作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）

這是投拓江湖第203篇原創(chuàng )文章

投資崗在外人看來(lái)，是一個(gè)高端大氣上檔次的崗位，這種厲害的崗位，沒(méi)點(diǎn)傍身之技，是肯定要翻車(chē)的。作為一個(gè)合格優(yōu)質(zhì)的投資人，應當具備以下技能：

良好的專(zhuān)業(yè)知識

投資崗作為一個(gè)綜合性的地產(chǎn)前端的崗位，應該首先要對房地產(chǎn)全生產(chǎn)周期的了解，一是銷(xiāo)售及市場(chǎng)、客戶(hù)需求、產(chǎn)品定位及定價(jià)；二是了解融資的基本常識，現在還能不能做拿地配資，常見(jiàn)的地產(chǎn)金融產(chǎn)品有哪些，什么是融資的“432”標準。三是對各項開(kāi)發(fā)成本怎樣的構成，建安，稅費、指標費、管理成本、財務(wù)成本、銷(xiāo)售成本分別在什么水平。四是對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期有一定的了解，項目多久能施工進(jìn)場(chǎng)，達到預售要多久，竣工需要多長(cháng)時(shí)限。五是對宏觀(guān)政策有掌握，地方的限購限價(jià)，央行的金融政策，什么是“逆回購”等等。

其次是對財務(wù)、稅務(wù)知識有涉獵。關(guān)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程涉及到的增值稅、所得稅、印花稅、契稅、土地增值，以及各個(gè)地方的各項附加稅種，這個(gè)是務(wù)必要掌握的。

再次是法律知識、風(fēng)控常識要具備。合同法中重要的原則、擔保法中一些重要的條款，這是最基本的限度。對交易架構，風(fēng)險的把控，這個(gè)則屬于更高級別的要求，是在實(shí)踐中摸索建立的。

還有就是對交易架構要十分熟悉，現在越來(lái)越多的公司拿地，倚仗勾地和收并購手段。特別是收并購拿地，好多項目都是有問(wèn)題有風(fēng)險的，必須選擇最合適的交易架構，輔以完善的風(fēng)控措施，才能成功拿到地，又不至于把公司推到坑里。

市場(chǎng)的敏銳度

市場(chǎng)分為土地和新盤(pán)銷(xiāo)售兩個(gè)方面，對于自己所在的區域內每一宗成交的土地都應當有所了解，重點(diǎn)地塊應當能記住指標、成交信息，二手項目的成交也應當及時(shí)了解和跟進(jìn)。

區域內新開(kāi)盤(pán)的項目?jì)r(jià)格信息，開(kāi)盤(pán)去化情況，項目的客戶(hù)分析，產(chǎn)品戶(hù)型應當有所掌握。重點(diǎn)且有標志性的項目，應當能列舉出項目特點(diǎn)的一二三。

熬夜的能力

現在的房地產(chǎn)行當是一個(gè)不折不扣的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，加班什么的是日常必備的，遇到趕時(shí)間的重大項目節點(diǎn)，干通宵也是偶爾會(huì )有的。如果想輕松就得到投拓崗位的高額（實(shí)際上貌似也不算高）薪酬，基本上是不可能的。

如果你覺(jué)得累，不要緊，想一下你的同事比你更累，隔壁老李公司的還在鬧裁員，埋頭繼續干吧。

處理家庭與工作的高超能力

這個(gè)問(wèn)題的產(chǎn)生，來(lái)自于上一個(gè)加班問(wèn)題。很多投拓人員的家屬都會(huì )抱怨為什么經(jīng)?；丶夷敲赐?，甚至有時(shí)候回家都凌晨了，不知道的還以為去鬼混了。初級階段就是頻繁地查水表、位置共享、視頻打卡，發(fā)展到后來(lái)就是關(guān)系冷漠，權當你“死了”，喪偶式感情。所以需要巧妙解決家庭關(guān)系，沒(méi)給到的需要加倍地彌補。

對于很多單身狗來(lái)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題一樣也不輕松，壓根沒(méi)時(shí)間戀愛(ài)。好不容易聊了個(gè)對象，項目著(zhù)急寫(xiě)報告，開(kāi)評審會(huì )，第二天想起來(lái)的時(shí)候，已經(jīng)被對方刪了。

寫(xiě)報告的能力

本人是很反感PPT文化的，但是大部分公司的PPT文化大為盛行，PPT的價(jià)值在于讓傻子也能看懂這個(gè)項目是怎么回事（不好意，這句話(huà)可能要得罪領(lǐng)導了）。除了正常的項目上會(huì )的PPT，什么月報、季度報、半年報、年報也都少不了寫(xiě)報告。所謂“報告虐我千百遍，我待報告如初戀”。不會(huì )寫(xiě)報告的，在投拓崗位基本上會(huì )很難過(guò)，報告寫(xiě)得好的，其他能力就算弱一點(diǎn)，也無(wú)大礙。

