深圳發(fā)跡于廣東惠陽(yáng)寶安縣，1979年正式建市，1980年設置特區后強勢崛起；隨著(zhù)珠三角城市群的形成，廣深兩核人口及產(chǎn)業(yè)吸聚效益凸顯。繼2004年《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》發(fā)布，2005年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重負，環(huán)境承載能力、土地及空間難以為繼；產(chǎn)業(yè)轉型升級及城市更新亦隨之被提出。城市更新，城中村首當其沖，隨著(zhù)深圳土地國有化、違建查處及征收補償等系列政策的出臺，深圳市城市更新五類(lèi)合法用地體系形成，集體土地征轉多樣化狀態(tài)呈現。

2009年之后，深圳城市更新政策體系逐漸建立，土地利用、產(chǎn)權關(guān)系、歷史遺留問(wèn)題處置、規劃編制、產(chǎn)業(yè)升級、更新方式、利益分配等配套政策出臺，深圳市城市更新亦成為可一攬子解決深圳市土地利用效率低下、城市規劃不盡合理、集體土地關(guān)系處理困難等問(wèn)題的重要方式。

同時(shí)，對于開(kāi)發(fā)商而言，城市更新項目不僅需不斷協(xié)調村集體等利益相關(guān)各方的關(guān)系，還需關(guān)注政府審查與批復進(jìn)度以及可能出現的各類(lèi)突發(fā)或意外事件，綜合而言，深圳城市更新項目的平均投資周期約5-8年。

（二）項目投資的三個(gè)時(shí)間段：老舊現狀、拆除重建及新建建筑

對于城市更新項目而言，需經(jīng)歷城市更新單元計劃立項申報、專(zhuān)項規劃審批、拆遷安置及實(shí)施主體確認、用地審批、工程開(kāi)發(fā)建設、竣工驗收及銷(xiāo)售等多個(gè)環(huán)節，根據建筑物理形象，也涉及到項目地塊上建筑的前世今生：老舊建筑通過(guò)容積率調整、更新規劃及拆除重建等實(shí)現實(shí)體更新。

綜上所述，由于深圳市城市更新本質(zhì)在于原權利人、政府及開(kāi)發(fā)商三方利益的博弈，以及隨著(zhù)建筑物理形態(tài)與業(yè)態(tài)業(yè)種的動(dòng)態(tài)變化引起的持續性投資過(guò)程兩個(gè)方面?；诖?，城市更新投資測算表同樣體現了三方利益的分配情況以及由于項目業(yè)態(tài)與形態(tài)變化引起的各階段各類(lèi)投入與產(chǎn)出情況。

（一）城市更新項目投資測算相關(guān)子表及相關(guān)基本概念

1. 城市更新項目投資測算各子表

 投資測算的總體原理比較簡(jiǎn)單，即“盈利=產(chǎn)出-投入”或“利潤=總收入-總成本-總費用”，但城市更新項目投資測算作為項目投資全流程的體現，不僅涉及普通開(kāi)發(fā)項目的勘探、設計、評估及工程各類(lèi)科目及標準，還需考慮各類(lèi)前期費用及拆遷及安置成本類(lèi)型及其稅務(wù)處理等。根據項目所涉階段及大類(lèi)科目，以靜態(tài)測算表為例，城市更新項目測算體系需至少體現如下幾張表中的內容：

 2. 城市更新相關(guān)基本概念

 拆除重建無(wú)非是在已批土地上進(jìn)行建筑量與業(yè)態(tài)的重新確定，經(jīng)濟測算亦以此為基礎。按照土地、建筑物及業(yè)態(tài)，列舉幾個(gè)城市更新特征基本概念如下：

（二）城市更新測算準備工作

按照（一）中所列十張表的情況，項目測算需先明確如下相關(guān)數據：

 1. 項目基本指標

（1）更新范圍

（2）擬拆除范圍面積

（3）現狀總建筑量、物業(yè)類(lèi)型及產(chǎn)權證情況（用于輔助確定物業(yè)回遷量）

（4）現狀容積率

（5）合法用地情況，如非農用地、老屋村、“兩規”用地、國有已出讓用地、零星用地等（用于確定土地移交及地價(jià)）

 2. 項目拆遷安置補償及回遷物業(yè)

