銀行對開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸融資在房企的開(kāi)發(fā)建設融資中一直都占據著(zhù)最重要的地位，甚至開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中銀行開(kāi)發(fā)貸是必不可少的一大部分。自今年實(shí)施銀行貸款集中度管理新規以來(lái)，當前有很多開(kāi)發(fā)商已很難取得開(kāi)發(fā)貸（百強房企也不例外，目前國有制銀行和城商行等基本壓縮在前三十或五十強開(kāi)發(fā)商，而股份制銀行的開(kāi)發(fā)貸審批權限基本都收縮在了總行，根本沒(méi)有操作業(yè)務(wù)的空間），其中銀行的貸款額度是目前最大的問(wèn)題。除銀行的開(kāi)發(fā)貸難以獲取之外，信托的開(kāi)發(fā)貸也面臨著(zhù)同樣的問(wèn)題，自從融資類(lèi)信托規模壓降以及資金信托管理辦法（征求意見(jiàn)稿）等新規影響，信托開(kāi)發(fā)貸已急劇減少，融資類(lèi)信托的額度對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也成了稀缺產(chǎn)品的代表。

對于前融機構來(lái)說(shuō)，不管是土地款配資還是拿地后的前融，目前在退出方面遇到的問(wèn)題還是比較棘手。第一個(gè)問(wèn)題是一、二線(xiàn)城市的項目拿地成本非常高（比如土地成本動(dòng)輒是建安成本的4-10倍），而目前大部分銀行對開(kāi)發(fā)貸的授信金額只能是建安成本加上三費（財務(wù)費用、管理費用、銷(xiāo)售費用）的70%，因此會(huì )導致開(kāi)發(fā)貸取得的融資款離前期70%的土地配資款或拿地后的前融配資款相去甚遠，也即開(kāi)發(fā)貸取得的融資款很難覆蓋掉前融資金并完成貸款置換，而前融資金無(wú)法通過(guò)開(kāi)發(fā)貸的置換退出則只能等到項目的預售階段，則此時(shí)就不得不協(xié)調前融與開(kāi)發(fā)貸并存、風(fēng)控措施銜接以及銷(xiāo)售監管賬戶(hù)還款順序安排等諸多問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題是銀行開(kāi)發(fā)貸的審批難度問(wèn)題，目前已有很多銀行暫停了開(kāi)發(fā)貸的業(yè)務(wù)（即使客戶(hù)是百強房企），更多的銀行則面臨額度不足或沒(méi)有額度的問(wèn)題，一、二線(xiàn)城市的項目在銀行開(kāi)發(fā)貸的取得方面還會(huì )好一些，但三、四、五線(xiàn)城市的項目卻已很難爭取到銀行的開(kāi)發(fā)貸款（即便開(kāi)發(fā)貸能覆蓋前融資金）。因此，最后面臨的一個(gè)問(wèn)題是，能取得開(kāi)發(fā)貸的城市，開(kāi)發(fā)貸的融資款卻無(wú)法形成對前融資金置換的有效覆蓋（因為地價(jià)高），而地價(jià)低且開(kāi)發(fā)貸可以有效置換前融資金的城市卻無(wú)法順利地在銀行取得開(kāi)發(fā)貸款。

值得一提的是，雖然銀行開(kāi)發(fā)貸、信托開(kāi)發(fā)貸等在放款對應的資金用途方面一般都要求開(kāi)發(fā)商只能用于工程施工費用、材料費用等的支出，但在實(shí)務(wù)中通過(guò)歸還股東借款、關(guān)聯(lián)方支付等方式間接歸還前融資金等情況非常常見(jiàn)，也即在合規與融資需求層面已自發(fā)地達成了市場(chǎng)的某種平衡。另外，大房企的前融資金的還本付息或退出經(jīng)常不需要過(guò)多關(guān)注開(kāi)發(fā)貸是否可足夠覆蓋或及時(shí)覆蓋前融資金并完成貸款置換的問(wèn)題，因為土地款配資或拿地后前融資金到期后，這些大房企有足夠的補充性現金流或集團、其他關(guān)聯(lián)方的資金輸入以確保前融資金的順利退出，當然，如果大房企的集團層面沒(méi)有這方面的交易或兜底安排，則還是必須認真考慮開(kāi)發(fā)貸的置換問(wèn)題，尤其是前融資金通過(guò)真股投資形式進(jìn)入的情形。

