作者：克而瑞研究中心

杠桿持續降低，房住不炒仍是基調，城鎮化率增速會(huì )變慢，增量市場(chǎng)轉為存量市場(chǎng)，城市更新、老舊小區改造成為主要業(yè)務(wù)。穩健經(jīng)營(yíng)更加重要，現金流成為重中之重，民企和國企央企進(jìn)行合作，市場(chǎng)有回暖跡象。

2022年眾安集團的計劃是保持穩健，根據市場(chǎng)情況推動(dòng)銷(xiāo)售，確保最大的盈利。集團也秉持短期審慎，長(cháng)期樂(lè )觀(guān)的觀(guān)點(diǎn)，制定合理的策略，完成2022年銷(xiāo)售目標。

碧桂園

碧桂園在市場(chǎng)上行期是用銷(xiāo)售規?？己?，平穩期是回款，下行期是可動(dòng)用金額作為考核指引。?，F金流、保三條紅線(xiàn)，上行期做有利潤的現金流、下行期做有現金流的利潤。

除了住宅之外，碧桂園在科技智慧建造也取得了長(cháng)足的進(jìn)步，主要是科技智慧機器人和BIM智慧建造。

在戰略執行層面，招商蛇口制定了各業(yè)務(wù)單元的子戰略，比如在持有業(yè)務(wù)戰略方面，招商提出了雙百分的目標。

在產(chǎn)融結合方面，招商蛇口建立了香港房托基金和蛇口產(chǎn)權公共雙平臺，助力公司降低重資產(chǎn)比例，實(shí)現由重轉輕。

2021年招商蛇口的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也取得了很多的突破，這些都是公司戰略執行的具體成果，招商蛇口相信正確的戰略加上強有力的執行力，必將成功推動(dòng)公司實(shí)現可持續發(fā)展。

華潤置地在十四五階段需要做好三件事： 

第一，堅持安全經(jīng)營(yíng)的底線(xiàn)思維和長(cháng)期主義，聚焦開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，還有輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三個(gè)主航道，再加上生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)。 

第二，堅持運營(yíng)體制，現在房地產(chǎn)進(jìn)入了管理紅利時(shí)代，公司將堅持以降本提質(zhì)增效為核心的管理導向，做好戰略引領(lǐng)投資和生產(chǎn)運營(yíng)精細化兩大工作任務(wù)。

第三，堅持組織提效，在十四五重點(diǎn)推動(dòng)管理架構變革。進(jìn)行組織人事變革和薪酬激勵變革，實(shí)現管理架構的扁平化和長(cháng)效，實(shí)現組織人事的精干高效，優(yōu)進(jìn)則退，獎優(yōu)罰劣。

龍湖集團

龍湖在制定戰略的時(shí)候首先想的是生死，而不是發(fā)展。龍湖原來(lái)的目標就是做長(cháng)期目標，其次是做強，最后才是自然而然地做大。

龍湖對大沒(méi)有追求，對強和長(cháng)有追求，但強不是外強中干的強，是內生而外的強，就是對自己有很多要求。

旭輝秉承四點(diǎn)：1.長(cháng)期戰略、經(jīng)營(yíng)和財務(wù)保持穩??；2.收緊資本開(kāi)支，保證現金流安全；3.提高債務(wù)久期，提早用長(cháng)債替換短債；4.保障銷(xiāo)售和回款。

旭輝接下來(lái)會(huì )進(jìn)入穩定成長(cháng)期，核心是要提高效益、降低負債、穩定規模。在保持主業(yè)穩定的同時(shí)大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，比如代建從去年開(kāi)始說(shuō)要做，今年就可以做到40-50個(gè)項目。這些輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展會(huì )使旭輝擁有穿越周期的能力

美的置業(yè)認為現金流管理高于一切，不僅僅重視每個(gè)項目的經(jīng)營(yíng)性現金流，也重視集團流動(dòng)性。美的這兩年一直讓財務(wù)部門(mén)做現金流滾動(dòng)測算，使集團處于安全線(xiàn)以?xún)取?/p>

去年8月以后，個(gè)別企業(yè)出險以后，地方政府一定會(huì )對項目資金強監管。美的花了很大功夫建立產(chǎn)品線(xiàn)，持續加強智慧和健康的銷(xiāo)售，保持相對合理的溢價(jià)。長(cháng)期以來(lái)，美的置業(yè)在制造業(yè)背景下踏實(shí)監測長(cháng)期主義，夯實(shí)公司基本面。

