投拓江湖 作者：投拓江湖團隊
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
最近，暫?；蜓舆t第二批次集中土拍的消息在越來(lái)越的城市出現，先是深圳、青島等城市暫停，然后是杭州、長(cháng)沙、天津等城市的土拍大幅度延期舉行。在上周的最后一個(gè)工作日，上海的第二批集中土拍掛網(wǎng)，也推遲到了9月進(jìn)行。
上海這份公告，透露的核心信息就兩個(gè)字“穩妥”，言下之意不用說(shuō)，大家也都明白了。
其實(shí)，最有代表性的，還是天津第二批次集中供地土拍公告的調整。天津在調整后的土地出讓補充公告里面，確定了新的土拍規則：大幅度下調了全部61宗土地的限價(jià)，其中最高溢價(jià)不得超過(guò)15%，綜合來(lái)看，有超過(guò)50宗土地的價(jià)格下降幅度超過(guò)20%。還有一條最重要的規則改變：在土拍到達最高限價(jià)以后，采取搖號的方式，最終決定土地的最終競得者。
無(wú)獨有偶，最近中止或者暫停土拍的城市，都在陸續傳出降低土拍的溢價(jià)率，轉而需要靠抽簽，或者競品質(zhì)來(lái)決定土地的最終歸屬。競品質(zhì)的做法，其實(shí)還有很多不完善的地方，還有不少摸索完善的地方。抽簽相對比較簡(jiǎn)單，容易使用，可以預見(jiàn)，未來(lái)抽簽的方式將會(huì )用得比較多。這其實(shí)與此前高層定調的調控和自然資源部?jì)炔苛鞒龅奈募袷且恢碌?，即?br/>
全面審查房企的土地資金來(lái)源，土地拍賣(mài)溢價(jià)不得超過(guò)15%，達到最高溢價(jià)以后靠抽簽來(lái)決定土地最終歸屬。
各個(gè)地方土拍規則的改變，在間接上宣告了此前執行了三十多年的，“價(jià)高者得”的土拍制度，在某種程度上被淘汰了。房企的土拍，進(jìn)入了“拼手氣”的時(shí)代，也就是完全靠運氣抽簽決定能不能拿到地。
實(shí)際上，在我們房地產(chǎn)發(fā)展史上，土拍規則是多次重大演進(jìn)的，今天這篇文章，就為大家梳理一下房地產(chǎn)二十年以來(lái)的土拍規則進(jìn)化演變史。
國內房地產(chǎn)的發(fā)展，發(fā)端于開(kāi)始于上個(gè)世紀80年代的房改，大城市的住房制度改革，推動(dòng)了相關(guān)的綜合制度的配套改革，而土地出讓方式的改革，就是其中一個(gè)重要的環(huán)節。
在改革開(kāi)放以前，實(shí)行的是土地“無(wú)償劃撥，無(wú)償使用，無(wú)使用期限，不得流動(dòng)”的制度。在這個(gè)思想影響下，土地公有制一度成為了不能碰的紅線(xiàn)問(wèn)題，很多城市土地長(cháng)期閑置得不到有效利用，城市建設也不能因為土地的增值受益，城市面貌無(wú)法不斷更新。
如何突破土地所有權和使用權的界限，讓土地為城市發(fā)展帶來(lái)紅利，成了問(wèn)題的關(guān)鍵。而作為先期國內學(xué)習的對象，新加坡和香港的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，成為了可資借鑒的對象。以香港為例，香港因為之前是英國殖民地，土地是從中國租借的，只有99年的租賃權，香港的土地并沒(méi)有所有權，而是在這個(gè)基礎上發(fā)展出土地使用權買(mǎi)賣(mài)的模式。在借鑒這兩地相關(guān)經(jīng)驗基礎上，我們國內也逐步摸索出一套土地歸國有，出地使用權可進(jìn)行有償出讓的模式，并建立了相關(guān)的出讓制度，配套法律，以及政府機構。
最早邁出改革步伐的，是深圳市，在1987年深圳首次把單一的土地劃撥改為劃撥、協(xié)議、招標、掛牌、拍賣(mài)等多種方式出讓。并且在同年的9月9日，通過(guò)協(xié)議方式成功出讓了一宗土地使用權；在同年的9月26日，通過(guò)招標方式成功出讓了一宗土地使用權；同年的12月1日，通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)方式成功出讓了一宗土地使用權。深圳的先行先試，給各地提供了經(jīng)驗，隨后上海、廣州、珠海、廈門(mén)等城市也紛紛開(kāi)展了試點(diǎn)。
土地拍賣(mài)，價(jià)高者得的競價(jià)規則，就是在這個(gè)時(shí)候建立并廣泛使用。
在1988年12月，《土地管理法》進(jìn)行了修改，明確規定，進(jìn)行國有土地有償使用制度。在隨后的1990年，國務(wù)院制定了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，對土地使用權的出讓?zhuān)盅?，出租，以及劃撥土地的規范，做出了詳細的規定。這兩個(gè)法規和規章的出臺，為房地產(chǎn)土地出讓奠定了基本的法律制度。