 3. 法定圖則的規劃與公配相關(guān)要求

 4. 項目所在密度分區及保障房配建地區類(lèi)別

 5. 移交土地的面積及實(shí)際開(kāi)發(fā)建設用地面積

結合項目五類(lèi)歷史用地及法圖規劃等，確定需移交土地的面積，繼而確定項目實(shí)際可開(kāi)發(fā)建設用地面積。

其中，拆除重建類(lèi)項目，進(jìn)行歷史用地處置的，需先移交一定比例納入政府土地儲備（具體比例見(jiàn)表7），剩余部分連同無(wú)需處置部分還需將不少于15%的土地移交政府。經(jīng)驗數據顯示，一般城市更新項目總體土地移交比例超過(guò)30%。

（三）城市更新測算三大難點(diǎn)

城市更新經(jīng)濟測算的難度主要在于如下三點(diǎn)：項目總建筑量的確定、兩房配建比例的確定以及地價(jià)的確定。其中，項目總建筑量的確定關(guān)鍵在于各類(lèi)容積及容積率的確定，包括基礎容積、一般容積、獎勵容積及各類(lèi)修正；兩房配建比例的確定關(guān)鍵之處在于比例的核增與核減；地價(jià)測算則關(guān)鍵在于各類(lèi)別地價(jià)的修正及測算次序等。

1. 項目總建筑量的確定

更新項目地塊容積=基礎容積+轉移容積+獎勵容積

（1）基礎容積與基礎容積率

基礎容積＝基礎容積率×地塊面積

=基準容積率×（1-地塊規模修正系數）×（1+周邊道路修正系數）×（1+地鐵站點(diǎn)修正系數）×地塊面積

其中，基準容積率根據表2-6確定：

各密度分區對應的基準容積率及上限

地塊規模修正系數、周邊道路修正系數即地鐵站修正系數按如下規定：

① 地塊規模修正系數

地塊小于等于基準用地規模時(shí)，地塊容積及容積率不進(jìn)行折減。地塊面積大于基準用地規模時(shí)，地塊修正系數按每增加0.1公頃折減0.005累加計算，不足0.1公頃按0.1公頃修正，最大折減值小于等于0.3。

 ② 周邊道路修正系數

居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工業(yè)用地及物流倉儲用地地塊容積及容積率應根據地塊周邊道路情況進(jìn)行修正。

 ③ 地鐵站點(diǎn)修正系數

 居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、新型產(chǎn)業(yè)用地、物流用地地塊容積及容積率應根據地塊周邊地鐵站點(diǎn)數量及覆蓋情況進(jìn)行修正。車(chē)站類(lèi)型分為多線(xiàn)車(chē)站（2站及以上）、單線(xiàn)車(chē)站兩類(lèi)；以站臺幾何中心作為規定半徑計算基點(diǎn)，規定半徑分為0～200米、200～500米兩個(gè)等級；對跨越不同規定半徑的地塊，宜依據相應的修正系數和影響范圍面積加權平均，折算到整個(gè)地塊；同一車(chē)站的地鐵站點(diǎn)修正系數宜按表10的規定確定，不同車(chē)站重疊覆蓋的情形宜按表11的規定確定；遠期實(shí)施的地鐵線(xiàn)路站點(diǎn)原則上不考慮修正。

注：a1代表多線(xiàn)車(chē)站0～200米覆蓋范圍，a2代表多線(xiàn)車(chē)站200～500米覆蓋范圍，b1代表單線(xiàn)車(chē)站0～200米覆蓋范圍，b2代表單線(xiàn)車(chē)站200～500米覆蓋范圍。

（2）轉移容積

 轉移容積=（城市更新單元拆除用地范圍內經(jīng)核算的實(shí)際土地移交用地面積-基準土地移交用地面積）×城市更新單元基礎容積率

 其中，項目在法定規劃基礎上額外落實(shí)或擴大規定公配或保留并修繕相應歷史風(fēng)貌區或歷史建筑的，還可加計30%計入轉移容積率。另外，需注意的是，在城市更新項目中，外部移交用地雖然可以增加合法面積，現狀為建成區的外部移交用地還可以按照一定的轉移系數計算計入轉移容積，但現狀為未建設用地的部分不計算轉移容積，且外部移交用地不能按30%加計計入轉移容積之中，具體規定可參考《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新單元規劃容積率審查規定》（深規劃資源規【2019】1號）。

 其中，外部移交用地建成區現狀容積率低于各自對應轉移系數的，按轉移容積=外部移交用地建成區用地面積×轉移系數；外部移交用地建成區現狀容積率≥各自對應轉移系數的，轉移容積=現狀建筑面積。