隨著(zhù)行業(yè)盈利能力的下滑，去年越秀毛利率下降了3.3個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)回歸合理盈利。

今年越秀提出精進(jìn)管理，核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益，圍繞投資精準度、項目開(kāi)發(fā)效力、成本投放層面，營(yíng)銷(xiāo)質(zhì)量提升將會(huì )是重點(diǎn)突破。

2022年建業(yè)將分為四個(gè)階段進(jìn)行：一季度和二季度主要是為了平穩復工；三季度主要是開(kāi)源節流準備償債；四季度要合理發(fā)展，降本增效。

萬(wàn)科從去年開(kāi)始做了相關(guān)的安排和部署，投資更加傾斜市場(chǎng)穩定、團隊操盤(pán)能力強、確定性高的項目。長(cháng)期觀(guān)察市場(chǎng)趨勢性變化，另一方面也為新項目的投資測算提供技術(shù)支持，測算的安全性和準確性有保障，主要是包括都市圈的中心城市。

關(guān)于一二線(xiàn)城市未來(lái)的開(kāi)工量和需求，華潤相信在一線(xiàn)城市和高能級的二線(xiàn)城市會(huì )出現需求更加旺盛的情況，華潤置地在核心的一二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)節奏并沒(méi)有做調整。

過(guò)去核心城市土地競爭過(guò)于激烈，龍湖選擇到一些中等二線(xiàn)城市去獲取相對安全的土地，但隨著(zhù)高杠桿開(kāi)發(fā)商出清，龍湖是有機會(huì )在多個(gè)核心城市獲得更加安全且便宜的土地。

在市場(chǎng)前景不明朗的情況下，綠城會(huì )繼續保持投資定力、提高投資標準、保持穩健參與。

在區域布局上，綠城以長(cháng)三角、環(huán)渤海、大灣區為主，80%資源集中一二線(xiàn)，20%集中江浙地區的優(yōu)質(zhì)強三四線(xiàn)城市。

兩化合并以后，集團公司調整很大，已經(jīng)有13個(gè)大的專(zhuān)業(yè)板塊和7個(gè)直屬運營(yíng)單元，金茂是其中之一，未來(lái)戰略仍然堅持雙輪兩翼，堅持城市運營(yíng)，堅持科學(xué)至上，過(guò)去我們一直保持這個(gè)戰略，雙輪兩翼。 

另外雙輪里面，過(guò)去金茂開(kāi)發(fā)比例大，未來(lái)持有方面會(huì )加大力度，主要是上市，未來(lái)5年會(huì )做20個(gè)覽秀城。

目前行業(yè)情況復雜，本著(zhù)從自身角度做工作安排，核心能夠保持財務(wù)穩健，在整個(gè)產(chǎn)品競爭力的提升上，能夠做到以改善型需求來(lái)展開(kāi)。從區域布局，2021年城市布局完成，可能不會(huì )去新擴張，不會(huì )增加太多布局。

正榮目前有1300億元可售貨值，大部分在省會(huì )和強二線(xiàn)，隨著(zhù)房貸審批加快、利率下行，以及疫情逐步受控，所布局一二線(xiàn)城市的主流購房需求逐步慢慢釋放，由于政策到項目傳導存在滯后，可能5-6月銷(xiāo)售才能站穩。

長(cháng)三角和大灣區是經(jīng)濟最活躍、產(chǎn)業(yè)基礎最雄厚、改革開(kāi)放以來(lái)人口流入最多的區域，未來(lái)美的將持續加大這兩個(gè)區域的投入。

同時(shí)，華中武漢和長(cháng)沙，基本面很好，也是重點(diǎn)投入城市；鄭州、南昌市場(chǎng)表現不是很好，美的判斷經(jīng)過(guò)一段時(shí)間出清之后市場(chǎng)將回歸穩定局面。

越秀不僅局限于廣東，現在已布局29個(gè)城市。大灣區是越秀的優(yōu)勢，區域占比60%，華東區域是越秀重點(diǎn)發(fā)展，總體優(yōu)勢比較明顯，華東占比20%左右。經(jīng)過(guò)近10年的打造，越秀去年在杭州和濱江、在上海和仁恒都有合作。

公司“十四五”規劃明確了以旅游為核心增長(cháng)極，城鎮化為底盤(pán)，創(chuàng )新和數字化為新動(dòng)能的發(fā)展思路。華僑城將保持戰略定力，堅持具有強大生命力的創(chuàng )新發(fā)展模式，堅持以房地產(chǎn)和文化旅游為主要業(yè)務(wù)。