有了頂層的制度設計，在制度上有了保證，各地的土地使用權出讓數量保持穩步增長(cháng)?，F在很多的大型頭部房企，都是在那個(gè)時(shí)間誕生的。但是到了1998年，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了第一次過(guò)熱的情況，由之前的鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的政策，轉變?yōu)檎{控房地產(chǎn)給房地產(chǎn)降溫。這背后，也不乏很多土地出讓的亂象，很多地方在土地出讓規則上模糊不清。地方濫用協(xié)議出讓?zhuān)鳛橥恋爻鲎尩闹饕绞?，缺乏有效的監督和競爭，滋生了一些列問(wèn)題。
在這個(gè)背景下，原國土資源部在2002年出臺了11號文件，對土地出讓的形式和流程，進(jìn)行了詳細的規定，其中最重要的一條，是規定經(jīng)營(yíng)性土地的出讓?zhuān)仨毥?jīng)過(guò)公開(kāi)的招標掛牌拍賣(mài)等形式。到了2002年7月，這個(gè)制度在全國范圍內推行落地，各個(gè)省也在這個(gè)文件的基礎上，根據本省的情況，制定了當地的土地出讓流程細則，土地使用權的出讓?zhuān)鸩揭幏痘?、市?chǎng)化。不少城市的史上第一宗公開(kāi)拍賣(mài)的土地，就是從此時(shí)開(kāi)始的，之前都是協(xié)議出讓為主。
一些一二線(xiàn)城市，以及省會(huì )城市較早地執行了這個(gè)政策，但是下沉到一些地級市縣城，這個(gè)政策最終落地的時(shí)間就要晚很多了，有的地方甚至到了2010年，才逐漸廢止了經(jīng)營(yíng)性土地的協(xié)議出讓方式，改為“逢地必掛牌，逢住宅必拍”的規則。
2006年，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度火爆，新一輪的調控由此展開(kāi)。在當年，國務(wù)院九部委聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)史上最為濃墨重彩六條政策，行業(yè)內簡(jiǎn)稱(chēng)“國六條”，這個(gè)政策里面有一個(gè)非常出名的“7090政策”，深刻影響了此后房地產(chǎn)十年的產(chǎn)品邏輯。7090政策，即新建的住宅，90平米以下產(chǎn)品，不得超過(guò)低于項目總建筑面積占比的70%。這個(gè)政策，從集約用地的出發(fā)點(diǎn)，加大中小戶(hù)型的供應。
這個(gè)政策，一直執行到2015年才結束，在這十年期間，全國各大城市的房企開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，都是以中小戶(hù)型為主。為了在小面積里面盡量滿(mǎn)足客戶(hù)對大房子的想象，不少房企在小戶(hù)型，高贈送上做足了功夫，各大設計院的設計師為了“偷面積”，嘔心瀝血，絞盡腦汁。不少建筑面積只有80平米的3房，甚至70平米的3房，這類(lèi)“神戶(hù)型”就是在那個(gè)時(shí)期產(chǎn)生的。在7090政策執行的中后期，各個(gè)城市在建筑設計規范上完善了相關(guān)規范，讓偷面積在技術(shù)上成為了過(guò)去式。
到了2016年，全國的房地產(chǎn)重歸火熱，各地的土拍場(chǎng)上不斷有刷新歷史的新地王出現，其中以融信以110億元的高價(jià)，在上海靜安中興社區競得的一幅住宅地塊，最為轟動(dòng)當時(shí)的地產(chǎn)圈，創(chuàng )下史上最貴地王記錄。也就是從這個(gè)時(shí)間段開(kāi)始，各大城市開(kāi)始了新的土拍規則，“熔斷+抽簽”“熔斷+競自持”“熔斷+競現房銷(xiāo)售比例”，這些現在常用的玩法，都是在那個(gè)時(shí)候逐漸登上歷史舞臺的。
但是這個(gè)新規，并未能阻擋一些房企的拿地熱情，土拍規則又有了一次新的升級。最先吃螃蟹的是杭州，在2019年2月18日，杭州掛出了九宗土地，明確了最高土地單價(jià)，同時(shí)規定了開(kāi)發(fā)商品房的均價(jià)和最高單價(jià)，在達到最高土地限價(jià)后，還采用“封頂+競自持比例”的方式繼續競拍。
杭州這個(gè)土拍新規，算是目前土拍史上之最了，房企拿地都不用算賬了，兩頭都限死了。在杭州之后，很多城市的土拍，也跟進(jìn)了這條規則。
不過(guò)，此前多年的土拍規則的升級，都是在往增加房企的成本方向發(fā)展，最終把調控產(chǎn)生的負面影響全部轉移給了房企，讓不少房企至今都還飽受高價(jià)拿地后遺癥的折磨。此次各地第二批次集中土拍規則的改變，無(wú)一例外都確定了最高限價(jià)，以抽簽或者競品質(zhì)作為終極手段。這是宣告一個(gè)舊的規則的結束，一個(gè)新的規則的執行。
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