一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中過(guò)于重視拿地和項目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，將利潤視為第一目標，而忽視項目管理人員投資風(fēng)險方面的專(zhuān)業(yè)化培訓。此外，商業(yè)地產(chǎn)是一種長(cháng)期的投資行為，但有部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以出售商鋪而不是獲取租金的方式來(lái)實(shí)現投資收益，這種投資短期行為容易造成經(jīng)濟增長(cháng)的泡沫化，使商業(yè)地產(chǎn)投資無(wú)法實(shí)現獲益的持續性，也直接增加了該行業(yè)投資的風(fēng)險水平。
5.監管缺失風(fēng)險
目前我國對商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險的監管措施還不到位。一方面，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對自身投資風(fēng)險的監控力度不足，很多商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險控制策略的制定和實(shí)施都存在較大任意性，對投資需求、市場(chǎng)變動(dòng)、風(fēng)險因素等分析不足，主要依賴(lài)于領(lǐng)導個(gè)人或者投資部門(mén)引導投資風(fēng)險控制策略，在發(fā)展的過(guò)程中難以對投資行為進(jìn)行有效的監督管理。
另一方面，我國政府目前還沒(méi)有針對于商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制制定完善的監督管理措施，難以對其全過(guò)程進(jìn)行有效的控制，對其投資行為缺乏必要的指導，因此使得我國商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險控制方面缺乏完善的監督管理機制，由此引發(fā)諸多的風(fēng)險因素。
三、商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險控制建議
1.提升對風(fēng)險控制的認知
（1）管理層要充分認識到投資風(fēng)險控制的重要性，在實(shí)際的工作過(guò)程中不斷強化投資風(fēng)險控制責任體系，將具體的責任落實(shí)到相關(guān)部門(mén)和個(gè)人身上，以商業(yè)地產(chǎn)投資項目為主導、各部門(mén)積極配合的形式，全面提升其在整個(gè)投資風(fēng)險管理中的重要作用。
（2）國外商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險管理方面積攢了大量的經(jīng)驗，因此我國商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中要不斷學(xué)習其投資風(fēng)險管理經(jīng)驗，根據自身的情況對其進(jìn)行改進(jìn)和完善，實(shí)施更為有效的投資風(fēng)險控制策。
2.關(guān)注和規避政治風(fēng)險
（1）管理房地產(chǎn)企業(yè)應實(shí)時(shí)關(guān)注國家的宏觀(guān)政策變化，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策及稅收政策等，由此調整經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內容和方式、區位選擇。如利用在城市高新區建設商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調整企業(yè)建設項目的區位。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)新項目開(kāi)工前要做好市場(chǎng)調查，符合城市發(fā)展規劃，由此確定項目的定位、選址、規模。
3.完善投資風(fēng)險控制體系
（1）要在原有的基礎上對其各項投資風(fēng)險管理措施進(jìn)行修正和優(yōu)化，充分考慮到相關(guān)政策、房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，適時(shí)調整其投資風(fēng)險控制策略。
（2）要積極與商業(yè)銀行等投資機構進(jìn)行合作，形成良性的投資風(fēng)險合作體系，為其實(shí)施投資風(fēng)險控制提供必要的支持，以減小投資風(fēng)險控制的成本提升風(fēng)險控制的收益。此外，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資，可采取投資區域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式，將商業(yè)地產(chǎn)投資分散到不同區域，從而避免一定的風(fēng)險。還可以購買(mǎi)保險，轉移或減少商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險。
4.強化監督管理機制
（1）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要從內部出發(fā)對其投資風(fēng)險控制情況進(jìn)行嚴格的監督，對各項投資行為及其可能存在的風(fēng)險隱患進(jìn)行全面的分析，并制定和實(shí)施修正策略，將風(fēng)險隱患控制在最小程度。
（2）國家應針對我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，完善相關(guān)的法律法規政策，加強對商業(yè)地產(chǎn)投資行為的引導，使其能夠與我國宏觀(guān)經(jīng)濟政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)的發(fā)展保持一致性，避免其投資行為偏離正常的軌道，使得企業(yè)能夠在完善的政策環(huán)境下實(shí)施有效的投資風(fēng)險控制策略。
5.培養和引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才
（1）要對房地產(chǎn)企業(yè)內部人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的培訓和教育，使其掌握在宏觀(guān)政策環(huán)境下的投資風(fēng)險控制知識和技能，并在實(shí)際的投資風(fēng)險控制行為中不斷提升應用能力，使其能夠充分發(fā)揮內部人才的關(guān)鍵作用。
（2）要通過(guò)完善用人機制、激勵機制、薪酬管理機制等措施從外部引進(jìn)一批專(zhuān)業(yè)化的投資風(fēng)險控制人才，為現有的人才團隊注入新鮮的血液，將外部的投資風(fēng)險控制方法和技能充分引入到商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險控制中。
6.加強管理運營(yíng)能力
（1）樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營(yíng)的觀(guān)念。房地產(chǎn)企業(yè)應改變套用住宅地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，在項目完工后通過(guò)有效管理運營(yíng)，實(shí)現地產(chǎn)項目的價(jià)值提升。
（2）建立商業(yè)品牌效應。房地產(chǎn)企業(yè)管理運營(yíng)的關(guān)鍵是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣業(yè)態(tài)統一成一種經(jīng)營(yíng)主題，建立一個(gè)消費者認可的商業(yè)地產(chǎn)品牌。根據對項目所在區的消費水平和項目經(jīng)營(yíng)規模，對項目商戶(hù)進(jìn)行統一招商和物業(yè)管理，發(fā)揮整合優(yōu)勢，實(shí)現項目商鋪的定位和形象的統一。在經(jīng)營(yíng)主題統一后，房地產(chǎn)企業(yè)著(zhù)力引入主力店和品牌店，在其影響帶動(dòng)下，逐步樹(shù)立商業(yè)品牌，打造品牌效應。
END
關(guān)于作者：
劉波：上海瀛東律師事務(wù)所權益高級合伙人（某直轄市區法院原法官）、為安控股創(chuàng )始合伙人、為睿資產(chǎn)創(chuàng )始人、上海金融信息行業(yè)協(xié)會(huì )不良資產(chǎn)信息應用專(zhuān)委會(huì )發(fā)起人、秘書(shū)長(cháng)。
郭婧怡：為睿資產(chǎn)項目經(jīng)理。
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