地產(chǎn)資管界 來(lái)源：地產(chǎn)資管界
8月26日，龍湖集團發(fā)布2020年中期業(yè)績(jì)報告，從財報數據可看出，龍湖依然秉持其穩健風(fēng)格，穩步前行。
上半年在疫情的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)受到了較大影響，但龍湖集團在其穩健作風(fēng)下，仍實(shí)現增長(cháng)。2020年上半年，龍湖共實(shí)現合同銷(xiāo)售額1111億元，同比增長(cháng)5.2%。實(shí)現營(yíng)業(yè)收入511.4億元，同比增長(cháng)32.6%；其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長(cháng)30.4%至33.6億元。歸屬于股東的凈利潤63.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后之核心凈利潤52.7億元，同比增長(cháng)12.1%。
1 半年銷(xiāo)售突破千億元，實(shí)現有質(zhì)量增長(cháng)
上半年，龍湖秉承一貫的穩健與篤定，實(shí)現地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷(xiāo)售1111億元，同比增長(cháng)5.2%，在微弱的市場(chǎng)環(huán)境中仍保有增長(cháng)。以其2020全年銷(xiāo)售目標2600億元計算，上半年已完成近一半銷(xiāo)售目標。業(yè)績(jì)會(huì )上，龍湖集團執行董事兼CEO邵明曉亦表示有信心完成全年銷(xiāo)售額。
分區域看，各個(gè)區域銷(xiāo)售較為均衡。長(cháng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區域簽約金額在全集團占比分別為37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。
圖：2020上半年龍湖銷(xiāo)售區域占比情況
來(lái)源：企業(yè)財報
截至2020年6月底，龍湖集團已售出但未結算的合同銷(xiāo)售額為3021億元，面積1770萬(wàn)平方米，為未來(lái)集團利潤持續穩定增長(cháng)奠定堅實(shí)基礎。
從目前龍湖的布局來(lái)看，主要聚焦在中一線(xiàn)、二線(xiàn)這樣的高能級城市，以及大城市周邊衛星城，以及長(cháng)三角、大灣區等一些經(jīng)濟發(fā)達地區的強三線(xiàn)城市。從龍湖現在的土地儲備貨值上來(lái)看，一二線(xiàn)占比81%，衛星城占比9%，大概有不到10%在強三線(xiàn)城市，在此布局上，能夠有效的支撐龍湖未來(lái)的高質(zhì)量增長(cháng)。
2 財務(wù)穩健，現金短債比升至4.55倍
從財務(wù)角度看，截至2020年6月底，龍湖集團凈負債率如往年一樣，依然維持在較低水平，為51.4%，遠低于行業(yè)平均值。短期負債為172億元，手持現金為784億元，現金短債比為4.55，手持現金可完全覆蓋短期債務(wù)，無(wú)短期債務(wù)壓力。
此外，龍湖一年以上長(cháng)期負債為1513億元，長(cháng)短期債務(wù)比為8.79，長(cháng)短期債務(wù)比值處于合理和安全范圍內。
圖：2017-2020上半年龍湖財務(wù)情況
來(lái)源：公司財報
近期市場(chǎng)傳言稱(chēng)監管部門(mén)出臺新規控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(cháng)，設置“三道紅線(xiàn)”。具體為紅線(xiàn)1：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；紅線(xiàn)2：凈負債率大于100%；紅線(xiàn)3：現金短債比小于1倍。按照該指標，龍湖地產(chǎn)均處于安全范圍內，無(wú)踩線(xiàn)情況。
在“房住不炒”的定位下，降低杠桿率，控制有息債務(wù)一再被強調，尤其是疫情以來(lái)的融資寬松將難以再現。未來(lái)，市場(chǎng)將更加利好高度自律的房企。龍湖集團依靠高度的克制與謹慎以及“天晴補屋頂”的未雨綢繆，在今年初即把握窗口，完成了數筆境內外再融資。
因穩健的財務(wù)情況，龍湖也持續獲資本市場(chǎng)認可，是國內唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構（標普/穆迪/惠譽(yù)）投資級評級的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，大公國際（AAA）、中誠信證評（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定，令集團繼續保持民營(yíng)房企的最佳信用評級。
3 多元化業(yè)務(wù)穩步發(fā)展，商業(yè)運營(yíng)未來(lái)可期
龍湖此前提出要做人與空間的連接，也就是“空間即服務(wù)”(SaaS，Space as a Service)。對此，龍湖自2017年以來(lái)確立住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)運營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)，以踐行“空間即服務(wù)”理念。目前四大業(yè)務(wù)實(shí)現了互相加持和協(xié)同發(fā)展，也形成了龍湖集團有別于其它房企的一大亮點(diǎn)。
在商業(yè)運營(yíng)上，自2000年開(kāi)始，龍湖集團就已介入商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)，經(jīng)過(guò)20年的摸索和發(fā)展，目前形成了一套獨特的體系，也走在了國內商業(yè)地產(chǎn)房企的前列。先后發(fā)展出都市型購物中心“天街”、社區型購物中心“星悅薈”和中高端家居生活購物中心“家悅薈”三條主要產(chǎn)品線(xiàn)，以適應不同區域和客群的需求。
表：龍湖商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)情況
來(lái)源：地產(chǎn)資管界整理
截至2020年6月底，龍湖商業(yè)已成功布局北京、上海、重慶、成都、杭州、西安、蘇州、常州、南京、合肥等25座核心城市，總共開(kāi)業(yè)40座購物中心， 已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為387萬(wàn)平方米（含車(chē)位總建筑面積為504萬(wàn)平方米），整體出租率94.7%。
圖：南京龍灣天街外景
龍湖表示，龍湖商業(yè)主要依靠抓住最主要用戶(hù)的需求，按自身穩定策略，在選擇城市上，會(huì )優(yōu)先選擇有地鐵的城市，進(jìn)而再優(yōu)中選優(yōu)，選出大概20-30個(gè)人口凈流入和有消費潛力的城市，其中包括北京、上海、杭州、成都、重慶等。此外，龍湖商業(yè)的客群定位為城市中產(chǎn)新銳家庭，相對人群更廣、更優(yōu)質(zhì)。
租賃住房方面，截至2020年6月底，龍湖旗下租賃住房業(yè)務(wù)冠寓已累計開(kāi)業(yè)房間數達7.9萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的房源出租率為88.6%。對于租賃住房業(yè)務(wù)，管理層表示公司充滿(mǎn)信心，主要原因是租賃住房有著(zhù)龐大的用戶(hù)群，主要集中在21-35歲。目前龍湖在租賃住房領(lǐng)域已形成了較強的運營(yíng)團隊，此外，公司在tod項目打造上，未來(lái)會(huì )根據項目的不同定位，在業(yè)態(tài)上增加一定比例的冠寓產(chǎn)品。
圖:龍湖冠寓
物業(yè)服務(wù)方面，上半年，龍湖智慧服務(wù)已基本完成一、二線(xiàn)核心城市及三、四線(xiàn)潛力城市布局，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入24.9億元（合并抵消后），業(yè)主滿(mǎn)意度連續十一年超過(guò)90%。
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