在2016年之前，銀行開(kāi)發(fā)貸的授信金額一般都不超過(guò)項目投資總額的70%，開(kāi)發(fā)貸按項目總投來(lái)算，不按資金峰值計算，其中投資總額=地價(jià)+建安+三費，但因近幾年的監管新規已更加嚴厲地要求銀行的開(kāi)發(fā)貸資金不得用于房企繳納土地款，因此目前大部分銀行的開(kāi)發(fā)貸都剔除了地價(jià)（僅個(gè)別銀行仍將土地款計入），也即當前銀行開(kāi)發(fā)貸的授信金額一般是：（建安成本+三費）*70%，不過(guò)銀行做測算時(shí)仍會(huì )考慮項目的資金峰值，因為銀行也會(huì )擔心項目營(yíng)運資金斷裂，導致貸款還不上。值得一提的是，城市更新項目的前融一般都無(wú)法等到開(kāi)發(fā)商拿地或取得開(kāi)發(fā)貸后實(shí)現退出（因城市更新項目的周期非常長(cháng)），因此更新項目前期拆補款、股東借款等前融資金一般都需要銀行的拆遷貸進(jìn)行置換，只是目前拆遷貸的審批要比開(kāi)發(fā)貸的審批順利很多。

前文有提到，因目前大部分銀行的開(kāi)發(fā)貸只含建安和三費（授信金額為兩者之和的70%），因此開(kāi)發(fā)貸的授信要做大的話(huà)只能把建安成本做大（比如精裝、園林綠化等一并納入計算），如此才能取得更多的低成本開(kāi)發(fā)貸資金用于歸還土地配資款，不過(guò)不同區域會(huì )存在不同的開(kāi)發(fā)貸融資對土地前融資金的覆蓋問(wèn)題，比如佛山郊區的招拍掛項目，地價(jià)3千多，建安3千多，也即開(kāi)發(fā)貸的錢(qián)可以拿去還土地配資款，且能夠足額覆蓋；東莞地區地價(jià)很貴（比如3月份土拍的樓面地價(jià)基本在2萬(wàn)-2.5萬(wàn)之間），建安成本則在4千左右一平，因此東莞的房企取得開(kāi)發(fā)貸后用于歸還土地配資款還遠遠不夠，也即開(kāi)發(fā)商沒(méi)有其他補充現金流的情況下，前融資金只能等到預售后有回款時(shí)再退出。需注意的是，銀行做開(kāi)發(fā)貸授信審批的時(shí)候需要做當地建安平均成本的調查，因此做大建安成本需要有一定的合理性。

對于深圳、東莞等地價(jià)很高的一二線(xiàn)城市，因銀行開(kāi)發(fā)貸的資金（比如建安加三費后取70%）無(wú)法對土地配資款形成有效覆蓋，因此開(kāi)發(fā)商在土地款配資或拿地前融的邏輯上最好是找能接受預售后退出的前融資金方。在實(shí)務(wù)方面，一些可做前融的信托機構卻無(wú)法接受信托產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)貸的并存，而信托的配資比例一般是按項目的資金峰值來(lái)算（也即包括了土地款和開(kāi)發(fā)建設資金），因此想通過(guò)開(kāi)發(fā)貸置換優(yōu)先股的前融資金也依舊得看土地成本的占比問(wèn)題（土地成本過(guò)高的情況下銀行開(kāi)發(fā)貸也很難覆蓋掉前融資金）。

