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“春運”遷徙規?;净謴?,人口集聚城市需求韌性更加凸顯

克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
2022-02-21 15:51 1634 0 0
2022年春節人口遷徙規模與疫情之前已經(jīng)沒(méi)有十分大的差距,個(gè)別城市局部疫情的出現對于樓市需求側的影響已降至低位。

作者:克而瑞研究中心

來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

2022年春節人口遷徙規模與疫情之前已經(jīng)沒(méi)有十分大的差距,個(gè)別城市局部疫情的出現對于樓市需求側的影響已降至低位。

2022年春節是疫情影響下的第三個(gè)春節,在國家精準防疫策略下,2022年春節流動(dòng)人口規模較2021年大幅增加,全國總人口遷徙規模已經(jīng)恢復至疫情前(2019年春節)的九成。但由于各地政策、流動(dòng)人口數量本身存在較大差異,各地人口遷徙規?;謴退礁鞑幌嗤???紤]到人口遷徙恢復情況一定程度上代表著(zhù)該地的經(jīng)濟復蘇水平,與其潛在的購房需求與能力呈現正相關(guān),因此研究各城市春節人口遷徙尤為必要。

01 2022年春節人口遷徙總量恢復至疫情前九成,三四線(xiàn)略高于一二線(xiàn)

隨著(zhù)疫情防控政策趨于常態(tài)化、精細化,2022年春節前后全國總體遷徙量已經(jīng)恢復至2019年同期①的89%,較2021年同期有53%的巨大增幅。分能級來(lái)看,與2019年相比,三四線(xiàn)城市人口遷徙規?;謴颓闆r(91%)好于一二線(xiàn)城市(86%)。

究其原因,主要是受春節期間北京、上海、杭州、鄭州等人口規模較大的一二線(xiàn)城市存在中高風(fēng)險區域,春節期間人口遷徙規??s量明顯。尤其是正在舉辦冬奧會(huì )的北京,春節人口遷徙總量較2019年下降了58%,“就地過(guò)年”比重在一二線(xiàn)城市中居于首位。

①注:考慮到春節假期是按照傳統農歷來(lái)定的,我們測算人口遷徙總量是根據春節前后一個(gè)月的時(shí)間周期來(lái)測算(臘月十五-正月十五),2019年=100。

02 成都躍居春節遷徙規模榜首 深受疫情影響的京、杭排名明顯下滑

分城市來(lái)看,成都替代北京(2019、2020年榜首)和廣州(2021年榜首),成為2022年春節期間人口遷徙總量榜首城市。原因當然是多方面的,一是由于成都人口規模巨大,并且近些年人口增量也十分突出,加之西南地區疫情相對比較穩定,返鄉人口規模巨大也在意料之中,另一方面成都擁有豐富的自然、人文景觀(guān),出游人群規模也十分巨大,因此2022年春節成都人口遷徙規模躍居全國第一。長(cháng)沙、南昌也與成都類(lèi)似,遷徙規模排序較疫情前均明顯提升,分別提升至了7和9個(gè)位次。

而被成都取代的北京,春節期間人口遷徙規模較2019年下降了10個(gè)位次,降至11位;杭州也下降了3個(gè)位次,居于第13位。值得注意的是,兩城在春節期間均處于疫情影響期,“就地過(guò)年”人群比重明顯高于其他城市,因而2022年總人口遷徙規模明顯下滑。值得注意的是,距離北京較近的天津、石家莊春節期間人口遷徙規模較疫情前也大幅收窄,排序分別下降了10和7個(gè)位次。

03 中西部省會(huì )城市人口流動(dòng)增幅顯著(zhù),長(cháng)沙、成都人口增幅最為突出

如果我們把2019年春節人口遷徙當作基年,將2022年春節期間各城市人口遷徙量與2019年農歷同期相比,就可以粗略的估計出各城市人口遷徙恢復情況。通過(guò)測算,37個(gè)一二線(xiàn)城市2022年人口流動(dòng)恢復率約為86%。細分來(lái)看,可以把這些城市分為三類(lèi):

第一類(lèi),人口遷徙規?;謴退捷^佳、同比2019年上升的城市。這類(lèi)城市包含銀川、西寧、長(cháng)沙、南昌、蘭州、成都、呼和浩特、合肥、濟南、貴陽(yáng)、南寧、拉薩等,其2022年春節人口遷徙規模均超過(guò)2019年,就區域來(lái)看,這些城市多位于中西部區域,并且多為“后疫情時(shí)代”的熱點(diǎn)旅游城市,受益于旅游產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展,人口遷徙規模大幅增加,2021年大部分城市GDP均保持較高的增速。值得注意的是,就人口遷徙規模增量來(lái)看,人口規模均超千萬(wàn)的長(cháng)沙和成都增幅最為突出,增量在37個(gè)一二線(xiàn)城市中穩居前兩位。

