tguwgkg 作者：中研認知CC
來(lái)源：金融二叉樹(shù)（ID：jinrongerchashu）
筆者有話(huà)說(shuō)
產(chǎn)業(yè)園區進(jìn)入存量時(shí)代，后房地產(chǎn)時(shí)代的產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)可謂是長(cháng)江后浪推前浪，雙雙躺在沙灘上，住宅自身的現金流造血能力面臨著(zhù)“政策包”、“錢(qián)袋子”的雙重考驗，對產(chǎn)業(yè)園區的反哺帶動(dòng)能力也難以為繼，現金流掐死了凈利潤。
恰逢，證監會(huì )、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，給從高處驟然下跌的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)一劑驚雷，文中明確指出，“鼓勵信息網(wǎng)絡(luò )等新型基礎設施，國家戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區、特色產(chǎn)業(yè)園區等開(kāi)展試點(diǎn)?！?/p>
筆者將從產(chǎn)業(yè)規劃視角、產(chǎn)業(yè)管理視角、資產(chǎn)運營(yíng)視角對本政策大略剖析，以期對資管專(zhuān)業(yè)人士更好進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區資產(chǎn)證券化領(lǐng)域提供些許幫助，助力融通產(chǎn)業(yè)發(fā)展、園區開(kāi)發(fā)、園區運營(yíng)、資金循環(huán)“四位一體”發(fā)展新模式。
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一是，不同于人流激活的住宅地產(chǎn)、商流撬動(dòng)的商業(yè)地產(chǎn)、物流帶動(dòng)的物流地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園區“流量式”商業(yè)邏輯無(wú)法自洽，短期內獲得穩定物業(yè)租賃收入的不確定性更高。
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二是，不同于“公路”、“石油管道”、“電網(wǎng)”、“通信”、“互聯(lián)網(wǎng)平臺”等基礎設施網(wǎng)絡(luò )化天然壟斷平臺效應，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區物業(yè)雖然也是在中央、地方政府信用擔保、產(chǎn)業(yè)政策驅動(dòng)下崛起的，但是更有點(diǎn)“看天吃飯”的意思，高層人士變動(dòng)、產(chǎn)業(yè)梯次迭代等因素，往往成為壓垮整個(gè)尚處于成長(cháng)期產(chǎn)業(yè)園區的最后一根稻草。
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三是，如果一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區真正進(jìn)入到成熟期，也就意味著(zhù)大量穩定經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)集聚、園區產(chǎn)業(yè)騰退機制有序、產(chǎn)業(yè)城市融合自然而然形成，那么任憑外界如何風(fēng)起云涌，產(chǎn)業(yè)園區本身經(jīng)營(yíng)的韌性、耐性、收益穩定性都是極佳的。這類(lèi)園區，也就是文中所提到的“國家戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區、特色產(chǎn)業(yè)園區”。
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據筆者不完全觀(guān)察和統計，真正的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區物業(yè)占總產(chǎn)業(yè)園區物業(yè)中的比例不到10%，30%在開(kāi)發(fā)的時(shí)候已經(jīng)爛尾；30%在具體經(jīng)營(yíng)中連銷(xiāo)售都有問(wèn)題，只能抵押出去融資；30%銷(xiāo)售各類(lèi)物業(yè)好不容易平衡了資金，但是盤(pán)盤(pán)家底，優(yōu)質(zhì)的租賃物業(yè)已所剩無(wú)幾。
剩下不到10%的產(chǎn)業(yè)園區物業(yè)，按照所有權基本歸到如下幾類(lèi)，筆者也建議資管人士可以重點(diǎn)關(guān)注幾類(lèi)資產(chǎn)標的：
（1）高端政策惠及園區。國家級開(kāi)發(fā)區、高新區、特色產(chǎn)業(yè)基地中，管委會(huì )下屬城投公司的自建園中園。前期巨大的產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展投入不在話(huà)下，企業(yè)招商政策優(yōu)惠不是問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)運營(yíng)中長(cháng)期堅持很有耐心。即使現在租金收益沒(méi)有達標，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)租金收益依然可期。
（2）經(jīng)濟發(fā)達地區、區位條件好的微園區。此類(lèi)微園區更多是民營(yíng)資本在投資，投入小，見(jiàn)效快，很好的平衡了政策和市場(chǎng)的天平兩端，獲得穩定收益時(shí)間更短。
（3）標桿園區。參見(jiàn)各大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的標桿園區、樣板園區，資本投入強度更高、資源整合能力更強，現金流周轉的更好，余留下的自持資產(chǎn)的收益穩定性還是可以的。
具體的資產(chǎn)證券化運作方式、交易結構設計，非我所長(cháng)，但是，也望從財務(wù)測算的角度，為資產(chǎn)管理人士提幾點(diǎn)建議。
（1）產(chǎn)業(yè)園區的穩定性現金流至少看10年。住宅看1年、商業(yè)看3年、物流看5年，但是產(chǎn)業(yè)園區要看10年，10年內，雖然現金流較為穩定，但是仍然沒(méi)有度過(guò)風(fēng)雨飄搖的成長(cháng)期，未來(lái)收益依然面臨考驗。
（2）產(chǎn)業(yè)園區的穩定租金收益率控制在5%是比較正常。如果低于5%，說(shuō)明產(chǎn)業(yè)園區的投入產(chǎn)出效率不高，導致原因，大家可以自己開(kāi)腦洞去思考；如果高于5%，說(shuō)明產(chǎn)業(yè)園區中的“流動(dòng)物業(yè)”略多，一方面雖然改善了現金流，但從中長(cháng)期來(lái)看，對于持續穩定的租金收益有負面作用。
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做標的產(chǎn)業(yè)園區物業(yè)的盡職調查前要準備什么？
很多金融的朋友，一定會(huì )說(shuō)先看財務(wù)數據，算算賬，但是真正算過(guò)賬的筆者很負責的告訴大家，既然面向C端的“流量邏輯”不自洽，那么用C端的算賬邏輯去做產(chǎn)業(yè)園區的收益測算，貌似也不自洽。重要看三點(diǎn)：
一是，內生小宇宙。產(chǎn)業(yè)園區作為產(chǎn)業(yè)基礎設施，到底是不是真的在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)聚合、資源整合。
二是，外部好政策。產(chǎn)業(yè)園區的上位產(chǎn)業(yè)政策、宏觀(guān)政策，是不是真的可以對產(chǎn)業(yè)園區帶來(lái)巨大助益。
三是，區位和產(chǎn)業(yè)。商務(wù)園就不要去郊區了，工業(yè)園就不要賴(lài)在城區不走了，各歸其位。產(chǎn)業(yè)方面，一定要加強區域產(chǎn)業(yè)基礎研究、產(chǎn)業(yè)政策調研、產(chǎn)業(yè)招商引資研究。
做完這些，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區資產(chǎn)好壞立竿見(jiàn)影，一本大帳爛熟于心，園區收益測算自然相當明了。
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