當然，如果前融機構可以接受項目公司申請開(kāi)發(fā)貸之后再退出（比如我們與信托合作的“信托+基金/有限合伙”的優(yōu)先股業(yè)務(wù)），那在操作上開(kāi)發(fā)商一旦申請了開(kāi)發(fā)貸，我們就得配合解除土地的抵押權（如前端有做抵押），而項目銷(xiāo)售回款、項目公司章證照肯定會(huì )被開(kāi)發(fā)貸銀行監控，因此就需要解決我們前融方的同步監管問(wèn)題，更準確地說(shuō)就是我們前融機構必須釋放風(fēng)控措施以配合開(kāi)發(fā)商取得開(kāi)發(fā)貸。除上述問(wèn)題外，到了項目預售階段時(shí)，開(kāi)發(fā)貸銀行又得配合土地抵押的解除（比如廣東區域辦預售證時(shí)必須解押土地），此時(shí)又涉及到開(kāi)發(fā)商必須先找過(guò)橋資金還掉開(kāi)發(fā)貸或者增加補充抵押物給銀行的問(wèn)題，其中銀行的本息未還清前項目的銷(xiāo)售回款肯定要被開(kāi)發(fā)貸的銀行監管。

前面有提到，如果開(kāi)發(fā)貸無(wú)法置換前融資金，那前融資金就得繼續等到項目預售且有足夠的回款后才能退出，其中預售的回款全部進(jìn)入銷(xiāo)售監管賬戶(hù)后如何出款并歸還前融資金和開(kāi)發(fā)貸就成為了問(wèn)題的關(guān)鍵。一般來(lái)說(shuō)，銀行等資金機構大都會(huì )要求開(kāi)發(fā)商按照銷(xiāo)售進(jìn)度歸集還本付息的資金，具體比如銷(xiāo)售提留、每月/每季度賬戶(hù)內新增資金的xx%扣劃還款保證金或直接用于還款等；或者也有要求開(kāi)發(fā)商按照銷(xiāo)售面積的完成比例確定還本付息的安排，比如銷(xiāo)售達到一定面積則本金歸還到百分之幾之類(lèi)的。因銷(xiāo)售監管賬戶(hù)的出賬屬于地方政府（一般是房管局）的常規監管事項，因此資金機構的扣款或劃款還得按照地方監管的政策來(lái)操作。

從各地的規定來(lái)看，監管賬戶(hù)的盈余資金一般可自由支配用于歸還開(kāi)發(fā)貸（房管局批即可），具體可參見(jiàn)下述案例。

例一：（甲方為房管局）

例二：（乙方為房管局）

從我們的前融操作實(shí)務(wù)來(lái)看，監管賬戶(hù)的資金用于前融資金或開(kāi)發(fā)貸的還款時(shí)，應重點(diǎn)考慮如下幾個(gè)操作要點(diǎn)：

1. 開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售監管賬戶(hù)取得銷(xiāo)售回款后，如果需要提取出來(lái)歸還前融的本息或開(kāi)發(fā)貸的本息，則需視每個(gè)地方的監管政策而提前確定操作的可行性問(wèn)題。因每個(gè)地方的監管政策差異很大，因此我們必須在前融盡調階段實(shí)地調查并做充分了解。

2. 根據相關(guān)的監管要求，原則上銷(xiāo)售監管賬戶(hù)應會(huì )要求預留總包、材料等剩余全部開(kāi)發(fā)建設所需支出，剩余部分開(kāi)發(fā)商可直接向房管局申請轉出并用于歸還前融或開(kāi)發(fā)貸本息等；不過(guò)辦理開(kāi)發(fā)貸后銀行會(huì )監管銷(xiāo)售回款賬戶(hù)，因此銀行也會(huì )提出預留開(kāi)發(fā)貸本息，也即超出剩余開(kāi)發(fā)建設支出和開(kāi)發(fā)貸本息的金額銀行才會(huì )配合開(kāi)發(fā)商提取出來(lái)并用于歸還前融資金，但總體上因地方性的處理差異很大，因此只能按每個(gè)地方的實(shí)際情況詳細落實(shí)。

3. 如果銷(xiāo)售回款慢，銷(xiāo)售監管賬戶(hù)出賬所受的監管也比較嚴，則監管賬戶(hù)的資金無(wú)法正常提取出來(lái)歸還前融的本息，因此也只能在監管賬戶(hù)預留了最低比例的金額的前提下，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)總包單位配合等形式把錢(qián)提出來(lái)后用于還款。