對保利置業(yè)來(lái)講，有堅定的信心和決心，同時(shí)堅持以產(chǎn)品和服務(wù)為核心。另外，保利在拓展方面會(huì )發(fā)力，主要以一二線(xiàn)城市為主，尤其是長(cháng)三角、大灣區的城市。

關(guān)于新模式，政府做政府的，市場(chǎng)做市場(chǎng)的，兩方面都是機會(huì )，希望通過(guò)品牌和管理優(yōu)勢深入保障性住房建設，通過(guò)新模式和科技智慧建造，在保障性住房建造做出更大的貢獻，合作模式也和金融機構及地方政府積極磋商。

綠城以品質(zhì)立身，未來(lái)也以質(zhì)量取勝，2022年公司走全品質(zhì)、高質(zhì)量的發(fā)展道路。主要得益于能力的提升，具體表現：1）運營(yíng)效率提升，開(kāi)發(fā)效率提升重點(diǎn)在于縮短設計周期與領(lǐng)取施工證前的工期，交付周期30個(gè)月左右沒(méi)有縮短，為保品質(zhì)；2）成本管控精細化，不意味減配。

新城和其他公司相比，優(yōu)勢還是在于100多座吾悅廣場(chǎng)，889億有息負債中109億是吾悅廣場(chǎng)進(jìn)行的融資，相信未來(lái)有更多的空間去盤(pán)活。

美的的競爭優(yōu)勢在于大股東對公司賦能，體現在四方面。第一，融資的賦能，信用背書(shū)，間接支持，使公司保持長(cháng)久競爭優(yōu)勢；第二，上市公司的品牌賦能；第三，戰略協(xié)同，美的房地產(chǎn)在相關(guān)多元化和智能化有很好的協(xié)同、研發(fā)和采購協(xié)同；第四，目標一致，持續做大做強是目標，行業(yè)對美的來(lái)講還是機會(huì )大于挑戰。

依托文旅項目為核心而形成的片區綜合開(kāi)發(fā)一直以來(lái)是華僑城的獨特優(yōu)勢，這類(lèi)項目土地資源獲取面臨的市場(chǎng)競爭壓力相對較小，會(huì )有一定成本優(yōu)勢。

同時(shí)，在物業(yè)銷(xiāo)售上，基于公司在文化旅游等產(chǎn)業(yè)的長(cháng)期貢獻，疊加品牌溢價(jià)以及成片綜合開(kāi)發(fā)對項目的升值等影響，產(chǎn)業(yè)能夠提供賦能。

碧桂園有意降低土儲總量，2.5-3年比較合理，這幾年一直是市場(chǎng)機會(huì )導向、均衡布局的思路。以去年實(shí)際拿地的情況來(lái)看，包括集中供地在9個(gè)城市拿了16幅土地，呈現出土儲結構會(huì )有一定的調整。

招商蛇口對城市和土地的選擇非常嚴格，有多項指標來(lái)把關(guān)。拿地多少根據公司負債率情況和回款情況做一個(gè)區間管理，不是說(shuō)為了拿地而拿地，而是要有一個(gè)確定性，寧缺毋濫。

華潤置地采用兩條腿走路，一個(gè)是二級市場(chǎng)，華潤會(huì )嚴格堅持戰略引領(lǐng)投資的策略，在城市里優(yōu)選組織能力強、回報高的項目；另一個(gè)是并購市場(chǎng)，這也是華潤獲取資源的良好機會(huì )。但是，目前二級市場(chǎng)招拍掛的地塊，未必比收并購的地塊便宜，需要比較。

過(guò)去核心城市土地競爭過(guò)于激烈，龍湖選擇到一些中等二線(xiàn)城市去獲取相對安全加個(gè)更低的土地，但現在這些30多個(gè)核心城市隨著(zhù)高杠桿開(kāi)發(fā)商出清，龍湖是有機會(huì )獲得更加安全便宜的土地的，比如去年9月后基本在這些城市拿地，甚至以底價(jià)獲取，這些低溢價(jià)項目也會(huì )讓我們更加安全。

在市場(chǎng)前景不明朗的情況下，綠城會(huì )繼續保持投資定力、提高投資標準、穩健參與。在區域布局方面，綠城以長(cháng)三角、環(huán)渤海、大灣區為主，80%資源集中一二線(xiàn)，20%集中江浙地區的優(yōu)質(zhì)強三四線(xiàn)城市。綠城今年計劃新增貨值2500-3000億元，最終還是看權益來(lái)定。

