01 城市稟賦：GDP全省排名第七城鎮居民收入全省第八，常住人口全省第十

揚州位于江蘇省中部、長(cháng)江與京杭大運河交匯處，入圍長(cháng)三角城市群，有著(zhù)“中國運河第一城”的美譽(yù)。全市下轄邗江區、廣陵區、江都區3個(gè)市轄區和寶應1個(gè)縣，代管高郵、儀征2個(gè)縣級市。

2021年，揚州GDP6696億元，在江蘇省13個(gè)地級市排名第七位，同比增長(cháng)7.4%。城鎮居民人均可支配收入50947元，在全省排名第八位，同比增長(cháng)7.9%。2020年，揚州常住人口456萬(wàn)人，在全省排名第十位，其中城鎮常住人口324萬(wàn)人，城鎮化率71%。

02 房地產(chǎn)市場(chǎng)：21年9月市場(chǎng)轉冷新盤(pán)去化率低至18%返鄉置業(yè)爽約成交同比降48%

2021年1-7月，揚州房地產(chǎn)市場(chǎng)相較火爆，主城區商品住宅月均成交面積約27萬(wàn)平方米。尤其是3月，成交面積多達43萬(wàn)平方米，創(chuàng )2019年以來(lái)單月新高。8月，受疫情影響，揚州房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入停擺。9月以來(lái)，揚州市場(chǎng)持續轉冷，成交大幅下滑，月均成交跌至11萬(wàn)平方米，較1-7月月均下降59%。在售項目成交去化顯著(zhù)放緩，新開(kāi)盤(pán)項目平均去化率由43%跌至18%，流量盤(pán)月均成交20-30套，滯銷(xiāo)盤(pán)月均成交不足10套。

2022年2月，主城區并未出現明顯的返鄉置業(yè)潮，成交進(jìn)一步下滑至9萬(wàn)平方米，同比下降48%。

揚州主城區劃分為以下4個(gè)片區：西區被譽(yù)為“富人區”，其中京華城板塊市政配套最優(yōu)質(zhì)，也是購房首選片區，房?jì)r(jià)2.4萬(wàn)元/平方米；西區新城為新興發(fā)展板塊，房?jì)r(jià)1.7萬(wàn)元/平方米。東區土地出讓偏多，庫存明顯偏高，房?jì)r(jià)1.4-1.7萬(wàn)萬(wàn)元/平方米。南區乃是傳統的工業(yè)區，生態(tài)居住環(huán)境相對較差，房?jì)r(jià)1.4-1.5萬(wàn)元/平方米。北區著(zhù)重發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)，房?jì)r(jià)1.1萬(wàn)元/平方米。

03 土地市場(chǎng)：20年誕生新地王樓板價(jià)超1.4萬(wàn)/平 21年下半年地市轉折本土城投托底

2020年、2021年上半年揚州土拍市場(chǎng)異?；鸨?，地王樓板價(jià)超1.4萬(wàn)元/平方米。例如2020年7月24日，頤居建設總價(jià)12.2億元競得廣陵區GZ210地塊，樓板價(jià)14250元/平方米，創(chuàng )全市新的單價(jià)地王，溢價(jià)率高達110%。

2021年下半年揚州地市轉折，本土城投恒通、華建和新能源頻頻托底拿地，新出讓地塊近乎全部底價(jià)成交。2022年，揚州市政府主動(dòng)調降供地節奏，前兩月僅邗江區出讓一宗商住用地，由深物業(yè)集團底價(jià)摘得。企業(yè)對未來(lái)市場(chǎng)預期轉向悲觀(guān)，拿地態(tài)度愈加謹慎，普遍緩拿地甚至不拿地。

04 政策環(huán)境：房?jì)r(jià)限跌最低85折 商貸放款3-7天，30%銷(xiāo)售款存入監管賬戶(hù)

早在2017年，揚州落地限購、限售，市區范圍限購3套住房；在市區范圍戶(hù)籍居民家庭擁有第二套及以上住房、非市區范圍內戶(hù)籍居民家庭擁有第一套及以上住房，均限售3年。

政府私下設置“限跌令”，原則上折扣力度不能低于85折，否則不能網(wǎng)簽備案。但部分板塊適度突破“限跌令”，例如市場(chǎng)一片紅海的東南新城，11個(gè)項目在售，部分樓盤(pán)折扣最低75折。

商貸放款周期大都3-7天，公積金放貸約1個(gè)月。首套房首付30%，房貸利率下調至5.2%；二套房首付40%，房貸利率下調至5.4%。

2021年下半年，揚州加強預售資金監管，每棟樓備案時(shí)需向政府監管賬戶(hù)存入30%的銷(xiāo)售款，等到交房才能全額取出，其余銷(xiāo)售款則不必進(jìn)入政府監管賬戶(hù)。

年前，為了便于企業(yè)支付工程款給農民工發(fā)工資，房企可以申請提取預售監管資金，但3月份需足額補繳同等金額的預售監管資金。

 05 項目競爭：分銷(xiāo)成交占比最高90% 傭金最高6-7萬(wàn) 房企內卷式降價(jià)高價(jià)地虧本銷(xiāo)售

隨著(zhù)市場(chǎng)持續下行，分銷(xiāo)依賴(lài)度不斷上升，在售項目分銷(xiāo)成交占比最低30%，最高能達到90%，傭金比例在1.5%-3%之間，最高6-7萬(wàn)元/套。

2021年下半年，房企開(kāi)始打折降價(jià)，年底企業(yè)沖業(yè)績(jì)內卷式降價(jià)，多盤(pán)折扣最低85折，購房送物業(yè)費、送家電，總價(jià)優(yōu)惠20萬(wàn)元等，沒(méi)有最低只有更低。受此影響，市場(chǎng)形成房?jì)r(jià)下跌的一致預期，價(jià)格遂成為購房首要考慮因素。

高價(jià)地現已虧本銷(xiāo)售，部分地塊樓板價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米，項目售價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米，但成交去化仍一般。

萬(wàn)科、本土房企新能源市場(chǎng)口碑較好，其余品牌房企無(wú)實(shí)質(zhì)性差別，暴雷房企成客戶(hù)規避重點(diǎn)。

2021年下半年，恒大、奧園所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)出現階段性停工，但隨著(zhù)政府及時(shí)介入監管，目前已陸續復工，交付風(fēng)險整體可控。

 06 前景展望：短期市場(chǎng)繼續下行成交跌幅擴大 下半年市場(chǎng)有望復蘇成交將企穩回升

我們認為短期內揚州房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交或將持續低位運行，且受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進(jìn)一步擴大。房企打折降價(jià)常態(tài)化，但由于不少項目售價(jià)已接近成本線(xiàn)，部分項目更是虧本銷(xiāo)售，房?jì)r(jià)進(jìn)一步下降空間著(zhù)實(shí)有限。

近期，政策利好的暖風(fēng)頻吹，有助于穩定并引導恢復市場(chǎng)信心。理想預期下，上半年南京、蘇州等省內二線(xiàn)城市市場(chǎng)或將率先回暖，下半年揚州市場(chǎng)有望輪動(dòng)復蘇，屆時(shí)成交或將企穩回升，房?jì)r(jià)也將筑底企穩。

典型調研項目一：美的禹洲大河