搞測算的能力

這里說(shuō)的測算能力主要不是指招拍掛這種簡(jiǎn)單（現在有的自持、無(wú)償贈送的項目也比較復雜）的項目，指向的是復雜的收并購項目?；诟蓛舻亩滞恋卦絹?lái)越少，很多公司轉而在交易架構上創(chuàng )新，進(jìn)而巧妙地“吃到肉”。很多收并購項目由于本身交易架構的復雜性，用公司固定的測算模板根本無(wú)法解釋項目的財務(wù)評價(jià)指標。這就需要你在熟稔測算邏輯的情況下，能簡(jiǎn)單搭建一個(gè)符合單項目情況的測算表格。

侃大山的能力

搞投拓的，通訊錄里面少不了幾個(gè)身家過(guò)億的大土豪，處級廳級的政府高官，也少不了跟他們喝茶吃飯應酬什么的。桌子上肯定是要聊點(diǎn)什么的，不管是最近發(fā)生的時(shí)政新聞，行業(yè)內的勁爆消息，煙酒茶車(chē)的研究，最好能天文地理都能了解一點(diǎn)，作為飯前飯后的談資。哪怕是自己的有趣的經(jīng)歷，個(gè)人的獨特愛(ài)好都能拿出來(lái)當做聊天的內容，有的聊總比冷場(chǎng)尬聊好得多。

有很大數量的城市新增供地，都是在新區范圍內，新區看地有一個(gè)難題，路網(wǎng)沒(méi)有完全形成，按照道路方格圍成的具體位置找到具體土地位置的經(jīng)驗，并不管用。這類(lèi)土地，掛網(wǎng)條件上的地塊位置，往往只是一個(gè)大概的位置?？吹乜繉Ш交旧鲜遣豢赡艿?，需要你巧妙運用地圖。

根據國土局提供的一些片段信息，例如哪幾棵樹(shù)，哪幾跟電線(xiàn)桿，哪幾個(gè)小山丘的附近，并以此作為參照點(diǎn)找到地塊的準確位置。如果存在河流，打圍，灌木叢等障礙物，還需要從其他側面觀(guān)察地塊。

必須是個(gè)老司機

白天你肯定得是個(gè)老司機，開(kāi)車(chē)技術(shù)不能太爛，看地什么的用車(chē)頻率很高，長(cháng)途跋涉，毛坯土路也是會(huì )偶爾遇到的。練得一手好的開(kāi)車(chē)技術(shù)，不管是接待領(lǐng)導還是方便個(gè)人的外出看地都是極好的。

另外，你還得會(huì )熟練駕駛無(wú)人機，現在很多公司都要求用無(wú)人機進(jìn)行航拍看地，并把航拍照片作為可研報告的必備內容之一。無(wú)人機這個(gè)東西，駕駛操作并不難，難點(diǎn)在于故障的排除解決，能夠解決各種突發(fā)的情況，不然都是無(wú)用功。

晚上你也得是個(gè)老司機，接待應酬少不了喝酒打牌唱歌的，酒量不一定要好，但是一定要能喝酒，沒(méi)點(diǎn)看家的本領(lǐng)，那你只能每次在固定的角落自己玩。

豐富的信息渠道

豐富地信息渠道既包括對于項目信息的獲取渠道要豐富，二手并購項目能有一些個(gè)人的渠道，積累自己的資源（關(guān)于這個(gè)前面我有發(fā)文專(zhuān)門(mén)講述，詳見(jiàn)鏈接：獨家揭秘 | 并購土地信息這樣找）。招拍掛市場(chǎng)土拍現場(chǎng)發(fā)生的故事，最新成交的地塊，要能及時(shí)獲取，方便公司復盤(pán)研究。

也包括對于行業(yè)內信息的獲取，與當地同行之間能有良性的互動(dòng)，平時(shí)能要個(gè)報告數據什么的，節約自己的時(shí)間。等到換工作的關(guān)鍵時(shí)候，內部推薦好過(guò)任何獵頭。

本文雖然略有夸張的成分，但是也揭露了投資崗的工作難度，部分公司的投拓崗位確實(shí)還是不錯的，希望不要誤導大家。地產(chǎn)投資崗位是一個(gè)長(cháng)線(xiàn)積累的過(guò)程，每一天的辛勤付出都是你水平積累的要素，堅持在實(shí)戰中學(xué)習成長(cháng)才是第一位的。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 投資崗必備的10種生存技能