第二類(lèi),春節未受疫情影響或較小、但人口流動(dòng)規模略低于疫情之前的城市。這類(lèi)城市包含???、廣州、烏魯木齊、武漢、廈門(mén)、長(cháng)春、青島、沈陽(yáng)等城市,這類(lèi)城市春節人口流動(dòng)規模較疫情之前略有下降。其中最值得一提的是廣州,作為2021年春節人口遷徙規模榜首城市,雖然今年春節受到疫情的侵擾,暫居人口遷徙規模榜第二位,但其與成都的差距微乎其微,其春節期間人口遷徙總規模已經(jīng)恢復至2019年的95%,結合相關(guān)經(jīng)濟數據來(lái)看,廣州2021年GDP達到2.82萬(wàn)億元,同比增長(cháng)8.1%,排名全國第四,從GDP增量來(lái)看,廣州以0.32萬(wàn)億的增量位居全國第三(超過(guò)深圳),增速與上海持平,落后于北京(8.5%),也高于深圳,顯示出足夠的韌性和潛力。

第三類(lèi),春節受疫情影響、人口遷徙規模遠不及2019年的城市。這類(lèi)城市大都集中在東部區域,譬如北京、天津、哈爾濱、杭州、大連、寧波、鄭州、上海等城市,人口遷徙規模不及2019年八成。主要原因在于春節期間這些城市或周邊鄰近城市疫情比較嚴重,存在中高風(fēng)險地區,許多人選擇就地過(guò)年,因此春節期間人口遷徙規模同比2019年大幅下降,典型如北京和哈爾濱,同比降幅均超50%。


04 疫情對遷徙影響逐漸消弭,人口集聚力突出的京、杭需求韌性更佳

綜上,與2019年農歷同期相比,2022年春節前后人口遷徙規模已經(jīng)恢復九成,當然,由于部分一二線(xiàn)城市受到疫情的影響,一二線(xiàn)城市恢復率不及三四線(xiàn)城市。如果不考慮今年春節期突發(fā)疫情的特殊狀況,春節期間人口遷徙規模大概率能夠恢復疫情前的95%。

除了那些因為旅游因素使得遷徙規模大幅增加的中西部城市外,其余那些人口遷徙情況恢復比較好的城市2021年樓市表現均比較亮眼,成都、濟南、廣州、武漢、廈門(mén)、蘇州和福州等城市的商品住宅成交規模同比2020年均明顯上漲。典型如今年春節人口遷徙規模榜首城市成都,2021年其商品住宅成交規模高達1653萬(wàn)平方米,同比2020年漲幅高達21%。由此可見(jiàn),這些流動(dòng)人口逐漸常態(tài)化的城市經(jīng)濟韌性也相對較好,房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐性也比較強,因而成交規模能夠延續較高位。

再來(lái)看那些春節期間受疫情影響較大的城市,典型如北京、上海、杭州、西安等城市,盡管春節人口遷徙規模明顯縮量,但其2021年商品住宅市場(chǎng)表現依然較為突出,典型如杭州,2021年商品住宅成交面積高達2192萬(wàn)平方米,同比2020年漲幅高達45%。這也與杭州常住人口的大量增加有關(guān),七普數據顯示,2020年杭州常州人口規模高達1194萬(wàn)人,較六普人口規模增加了324萬(wàn)人,并且勞動(dòng)力比重高達70.12%,在長(cháng)三角41城中居于首位,即使放眼全國,也只低于廣東省下轄的深圳、廣州、珠海、佛山、東莞和中山等少數城市,杭州的人口紅利依然較為明顯。不僅如此,考慮到杭州的勞動(dòng)力教育水平相對較高,其人口紅利的溢出效益會(huì )更強,購房需求轉化率也會(huì )大大提升,總的來(lái)看樓市長(cháng)期發(fā)展無(wú)虞。

總體來(lái)看,隨著(zhù)疫情防控的常態(tài)化、精細化,2022年春節人口遷徙規模與疫情之前已經(jīng)沒(méi)有十分大的差距,個(gè)別城市局部疫情的出現對于樓市需求側的影響已降至低位。影響樓市成交最主要的因素還是城市的人口集聚力,經(jīng)濟水平較高的京、滬、杭等城市依然是樓市最佳潛力城市。

注:文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 行業(yè)透視 | “春運”遷徙規?;净謴?,人口集聚城市需求韌性更加凸顯

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì )破產(chǎn)法研究會(huì )理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì )個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng),深圳律師協(xié)會(huì )破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專(zhuān)家庫成員。長(cháng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險防范、商事?tīng)幾h解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì )計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng )正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金設立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書(shū)、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機構債權債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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