旭輝一定會(huì )持續拿地，會(huì )在保證現金流安全的基礎上發(fā)展，特別是在下半年拿地力度可能會(huì )比較大。旭輝拿地金額控制在不超過(guò)銷(xiāo)售額的40%，重點(diǎn)會(huì )關(guān)注15個(gè)城市拿地機會(huì )，比如上海、北京、合肥、廈門(mén)、杭州、西安、成都、蘇州、南京等，這些項目的利潤率會(huì )高于去年拿的項目。

公司城市運營(yíng)不僅在資金占用上較少，而是通過(guò)小的資金鎖定更大量的土地資源。金茂通過(guò)比較認為，城市運營(yíng)的成本還是有優(yōu)勢，我們是長(cháng)期體系，對資源儲備，資金有效滾動(dòng)還是有先進(jìn)性和優(yōu)越性。

不管行業(yè)多么難，新城依然保持對土地市場(chǎng)的密切關(guān)注，進(jìn)一步加強對土地市場(chǎng)的深入關(guān)注。同時(shí)在保障現金流安全的前提下，視市場(chǎng)情況，在經(jīng)營(yíng)性現金流和融資性現金流平衡的基礎上來(lái)做出決定。

土地市場(chǎng)不好判斷，建發(fā)未來(lái)選擇土地會(huì )更審慎，確保去化。由于不能判斷市場(chǎng)復蘇情況，在拿地方面還是會(huì )比較保守，接下來(lái)將積極參加城市的土拍市場(chǎng)。

美的置業(yè)拿地會(huì )高度自律，投資拿地會(huì )更加聚焦長(cháng)三角、大灣區以及其他省會(huì )城市。全年銷(xiāo)售回款的40%拿地，目標今年新增拿地權益比75%，全年經(jīng)營(yíng)性現金流為正。第二批和第三批集中供地都是拿地機會(huì )，美的會(huì )選擇目標范圍內去切入。

去年年底公司土儲是2000萬(wàn)平方米，可售貨值超過(guò)3000億。土儲方面做了一些調整，城市更新在未來(lái)會(huì )逐步轉化，來(lái)增加高質(zhì)量的土儲。同時(shí)，公司將減少通過(guò)激烈競爭的舉措來(lái)增加土儲，接下來(lái)會(huì )更傾向于兩者相結合在一起，在合適的時(shí)間里面進(jìn)行擴充。

華僑城將充分發(fā)揮公司成片綜合開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)勢，在經(jīng)濟發(fā)展好、市場(chǎng)活躍的地區獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，促進(jìn)地產(chǎn)和文旅業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

保利置業(yè)拿地預算是200億元，但拿地會(huì )根據銷(xiāo)售情況來(lái)確定，在債務(wù)保持一定規模的情況下，期望有更多的拓展，如果銷(xiāo)售更加地理想，期望拓展會(huì )達到250億元或300億元。

融資結構肯定會(huì )進(jìn)一步調整，海外融資比例會(huì )進(jìn)一步下降，國內市場(chǎng)融資環(huán)境會(huì )更加平穩可控，整體降杠桿的基礎上會(huì )重點(diǎn)減少海外融資規模。

關(guān)于融資，首先把業(yè)務(wù)干好，對于經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，找到更多的一手錢(qián)、更多的長(cháng)錢(qián)、有耐心的錢(qián)。融資成本高對公司業(yè)務(wù)發(fā)展不利，一定要找到合適的資金去支持業(yè)務(wù)發(fā)展。

招商蛇口的債務(wù)率，資產(chǎn)負債率和凈負債率都是比較低的，特別是凈負債率是很低的，所以有息負債的基數相對是要低一些。公司秉承規模、質(zhì)量、效益綜合發(fā)展，在規模質(zhì)量效益平衡發(fā)展的基礎上，會(huì )充分利用綠檔的融資空間。在融資計劃上，招商會(huì )考慮多種融資渠道，綜合來(lái)考慮債務(wù)的安全性和融資成本。

龍湖每年提前還很多債務(wù)，保證短債占比在10%以下，2022年龍湖整個(gè)到期債務(wù)大概在140億元，其中開(kāi)發(fā)貸十幾億元，99億元的國內債券，29億元等值人民幣對應的美元債。其中99億元國內債券已經(jīng)換了七十多億元了，公司主動(dòng)規劃了還款置換計劃，提前去融一些長(cháng)期的錢(qián)置換，讓短債更低，讓整個(gè)負債總額在一個(gè)比較低的位置。

