作者：好貓

來(lái)源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）

“尚坤塬”是一個(gè)位于北京平谷的時(shí)尚創(chuàng )意園區，總建筑面積高達12.6萬(wàn)平方米，項目分多期開(kāi)發(fā)，目前仍處于開(kāi)發(fā)階段。

這個(gè)項目原本為中國紡織業(yè)工業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)起，2017年融創(chuàng )入股60%，經(jīng)過(guò)四年多的運作，融創(chuàng )收購了另外40%的股份。

十多天前，融創(chuàng )將這個(gè)項目100%的股權轉手出售給了中南控股，中南控股旗下的上市公司中南建設，是這幾年地產(chǎn)行業(yè)的規?！昂隈R”。

融創(chuàng )的出售，以及中南沒(méi)有用上市公司直接收購項目，都顯示出對這類(lèi)投資周期長(cháng)的產(chǎn)業(yè)園區的謹慎。

這種橫跨多年的并購、然后再出售的案例還有金科，融創(chuàng )出售了所持大部分金科股票后，浮盈超過(guò)70億元。

兩個(gè)出售案例之前，融創(chuàng )成功的并購案例還有收購泛海、成都環(huán)球。

在國際評級機構標普看來(lái)，融創(chuàng )在并購與出售之間取舍，證明了“與項目收購相關(guān)的執行風(fēng)險仍將基本可控，同時(shí)顯現出識別優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并迅速執行的能力?！?/p>

另一評級機構穆迪則認為，融創(chuàng )加快了部分非核心資產(chǎn)的處置，以增強流動(dòng)性和資本結構。

上述是標普和穆迪提升融創(chuàng )評級的依據之一，剛剛過(guò)去的一周，這兩家評級機構接連均將融創(chuàng )的主體、債券評級上調一級。

穆迪給予融創(chuàng )主體企業(yè)Ba3級、債券B1級評級。鑒于不同評價(jià)標準，對同一企業(yè)，標普給出的評級通常比穆迪高一級，標普給予融創(chuàng )主體企業(yè)BB級、債券BB-的評級。

這兩家機構都認為，過(guò)去的12-18個(gè)月里，融創(chuàng )通過(guò)控制拿地支出和投資，以及資本結構、債務(wù)到期狀況和資產(chǎn)負債表流動(dòng)性，改善了財務(wù)管理。

未來(lái)12-18個(gè)月里，預計融創(chuàng )將繼續保持財務(wù)審慎，并限制債務(wù)增長(cháng)，保持良好流動(dòng)性，并擴大融資渠道，追求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的平衡增長(cháng)。

相較于穆迪，標普的評級依據分析更加細節化，也更加貼近實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)展。

除了上述提到的處置非核心資產(chǎn)之外，標普總結了融創(chuàng )之前和未來(lái)的降負債重點(diǎn)：

融創(chuàng )將優(yōu)先考慮現金流管理和資產(chǎn)負債表恢復，如融創(chuàng )的土地投資額占銷(xiāo)售額比例，從2017年的80%下降至2020年的30%；

融創(chuàng )具備了通過(guò)控制開(kāi)支迅速扭轉局面能力，當前監管環(huán)境也讓恢復大規模舉債擴張變得不可行；

融創(chuàng )的業(yè)務(wù)地位持續提升，其中包括規模多樣性（80%儲備在一二線(xiàn)城市）、保持與同行競爭優(yōu)勢（2020年在37個(gè)城市合同銷(xiāo)售額排名前五，2018年為25個(gè)）、擴大土地補充渠道有助于緩解利潤壓縮。

對于被打上重資產(chǎn)標簽的文旅業(yè)務(wù)，標普認為將與主業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同，通過(guò)文旅業(yè)務(wù)將目標鎖定在20個(gè)一二線(xiàn)城市，有助于融創(chuàng )資本配置，維持快速周轉率，這個(gè)渠道在2020年給融創(chuàng )貢獻了2500億元可銷(xiāo)售資源。

目前已開(kāi)工建設的深圳融創(chuàng )冰雪文旅綜合體，是一個(gè)很好解釋標普分析依據的例子。

這樣一個(gè)頗具北方特色的業(yè)務(wù)，幫助了融創(chuàng )在南方核心城市深圳，獲取了這宗建筑面積131萬(wàn)平方米的土地，并且是挨近國際機場(chǎng)的核心位置。

融創(chuàng )為了打造好這個(gè)世界級地標項目，也考慮到長(cháng)期穩定投資，聯(lián)合了國資地產(chǎn)商華發(fā)股份共同開(kāi)發(fā)。

對于未來(lái)繼續調升或者調降評級的驅動(dòng)因素，標普和穆迪關(guān)注的重點(diǎn)也略有不同。

如果下調評級，穆迪看的是融創(chuàng )對合資公司的投入是否顯著(zhù)增加，這重點(diǎn)關(guān)注的是表外的或有負債；標普則看重融創(chuàng )未來(lái)收入是否低于預期，以及土地收購、其他投資是否超過(guò)預測。

如果繼續調升評級，穆迪同樣看重對合資公司投入降低，以及保持良好流動(dòng)性和審慎投資策略，并繼續降低非標準借款風(fēng)險，追求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的穩定增長(cháng)。

標普則認為，如果融創(chuàng )保持投資和支出紀律的同時(shí)，建立一個(gè)較長(cháng)的杠桿管理記錄，則將繼續上調融創(chuàng )的評級。

很顯然，在中國房地產(chǎn)監管日趨嚴格的未來(lái)，投資紀律和把控風(fēng)險正成為房企必修課，也是控制負債的關(guān)鍵因素。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 穆迪、標普眼里的降負債樣本