2021年12月，TOP100房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額9940.1億元，單月業(yè)績(jì)同比降低35.2%，較11月環(huán)比增長(cháng)32.4%。從累計業(yè)績(jì)來(lái)看，年內百強房企累計業(yè)績(jì)增速持續放緩，截至12月末累計銷(xiāo)售操盤(pán)金額較2020年同比降低3.5%，規模房企銷(xiāo)售增速罕見(jiàn)出現負增長(cháng)。

全年來(lái)看，2021年中國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)整體銷(xiāo)售，表現為先揚后抑的走勢。一季度，市場(chǎng)購房情緒延續了去年末以來(lái)的熱度，企業(yè)銷(xiāo)售規模較去年和2019年同期提升顯著(zhù)。二季度之后企業(yè)銷(xiāo)售增速持續放緩，特別是下半年市場(chǎng)降溫明顯，行業(yè)百強房企單月業(yè)績(jì)增速自7月由正轉負以來(lái)，延續下跌趨勢且降幅不斷擴大。

2021年，百強房企在各梯隊銷(xiāo)售門(mén)檻繼續提升的同時(shí)，規模增速也呈現一定的分化，行業(yè)競爭加劇。其中，行業(yè)龍頭房企繼續穩健增長(cháng)、保持規模優(yōu)勢，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%，較2019年增長(cháng)42%。TOP20和TOP30房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻也分別同比提升9.2%和2.5%，實(shí)現規模穩定提升。

而TOP50房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻則較去年同期同比下降14.9%至570.6億元，與其他梯隊房企出現一定程度的分化。截至12月末TOP100和TOP200房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻均同比降低至200.3億元和55.1億元，規模房企分化加劇。此外，從千億房企數量來(lái)看，2021年全口徑千億房企數量與去年持平，保持在43家。

2021年，百強房企整體表現不及去年同期，年內累計業(yè)績(jì)同比降低的企業(yè)數量增加。具體來(lái)看，截至12月末近4成百強房企累計業(yè)績(jì)同比降低，銷(xiāo)售規模負增長(cháng)的企業(yè)數量較2020年有明顯提升。單月業(yè)績(jì)來(lái)看，12月逾8成百強房企單月業(yè)績(jì)同比降低，其中逾6成房企同比降幅大于30%，20家房企單月業(yè)績(jì)同環(huán)比雙降。

但2021年也有部分規模房企業(yè)績(jì)表現相對突出，如綠城、華潤、招商、金地、建發(fā)、龍光、濱江等年內均實(shí)現了較高的累計業(yè)績(jì)同比增長(cháng)。此外，碧桂園今年在三個(gè)口徑榜單中都繼續保持在行業(yè)第一的位置。

2021年，規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，規模房企平均目標完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業(yè)績(jì)目標的部分規模房企中，截至12月末有逾8成房企未完成全年業(yè)績(jì)目標。但綠城、華潤、金地、濱江等房企仍超額完成全年目標?？梢?jiàn)，即使年內規模房企已對業(yè)績(jì)增長(cháng)保持了謹慎預期，并適度調降了銷(xiāo)售目標的情況下，但下半年市場(chǎng)大幅降溫、企業(yè)業(yè)績(jì)持續萎縮的影響下，多數企業(yè)的業(yè)績(jì)壓力仍然較大。

展望2022年，在“房住不炒”政策主基調以及保障房地產(chǎn)行業(yè)有序、健康發(fā)展的預期下，政策、融資、信貸等將得到邊際改善。企業(yè)層面，2022年規模房企整體的業(yè)績(jì)預期將更為謹慎，但預計全年仍會(huì )有一定規模的房企面臨負增長(cháng)困境。投資方面，短期內謹慎投資預期難以大幅扭轉，投資力度修復仍需要3-6個(gè)月。融資方面，行業(yè)融資管控趨于常態(tài)化，短期內企業(yè)償債壓力仍然較大。同時(shí)，新常態(tài)下規模房企整體經(jīng)營(yíng)邏輯將加速向“以銷(xiāo)定投”轉變，更好地平衡財務(wù)杠桿、提升運營(yíng)管控效率，防范風(fēng)險、降本增效。此外，在當前行業(yè)盤(pán)整期，回歸產(chǎn)品、加強產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷(xiāo)性，也應是企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。