當前整體融資環(huán)境有所改善，近期開(kāi)發(fā)貸、按揭緊張態(tài)勢有所緩和。具體到綠城，與各大銀行建立總對總關(guān)系，授信額度充足，完全能保障開(kāi)發(fā)貸、按揭的放款。去年融資環(huán)境緊張，但綠城整體回款率超100%，其中按揭回款超千億，取得比2020年翻一翻的好成績(jì)，在2022年融資環(huán)境向好的情況會(huì )更好。

中國金茂境外美元貸款占比38%，境內占比62%，下一步會(huì )在境內爭取一些更多的額度，把美元負債降下來(lái)。債務(wù)結構方面，中國金茂境外主要是銀團貸款和債券，銀團貸款占68%，債券占32%；境內主要是項目貸，占比46%，公司債、ABS、中票占接近40%，2022年公司有信心保持低利率水平。

新城會(huì )積極做好兩手準備，一方面在合理控制融資成本的前提下會(huì )關(guān)注公開(kāi)市場(chǎng)的機會(huì )，以及吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)盤(pán)活的機會(huì )；另一方面新城做好了資金償還的準備，確保每筆債務(wù)都能償付。

2021年下半年整體融資市場(chǎng)困難，為了確定項目開(kāi)工和經(jīng)營(yíng)，正榮與不同金融機構合作，非銀借款比重有所增加，未來(lái)希望降低高昂的融資費用。

同時(shí)，公司再融資壓力也比較大，目前會(huì )通過(guò)不同方式盤(pán)活資金，也在尋找不同的融資渠道，希望解放受限資金。公司的債務(wù)展期、要約交換已獲得投資者的支持，對此很感激。

美的通過(guò)銀行渠道發(fā)債占比在5-7成，由于得到銀行的信任，所以發(fā)債成本控制在4%左右。幾大銀行紛紛為美的賦能，在并購和按揭貸款上，對美的充滿(mǎn)信心。美的也非常珍惜自己的信譽(yù)，融資主要靠自己和股東品牌的背書(shū)。

越秀去年融資成本有些降低，看到市場(chǎng)情況，拿了些短債。明年到期情況，現在200多億到期的短債，越秀已經(jīng)鋪排好了，希望成本有進(jìn)一步優(yōu)化空間。

截止到去年末，集團計息負債余額為534億，相比去年壓降81億，降債幅度超過(guò)13%。534億計息負債余額里面，今年到期的短債是110億，截止3月31日為止，公司目前已經(jīng)累計償還或者置換的超過(guò)25億。

建業(yè)的融資原則是以經(jīng)營(yíng)性現金流為安全線(xiàn)，量入為出，嚴控資金支出。公司通過(guò)和外部機構的結構化融資盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)，優(yōu)化融資結構，挖掘境內融資潛力。

保利置業(yè)三道紅線(xiàn)不斷改善，現金短債比提高至1.57，資產(chǎn)負債率降至74.4%，凈負債率降至103.4%，均有實(shí)質(zhì)性的改善。雖然三道紅線(xiàn)是一個(gè)較強的判斷指標，但從實(shí)際工作經(jīng)驗來(lái)看，對保利置業(yè)的經(jīng)營(yíng)、融資渠道影響較小。

眾安目前財務(wù)穩健，現金流健康，三道紅線(xiàn)保持低位，土地充沛。目前多元化的融資還是優(yōu)先為效益服務(wù)，平均融資利率6.2%，公司會(huì )積極把握機遇實(shí)現增長(cháng)。

碧桂園有一個(gè)優(yōu)勢是產(chǎn)業(yè)鏈的全覆蓋，除了好房子，剛改和剛需需求之外，科技智慧建造也取得了長(cháng)足的進(jìn)步，主要是科技智慧機器人和BIM智慧建造。碧桂園走這個(gè)賽道還是走得非常的堅定，當然也非常辛苦，很多產(chǎn)品迭代。公司在順德這邊正在做一個(gè)63畝的試驗田，相信發(fā)揮優(yōu)勢之后競爭力會(huì )越來(lái)越強。

建筑機器人板塊，目前還在上市板塊內，主要是怎么做成功，現在是非常不錯，是楊國強主席在親自抓，第二個(gè)是在走出成功的商業(yè)模式才會(huì )復制，產(chǎn)品性能穩定才會(huì )量產(chǎn)，先試點(diǎn)后推廣，先內部再外部，先輕資產(chǎn)后重資產(chǎn)。