（3）獎勵容積

 獎勵容積即因保障公共利益項目的實(shí)現，而給予的獎勵，獎勵容積之和不應超出基礎容積的30%。因配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房所核算的獎勵容積超出基礎容積20%的部分可不受該限制。

獎勵容積主要來(lái)源于如下四個(gè)方面：

①配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房及創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房等政策性用房；②落實(shí)附建式公共服務(wù)設施、交通設施及市政設施；③設置連接交通公共空間；④保留規定歷史建筑的。其中第②項和第④項還可按照相應倍數計入獎勵容積，具體規定可參考《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新單元規劃容積率審查規定》（深規劃資源規【2019】1號）。

如上，基礎容積、轉移容積及獎勵容積確定后，即可確定項目整體容積即項目整體建筑量及綜合容積率。

 2. 兩房配建量的確定

（1）人才住房和保障性住房配建基準比例

 就目前來(lái)看，深圳市城市更新保障房的來(lái)源主要有兩種：工改保以及保障房配建。在城市更新項目人才住房和保障性住房配建方面，《關(guān)于加強和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦【2016】38號）對不同配建類(lèi)別地區下城中村、舊工業(yè)及城市基礎設施和公共服務(wù)設施改造為住宅的基準配建比例進(jìn)行了規定，具體見(jiàn)表12。

 改造方向為新型產(chǎn)業(yè)用地的項目，可規劃的不少于開(kāi)發(fā)建設用地面積15%且不超過(guò)20%的獨立的保障性住房用地。

（2）人才公寓配建基準比例

 與人才住房和保障性住房配建類(lèi)似，城市更新項目改造后包含商務(wù)公寓的，一、二、三類(lèi)地區人才公寓配建基準比例分別按20%、18%及15%確定。

（3）創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房

根據《深圳市城市更新項目創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房配建規定》（深規土規〔2016〕2號），創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房的配建比例為12%，其中，項目位于《深圳經(jīng)濟特區高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區條例》適用范圍內的，權利主體為高新技術(shù)企業(yè)且自行開(kāi)發(fā)的，配建比例為10%；權利主體為非高新技術(shù)企業(yè)且與高新技術(shù)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的，配建比例為12%；權利主體為非高新技術(shù)企業(yè)且自行開(kāi)發(fā)的，配建比例為25%。

3. 地價(jià)測算

現階段深圳市城市更新地價(jià)以深圳市2013年的公告基準地價(jià)及市場(chǎng)評估地價(jià)為基礎，城市更新項目地價(jià)測算依據主要為《深圳市宗地地價(jià)測算規則（試行）》（深規土【2013】12號）、《市規土委關(guān)于明確城市更新項目地價(jià)測算有關(guān)事項的通知》（深規土【2015】587號）、《關(guān)于加強和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦【2016】38號）以及保障性住房和創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房相關(guān)規定文件。其中，對于《深圳市地價(jià)測算規則》，2018年2月17日深圳市規劃和自然資源局發(fā)布征求意見(jiàn)稿，在銜接2013年版《深圳市宗地地價(jià)測算規則》的基礎上，統一了棚戶(hù)區改造及土地整備項目的測算規則，并規定未來(lái)地價(jià)將以標定地價(jià)系數修正法和剩余法（整體估價(jià)）為基礎進(jìn)行評估；2019年4月30日，深圳市規劃和自然資源局就《深圳市地價(jià)測算規則》發(fā)布第二次征求意見(jiàn)稿，在第一次征求意見(jiàn)稿的基礎上對相關(guān)修正系數進(jìn)行了微調。

 城市更新項目地價(jià)測算不僅與土地性質(zhì)、最終業(yè)態(tài)和容積率相關(guān)，還與業(yè)態(tài)變遷情況及項目轉讓規定相掛鉤，地價(jià)測算時(shí)需結合項目具體情況與多項政策進(jìn)行綜合評估。限于篇幅，本文暫不對城市更新地價(jià)測算邏輯進(jìn)行具體說(shuō)明，關(guān)于不同項目地價(jià)具體測算方式，西政資本將另立篇幅進(jìn)行梳理，歡迎各位讀者關(guān)注。同時(shí)，關(guān)于城市更新項目地價(jià)測算實(shí)操舉例，可參考西政資本2017年9月6日的文章《純干貨：深圳城市更新項目地價(jià)測算實(shí)操（西政資本201709版）》。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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