• 規模：業(yè)績(jì)預期會(huì )更為謹慎，部分企業(yè)面臨負增長(cháng)困境

整體來(lái)看，近年房地產(chǎn)行業(yè)監管不斷收緊，企業(yè)規模增速自2016年以來(lái)持續放緩。特別是2021年下半年至今市場(chǎng)降溫明顯，項目去化率表現不佳，房企銷(xiāo)售去化及回款壓力增加。目前，預期的市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)，短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂(lè )觀(guān)，全國商品房銷(xiāo)售規模將步入無(wú)增長(cháng)時(shí)代。

結合今年規模房企實(shí)際的銷(xiāo)售目標完成情況來(lái)看，2022年企業(yè)整體的業(yè)績(jì)預期勢必也將更為謹慎，會(huì )有部分企業(yè)業(yè)績(jì)目標同比持平或降低。2022年，企業(yè)需在保證貨量供應的同時(shí)，繼續積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售去化及現金回籠。但預計全年仍會(huì )有一定規模的房企面臨負增長(cháng)困境。

• 投資：謹慎拿地是主旋律，投資力度修復仍需3-6個(gè)月

2021年，22個(gè)重點(diǎn)城市采取“雙集中”供地對企業(yè)投拓帶來(lái)了前所未有挑戰。一年拍三次的固定節奏下，房企投資博弈性增加，短期資金池深度成為企業(yè)增儲的重要砝碼。集中供地疊加房企資金壓力增加，導致企業(yè)投資及擴張動(dòng)能降低，投資態(tài)度保持審慎，全年百強拿地銷(xiāo)售比僅為0.29，創(chuàng )近五年新低。

展望2022年，預計規模房企整體的謹慎投資預期難以大幅扭轉。雖然年末政治局會(huì )議指出，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。但體現在投資復蘇上，仍需要一定的傳導時(shí)間，預計投資力度需要3-6個(gè)月的修復期。短期內，企業(yè)間分化會(huì )持續，行業(yè)調整期下市場(chǎng)資源也在向優(yōu)勢企業(yè)集聚，投資主力仍將以財務(wù)穩健、現金充裕的國企、央企為主。

• 融資：行業(yè)融資管控常態(tài)化，短期內企業(yè)償債壓力仍然較大

2021年，行業(yè)融資政策持續收緊，房企三道紅線(xiàn)監管和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度常態(tài)化。典型規模房企全年融資總量同比下降26%，近五年來(lái)首次出現負增長(cháng)且達到五年內最低水平。四季度企業(yè)融資一度降到冰點(diǎn)，融資總量同比減少55%，房企資金壓力加劇，違約事件頻發(fā)。同時(shí)，不同企業(yè)之間融資規模以及融資成本出現明顯分化，國企、央企以及財務(wù)穩健的優(yōu)質(zhì)房企更具優(yōu)勢。

這樣的背景下，年末中央及部委、金融機構等密集發(fā)聲，向市場(chǎng)釋放有關(guān)房企融資政策偏正面消息，部分企業(yè)融資壓力略有緩解。但并不意味著(zhù)房地產(chǎn)信貸政策轉向，而旨在維穩糾偏。預計2022年，整體的融資環(huán)境仍以維護企業(yè)正常融資需求，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展為主。短期內房企融資仍將低位運行，企業(yè)整體償債壓力仍然較大，未來(lái)房企將更加依賴(lài)銷(xiāo)售回款和自籌資金。