萬(wàn)物云在中國證監會(huì )的官網(wǎng)上已經(jīng)掛出，去年萬(wàn)科集團股東大會(huì )正式通過(guò)。公司考慮萬(wàn)物云分拆上市，是認為萬(wàn)物云已經(jīng)具備條件，希望吸引境內外資本市場(chǎng)的投資者。萬(wàn)科物業(yè)一定要等到被大家認可為城市服務(wù)商的時(shí)候，才會(huì )正式上市。

物管方面，招商積余的十四五規劃，將繼續實(shí)施12347發(fā)展戰略，以建設國內領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運營(yíng)商的目標，發(fā)展物業(yè)管理及資產(chǎn)管理兩項核心業(yè)務(wù)，成為招商局集團資產(chǎn)保值增值平臺，成為招商蛇口持有資產(chǎn)運營(yíng)的承載平臺，成為招商蛇口產(chǎn)業(yè)數字化的標兵。

商業(yè)方面，招商堅信現在是進(jìn)入存量時(shí)代，商業(yè)業(yè)務(wù)是集團成長(cháng)性業(yè)務(wù)。在2022年或者十四五期間，將繼續按照公司的戰略規劃和雙百目標去進(jìn)行努力。

龍湖去年在科技還是有很大的投入的，現在已經(jīng)部分釋放在集團一些航道的落地，其中智創(chuàng )生活是演示場(chǎng)景之一，使用后帶來(lái)方便很大，變革前人均是管理面積是3000萬(wàn)，現在是9000萬(wàn)，處于行業(yè)是領(lǐng)先，節前龍湖開(kāi)發(fā)的這項tob產(chǎn)品適應行業(yè)能力比較強，凝聚軟件硬件一體化包括龍湖對行業(yè)的理解，走出龍湖之外被大量應用。

綠城+包括商業(yè)、康養、房屋4S、建筑科技等業(yè)務(wù)。

商業(yè)板塊方面，截至2021年末在營(yíng)在建（含擬建）總投入650億元，權益投資415億元，目前已經(jīng)投入300億元。2022年還有2個(gè)大型持有物業(yè)、3年之內有5個(gè)商業(yè)項目投入運營(yíng)。 

康養板塊方面，2021年客戶(hù)滿(mǎn)意度96%，康養集團下獨立運營(yíng)機構12個(gè)，委托運營(yíng)有17個(gè)項目，累計合同金額4500萬(wàn)元。

房屋4S服務(wù)方面，2021年合同簽約16.5億元，同比增幅73%，繼續圍繞維保養護、居家換新、城市更新等3個(gè)方面。

科技部分，2021年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)穩步增長(cháng)、規模也在提升、旗下累計7家企業(yè)獲“高新技術(shù)企業(yè)認定”，裝配式業(yè)務(wù)規模也在提升。

代建的核心競爭力是旭輝的企業(yè)文化、旭輝較強的運營(yíng)能力和較好的口碑、較全的上下游產(chǎn)業(yè)鏈使旭輝進(jìn)入了較多的一二線(xiàn)重點(diǎn)城市。目前，代建的模式主要有政府代建、資本代建和商業(yè)代建，旭輝最主要的是要做好商業(yè)代建。

金茂服務(wù)3月10號上市，中國金茂的戰略一個(gè)是城市運營(yíng)，另外一個(gè)是雙輪兩翼，兩翼的另外一項就是金茂服務(wù)，服務(wù)肯定是一個(gè)領(lǐng)頭兵，上市的目的不是為了融資，而是給團隊一個(gè)平臺。

金茂服務(wù)的戰略定位，在總結出來(lái)四個(gè)字，即高、全、新、快。高和全是金茂服務(wù)的定位，承接金茂的定位，高是高品質(zhì)聚焦高能級一二線(xiàn)城市，全是依托中國金茂城市運營(yíng)定位，實(shí)現一個(gè)全周期的，全產(chǎn)品的服務(wù)；新是用最新的科學(xué)技術(shù)，包括技術(shù)手段來(lái)實(shí)現科學(xué)定位，并進(jìn)而實(shí)現快速增長(cháng)的目標。

對于新城來(lái)說(shuō)，新城商業(yè)的優(yōu)勢主要體現在三個(gè)方面，一是商業(yè)模式，二是先發(fā)優(yōu)勢，三是商業(yè)開(kāi)發(fā)運營(yíng)的能力。

