好貓財經(jīng) 作者：神鎮的貓總
來(lái)源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）
融創(chuàng )無(wú)法回避一個(gè)問(wèn)題：上半年到底拿了多少地？
從中期報告主動(dòng)披露來(lái)看，上半年融創(chuàng )新增權益土地儲備建筑面積1709萬(wàn)平方米，權益貨值為2135億元。
整個(gè)2020年，融創(chuàng )新增土地儲備是5877萬(wàn)平方米。從數據來(lái)看，融創(chuàng )上半年拿地尚不及去年的一半，投資力度風(fēng)險仍在可控范圍內。
截至6月末的連續12個(gè)月里，融創(chuàng )累計權益拿地銷(xiāo)售比為28.5%；上半年的權益拿地銷(xiāo)售比為37.9%，符合40%的監管政策要求。
從絕對值來(lái)看，融創(chuàng )上半年拿地金額確實(shí)高了一點(diǎn)，拿地的平均地價(jià)也有所上升。
但從中報的陳述來(lái)看，融創(chuàng )有拿地的底氣，對潛在的市場(chǎng)風(fēng)險，也做好了充分準備。
首先是快速銷(xiāo)售。
上半年，融創(chuàng )實(shí)現合同銷(xiāo)售金額3207.6億元，同比增長(cháng)64%；實(shí)現銷(xiāo)售面積2194.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)56.4%。
銷(xiāo)售的快速增長(cháng)，實(shí)質(zhì)上讓融創(chuàng )有一定的“補倉”壓力。
截至上半年末，融創(chuàng )的權益土地儲備建筑面積為1.64億平方米，僅略微高出去年末的數字。
銷(xiāo)售快速增長(cháng)，但融創(chuàng )的運營(yíng)成本增速較低，銷(xiāo)售成本增速遠低于銷(xiāo)售增速，行政開(kāi)支維持去年水平，利息開(kāi)支降低21億元，并最終實(shí)現財務(wù)成本的正向收入。
中期業(yè)績(jì)會(huì )上，融創(chuàng )董事會(huì )主席孫宏斌強調，未來(lái)三年第一目標是降低融資成本，利率要從8%降到5%，要把信用評級做到投資級，“不僅僅要降低負債率，還要降低負債規模?！?/p>
其次，是嚴控下半年拿地。
任何一家企業(yè)，不可能無(wú)視政策監管，融創(chuàng )為自己定下了清晰管控目標：下半年權益拿地銷(xiāo)售比控制在20%以?xún)?，全年權益拿地銷(xiāo)售比控制在30%以?xún)取?/p>
融創(chuàng )2021年銷(xiāo)售目標為6400億元，也就是說(shuō)，融創(chuàng )下半年拿地權益總價(jià)應該要控制在700億以?xún)?，不排除拿地的節奏進(jìn)一步放緩。
孫宏斌強調，這個(gè)比較保守的目標和市場(chǎng)判斷有關(guān)。
下半年市場(chǎng)壓力比較大，一方面是企業(yè)壓力大了后就會(huì )降價(jià)，另一方面是調控政策堅決，使得房?jì)r(jià)沒(méi)有上漲預期，購買(mǎi)力受到影響。
第三個(gè)策略，是升級企業(yè)戰略目標。
從2017年開(kāi)始降杠桿，融創(chuàng )從“紅檔”企業(yè)降至“黃檔”，截至上半年末，已非常接近“綠檔”，凈負債率86.6%，現金短債比1.11，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為76%。
融創(chuàng )降負債最大的“功臣”有兩個(gè)，一個(gè)是銷(xiāo)售額增長(cháng)，從3000億元規模翻倍至6000億規模；另外一個(gè)就是項目合作的增加。
5月底的股東大會(huì )上，孫宏斌就解釋?zhuān)骸半m然這幾個(gè)月拿地數額看上去比較多，但很多項目都有合作伙伴，實(shí)際上融創(chuàng )需要投入的資金并不多?！?/p>
在房地產(chǎn)上半場(chǎng)，融創(chuàng )憑借“更快速、更均好、更優(yōu)質(zhì)、更深耕”的優(yōu)勢，躋身行業(yè)頭部。在規?？焖僭鲩L(cháng)的同時(shí)，不可避免地出現了階段性負債偏高。
此次中報里，融創(chuàng )提出了”四更”經(jīng)營(yíng)準則：更安全、更從容、更長(cháng)期、更有價(jià)值。融創(chuàng )坦言這一準則是團隊基本做事原則，是以利潤、客戶(hù)滿(mǎn)意度、安全穩健為核心，提升綜合競爭力。
在孫宏斌看來(lái)，所謂企業(yè)安全有三個(gè)維度：符合國家政策導向；別人認為你安全；自己覺(jué)得真的安全。
老孫的思路解釋向來(lái)清奇：別人認為你安全是從三條紅線(xiàn)指標和利息成本來(lái)看，所以要達成指標和提高信用評級，這是一個(gè)非常高的目標；但別人認為你安全也不一定是安全的，三條綠線(xiàn)的公司也不一定沒(méi)有風(fēng)險，所以我們下一步要更安全、更從容、更長(cháng)期、更有價(jià)值。
在此背景之下，號稱(chēng)“并購之王”的孫宏斌，首次透露出對并購的意興闌珊。
“目前所有的企業(yè)無(wú)論你開(kāi)什么價(jià)，我都是沒(méi)有辦法并購的，因為我還要同時(shí)并購你的債務(wù)?！?/p>
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“好貓財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