• 管控：提升運營(yíng)管控效率、降本增效，加強產(chǎn)品力打造

新常態(tài)下，高杠桿、高負債運營(yíng)模式無(wú)法持續。未來(lái)房企經(jīng)營(yíng)邏輯將加速向“以銷(xiāo)定投”轉變，更好地平衡財務(wù)杠桿，增強企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力，以實(shí)現穩健、高質(zhì)量的發(fā)展。整體戰略以謹慎經(jīng)營(yíng)、防范風(fēng)險為主，并積極適應新的政策與市場(chǎng)環(huán)境。

同時(shí)，在目前行業(yè)盤(pán)整期，部分規模房企集中性地進(jìn)行組織架構調整，如區域公司合并、事業(yè)部整合等。通過(guò)戰略精簡(jiǎn)、堅持主業(yè)結合精細化管理，“降本增效”向管理要效益，緩解流動(dòng)性壓力、抵御行業(yè)寒冬。此外，當前市場(chǎng)背景下，企業(yè)更應該回歸產(chǎn)品、持續關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，加強產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷(xiāo)性，在日趨加劇的行業(yè)競爭中保持發(fā)展優(yōu)勢。

2021年12月，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交止跌回升，29個(gè)重點(diǎn)監測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(cháng)16%，同比跌幅收窄至35%，較2019年同期下降26%。

一線(xiàn)城市成交穩步提升，環(huán)比增長(cháng)6%，同比仍下降30%。其中，上海、廣州成交放量，環(huán)比漲幅皆超30%，同比跌幅仍在20%附近。北京、深圳成交不增反降，同、環(huán)比跌幅都在30%以上。上海市場(chǎng)兩極分化，豪宅再現搶購潮，即便部分房源總價(jià)突破1億元，開(kāi)盤(pán)當天同樣售罄，核心在于一、二手價(jià)格倒掛，買(mǎi)到即賺到。剛需盤(pán)去化表現平平，部分項目去化率低于30%。年末廣州市場(chǎng)出現翹尾行情，尤其是那些一、二手價(jià)格明顯倒掛的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當天均能實(shí)現“日光”。

25個(gè)二、三線(xiàn)城市成交企穩回升，環(huán)比增長(cháng)19%，同比跌幅收窄至36%。其中，近7成二、三線(xiàn)城市成交止跌回升，長(cháng)沙、廈門(mén)等環(huán)比漲幅皆超70%，寧波、天津等成交持續下行，環(huán)比跌幅都在20%附近。9成以上二、三線(xiàn)城市成交同比仍下降，3成以上二、三線(xiàn)城市同比腰斬，僅限于成都、濟南同比轉正。

而從全年市場(chǎng)走勢來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)強、弱轉折。上半年成交顯著(zhù)放量，百城成交面積創(chuàng )同期歷史新高，熱點(diǎn)三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現普漲行情。下半年市場(chǎng)持續轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴至30%以上，這在歷史上實(shí)屬罕見(jiàn)。

各城市市場(chǎng)加劇分化。具體而言，部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)轉折，上半年急漲、下半年轉跌，部分板塊、部分項目?jì)r(jià)格更是一降再降。即便是廣州、深圳、廈門(mén)等核心一、二線(xiàn)城市，市場(chǎng)預期同樣轉折，購房者觀(guān)望情緒愈加嚴重。壓力城市市場(chǎng)形勢愈加嚴峻，天津、昆明、長(cháng)春等19城落地“限跌令”。受此影響，房企打折降價(jià)常態(tài)化，特價(jià)房、工抵房等優(yōu)惠頻出。

展望2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè )觀(guān)，預計全年成交規?；驅⑼认陆?%-10%。受極高基數影響，上半年成交較難擺脫下降通道，同比跌幅或將進(jìn)一步擴大。下半年成交有望企穩回升，同比跌幅將明顯收窄，甚至同比轉正。

各城市市場(chǎng)或將持續分化。核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)仍具韌性，改善性需求依舊堅挺，豪宅市場(chǎng)更將持續火熱。弱二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)或將持續低迷，市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力難免透支，成交或將持續低位運行。