第一是商業(yè)模式，公司住宅+商業(yè)雙輪驅動(dòng)的商業(yè)模式以及輕重并舉的吾悅廣場(chǎng)的拓展，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是公司區域深耕的一個(gè)壓艙石，商業(yè)管理則是提供了穿越周期，穩定收入的現金流。各個(gè)事業(yè)部之間的協(xié)同發(fā)展，相互促進(jìn)，這正是新城的核心優(yōu)勢最基本的前提。

第二個(gè)是先發(fā)優(yōu)勢也為后續的發(fā)展提供了保障。公司在過(guò)去的13年基本實(shí)現了全國化的布局，截至目前已經(jīng)在28個(gè)省135個(gè)大中城市布局了189座吾悅廣場(chǎng)，具有較大的先發(fā)優(yōu)勢。 

第三個(gè)是綜合開(kāi)發(fā)的運營(yíng)能力。擁有從開(kāi)發(fā)到運營(yíng)完整的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)的產(chǎn)業(yè)，針對不同城市特點(diǎn)精準化商業(yè)定位，打造吾悅廣場(chǎng)的特色。

建發(fā)比較重視代建，會(huì )投入較大精力。今年明年，會(huì )把代建業(yè)務(wù)進(jìn)一步提升，才會(huì )考慮資本上的事情。

過(guò)去半年很多民企要修復難度很大，土地的買(mǎi)家出現地方城投公司，拿地原因價(jià)格合適，是可以承受的投資。所以城投公司、民間資本，很多運營(yíng)能力較弱，而建發(fā)追求服務(wù)品質(zhì)在代建上可以契合市場(chǎng)需求。

裝配式是美的置業(yè)長(cháng)期絕對看好的行業(yè)，綠色節能和效率提升，都是非常重要問(wèn)題，建筑裝配式的進(jìn)度和速度發(fā)展沒(méi)有想象中快，但是趨勢不可改變。美的置業(yè)從18年開(kāi)始介入，目前有佛山、江蘇和河北3個(gè)工廠(chǎng)，輕資產(chǎn)方式擴展3個(gè)云工廠(chǎng)。

保利置業(yè)物業(yè)管理面積有4000多萬(wàn)平方米，10億元左右的收入。在拓展方面，保利物業(yè)積極拓展第三方業(yè)務(wù)，包括政府、景點(diǎn)管理、公園的管理、寫(xiě)字樓等，期望第三方的比重不斷加大，會(huì )根據實(shí)際情況發(fā)展，但暫時(shí)不打算分拆上市。

目前不是最好的上市時(shí)機，所以公司也沒(méi)有很積極地去推瑞安新天地的上市。但是瑞安非常有信心，當未來(lái)市場(chǎng)穩定的時(shí)候，會(huì )抓住最好的窗口期去繼續推進(jìn)瑞安新天地的IPO上市。

目前，部分競爭者讓出了舊改賽道，而且從國家政策來(lái)看，住建部在去年出臺了防止大拆大建的政策，很大程度上對拆舊建新的模式進(jìn)行了約束和限制。

華潤置地作為央企，在山東扎根多年，有很強的綜合開(kāi)發(fā)能力、融資能力，也建立起了完善的城市中心的投資體系，公司具備進(jìn)一步的加強城市更新舊改業(yè)務(wù)的優(yōu)勢。

城市更新是時(shí)代中國主要的業(yè)務(wù)，公司非常堅定的把這塊業(yè)務(wù)做的更加扎實(shí)和持久。今年公司預計會(huì )有8個(gè)城市更新的項目會(huì )完成轉化，其中一部分也會(huì )變成土儲，帶來(lái)更大的價(jià)值。

在城市更新項目推進(jìn)方面，集團旗下重點(diǎn)城市更新項目包括深圳白石洲項目、深圳綠景黎光項目、珠海東橋城市更新項目、綠景國際花城項目及深圳綠景紅樹(shù)灣壹號二期項目等。其中，白石洲近幾年幾乎都是綠景中國的標簽。企業(yè)管理層認為，白石洲項目滿(mǎn)足了集團未來(lái)8-10年的發(fā)展需求。

碧桂園并購貸已經(jīng)獲取了150億，并購貸發(fā)揮的作用非常多，合作方退出會(huì )收購一定股權。

收并購篩選的標準，和土地市場(chǎng)獲取的標準沒(méi)有本質(zhì)的差別。另外，公司更關(guān)注支付的方式，收并購本身是重要的土地獲取渠道，而且從去年行業(yè)波動(dòng)之后收并購的機會(huì )是在增加的。

