投拓江湖 作者：投拓江湖團隊
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
昨天的時(shí)候，大家的朋友圈想必都被一個(gè)重磅的事件刷屏了，那就是住建部的一個(gè)新征求意見(jiàn)稿，關(guān)于征求城市更新里面防止大拆大建的文件。
征求意見(jiàn)稿發(fā)文原圖如下：
文件正文，大致的內容總結起來(lái)，有以下幾層意思：
一是拆除舊城的規模受到了控制。老城區拆除面積或者更新的面積，不得超過(guò)現在片區內總的面積的20%。但是也有例外，那就是被認定為違法建筑，以及危房的建筑除外。
二是新建的建筑面積規模也有限制。限制了更新和拆舊建新的比例，原則上拆舊建新的比例不得超過(guò)2倍。這也就為各個(gè)地方的城市更新，確定新的地塊的容積率和密度，制定了一個(gè)詳細的規則。
三是原住民搬遷規模也要受限制。搬遷奉行就近安置原則，比例不得低于50%。不能大規模搬遷當地片區的原住民，以方便當地社區，以及文化得以延續。
四是最大限度保持原有風(fēng)貌原則。鼓勵較小規模的拆建，盡量進(jìn)行局部修補類(lèi)更新，控制好新建筑的高度，以求最大限度保證老城的文化風(fēng)貌和建筑特色。明確提出，城市更新要尊重當地文化，不要一味求新，求怪。
五是不主張短期開(kāi)發(fā)追求經(jīng)濟效益的模式，主張摒棄原來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)追求短期利益的模式，推動(dòng)由開(kāi)發(fā)轉經(jīng)營(yíng)的轉變，實(shí)現持續的發(fā)展。
這個(gè)文件的出臺，其實(shí)有很獨特的背景，以及深遠的意義。
我們認為，這個(gè)防止城市更新大拆大建的意見(jiàn)稿，可以視為是房地產(chǎn)調控組合拳的一部分，跟前面拿地金額40%比例限制的政策，以及今年的集中供地政策一脈相承。都是為了扎嚴房地產(chǎn)調控的籬笆。
特別是集中供地以來(lái)，不少房企已經(jīng)發(fā)現自己在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，完全沒(méi)有競爭力，轉而進(jìn)行了拿地戰略的轉型，紛紛布局了城市更新板塊。目前在研究在城市更新的房企，并不在少數，而且大量房企在全國的各個(gè)區域公司成立城市更新部門(mén)，獨立于傳統的投資部以外。這也催生了不少城市的城市更新業(yè)務(wù)，不少房企已經(jīng)通過(guò)此種方式拿到了大量的土儲。搞得早的房企，通過(guò)舊改業(yè)務(wù)的廣泛布局，雖然在公開(kāi)市場(chǎng)拿地受挫，但是依然活得很滋潤。
但是，除了廣東等個(gè)別省市以外，很多城市在城市更新領(lǐng)域的政策，相對來(lái)說(shuō)起步很晚，政策法規幾乎是空白，只有一兩個(gè)年代久遠的文件，缺少相關(guān)細則，這給了房企很大的操作空間。這個(gè)政策的及時(shí)出臺，可謂是恰好補上了這個(gè)漏洞，以全國統一規范的形式，給地方的城市更新業(yè)務(wù)，樹(shù)立了一個(gè)詳細的規則邊界。
一些在招拍掛市場(chǎng)基本放棄，轉而對城市更新業(yè)務(wù)寄予厚望的房企，在這個(gè)政策面前，又一次遭遇了暴擊。
按照以往一些政策出臺的慣例，這個(gè)征求意見(jiàn)稿，到最后最終出臺的變動(dòng)是不會(huì )太大的，最多也就一些小修小補。但是對房企來(lái)說(shuō)，有幾個(gè)影響需要考慮：
1、寄希望通過(guò)城市更新業(yè)務(wù)快速獲得大量土儲的模式，現在基本上是走不通了。以前搞城市更新，都是一個(gè)項目搞下來(lái)，動(dòng)輒幾百畝，上千畝的規模。這個(gè)新政策，規定了拆除老建筑的規模，不得超過(guò)20%，按照這個(gè)標準嚴格執行的話(huà)，都是一些小地塊了，難以集中連片。因為地方政府還有就近，集中安置拆遷戶(hù)的考核任務(wù)，搞大片會(huì )很難辦。
2、城市更新以后可能也會(huì )不怎么掙錢(qián)了，因為拆舊建新的比例，最多只有兩倍，這個(gè)限制了就不好弄了。2倍的比例，正好是城更盈虧平衡點(diǎn)。一個(gè)城市更新項目，拆遷成本大多都是按市場(chǎng)價(jià)，或者參考市場(chǎng)價(jià)賠償。然后再加上房企新建的建安成本，以及前期墊付的過(guò)度安置費，前期費用等等，這樣算下來(lái)2倍的比例是肯定不夠的。萬(wàn)一再遇到拆遷遇阻，或者其他原因導致的進(jìn)度延后個(gè)一年兩年的，這個(gè)項目就鐵定虧了?；旧习逊科蟮睦麧櫩臻g給限制死了，跟招拍掛一樣不掙錢(qián)了。
3、政策在逼房企轉型，這次已經(jīng)說(shuō)得很明顯了。不歡迎開(kāi)發(fā)賺快錢(qián)的模式，而是主張長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，要搞可持續的發(fā)展模式。這對大家來(lái)說(shuō)要求就高了，都習慣了搞開(kāi)發(fā)賺錢(qián)，運營(yíng)也不咋會(huì )弄啊，關(guān)鍵是搞運營(yíng)意味著(zhù)，水平和資金成本不行的話(huà)，會(huì )虧損。
房地產(chǎn)現在，不掙錢(qián)看來(lái)會(huì )成為一個(gè)常態(tài)，未來(lái)會(huì )更加考驗大家的綜合運營(yíng)能力。
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