并購這個(gè)問(wèn)題，應該是現在市場(chǎng)上非常熱點(diǎn)的話(huà)題，作為央國企在并購方面的動(dòng)作也受到了大家的關(guān)注。其實(shí)在收并購方面，招商蛇口的原則很簡(jiǎn)單，哪里的商業(yè)回報好，回報高去哪里去做。并購項目的風(fēng)險會(huì )更多，所以公司對風(fēng)險方面的關(guān)注會(huì )高一點(diǎn)，相對收益的回報會(huì )要求高一點(diǎn)。

華潤在收并購市場(chǎng)里面堅持市場(chǎng)化原則、堅持回報原則、堅持法律風(fēng)險可控、堅持符合公司區域戰略布局來(lái)選擇一些合適的標的。但公司基本上不會(huì )考慮企業(yè)端的并購，企業(yè)股權端的收并購目前沒(méi)有作為重點(diǎn)方向來(lái)考量。項目的回報基本上是控制在稅后利潤率12%左右，根據不同市場(chǎng)的情況，可能也會(huì )有一些彈性。

并購貸方面，龍湖在規劃債務(wù)的時(shí)候會(huì )從長(cháng)遠來(lái)看，未來(lái)幾年龍湖一定會(huì )控制負債的增幅。

至于收并購，龍湖一向不會(huì )講收并購的故事，對于整個(gè)生意邏輯來(lái)講，收并購和招拍掛等都是拿地方式，但不會(huì )刻意去做這個(gè)事情，尤其近兩年并購的一些同行因為大的并購產(chǎn)生很多問(wèn)題，其實(shí)龍湖對收并購非常審慎，主要看項目，盡量不卷入股東歷史遺留的問(wèn)題。

很多銀行在和旭輝接洽中，預計會(huì )有200-300億元并購貸的額度規模。旭輝對收并購仍會(huì )謹慎，只有滿(mǎn)足了旭輝的要求且手續合規，旭輝才會(huì )出手。

目前，中央支持各個(gè)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購貸來(lái)進(jìn)行兼并重組。中國金茂會(huì )積極響應號召，堅持市場(chǎng)化原則、以投資可行性作為基本要求，嚴守投資紀律，以利潤為第一導向來(lái)進(jìn)行，尋找合適的并購機會(huì )。

建發(fā)從來(lái)不排斥并購，但是流動(dòng)性和盈利性還是主要觀(guān)察指標，資產(chǎn)質(zhì)量好的話(huà)公司還是會(huì )去做的。

在收并購問(wèn)題上，美的置業(yè)對完全第三方的項目并購持審慎的態(tài)度，第三方本身面臨復雜的問(wèn)題，整合的難度，項目市場(chǎng)口碑出現問(wèn)題，對這類(lèi)比較審慎加風(fēng)險系數。對于干凈沒(méi)有復雜問(wèn)題的項目，我們積極推進(jìn)。公開(kāi)市場(chǎng)土地價(jià)格回歸理性，都可以推進(jìn)，并購審慎態(tài)度。

對于收并購，越秀會(huì )考慮資金充裕程度，但重點(diǎn)還是看項目?？傮w今年按照40%的投資強度去安排，基本上把并購6+1作為模式，看看推進(jìn)過(guò)程中的機會(huì )。

公司將在國資委和董事會(huì )的領(lǐng)導下，遵照相關(guān)政策指引，本著(zhù)穩中求進(jìn)、優(yōu)中選優(yōu)的原則，做好充分的項目盡調，兼顧項目質(zhì)量與對價(jià)的合理性，通過(guò)合理控制收購價(jià)格、明晰商務(wù)條款等多種方式盡可能將風(fēng)險降低到可以控制的范圍內，謹慎、穩妥的開(kāi)展收并購事宜。

九龍倉看好中國內地的收購機會(huì )，特別近期市場(chǎng)機會(huì )比幾個(gè)月之前或一年前更有吸引力，集團亦有作出一些選擇性的討論。相信以今天的市場(chǎng)環(huán)境，不需要著(zhù)急，可能后市會(huì )有更好的機會(huì )。

新世界發(fā)展會(huì )預留大約200億港元用于收購，會(huì )看準時(shí)機進(jìn)軍大灣區，留意地點(diǎn)較好、成熟、短期內可銷(xiāo)售的改造項目。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 年報干貨 | 20家知名房企年報核心觀(guān)點(diǎn)匯總！9大維度解析房企業(yè)績(jì)表現