張莉 作者：張莉 現任日華資產(chǎn)首席合伙人，曾擔任過(guò)某大型國企任集團總法律顧問(wèn)、跨國公司法務(wù)總監，在主持重大資產(chǎn)收并購及商事案件訴訟及執行方面有超20年的工作經(jīng)驗。
一、商辦進(jìn)入養老是自愿還是被迫？
房地產(chǎn)行業(yè)目前的慘狀有目共睹，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)2022年至今為止大宗成交量為210億左右，較去年同期下降了57%，較最高成交量的2019年下降達72%，即使一線(xiàn)城市商業(yè)和辦公（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商辦”）也改變不了經(jīng)濟下行期流動(dòng)性差的命運。通常不良資產(chǎn)機構手中的商辦資產(chǎn)主要通過(guò)轉讓變現，現在也不得不面臨盤(pán)活的方案。而在商辦資產(chǎn)方面商業(yè)地產(chǎn)與電商對沖，辦公地產(chǎn)與目前疫情及遠程辦公對沖。而保障性住房和養老產(chǎn)業(yè)是國家十四五大力支持產(chǎn)業(yè)，因此對一線(xiàn)商辦資產(chǎn)作為保障性住房和保險企業(yè)的養老產(chǎn)品進(jìn)行盤(pán)活不失為一個(gè)好選擇。今天我們首先通過(guò)案例來(lái)了解下養老地產(chǎn)情況。
二、時(shí)下養老地產(chǎn)的現狀
第一部分，中國已進(jìn)入老齡化社會(huì )
2000年后中國已正式進(jìn)入人口老齡化社會(huì )，到2021年中國老年人口已達2.67億，根據聯(lián)合國預測顯示到2050年中國老年人口占總人口比例將上升至36.55%，中國將進(jìn)入嚴重老齡化社會(huì )，由于中國人口基數大，養老需求的層次也不相同，解決養老服務(wù)問(wèn)題已是迫在眉睫，這些迫使養老服務(wù)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新階段。
老齡化社會(huì )問(wèn)題越來(lái)越突出，而解決這個(gè)社會(huì )問(wèn)題的一個(gè)有效途徑是通過(guò)政府和社會(huì )各方的努力來(lái)滿(mǎn)足老年人的養老服務(wù)需求。目前養老服務(wù)已得到全社會(huì )的重視，有關(guān)部門(mén)及各地優(yōu)惠政策頻出，例如2015年1月1日起執行的財政部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于減免養老和醫療機構行政事業(yè)性收費的有關(guān)通知》，2019年11月廣東省辦公廳《廣東省加快養老服務(wù)若干措施》，2021年9月北京市民政局出臺了《北京市養老服務(wù)專(zhuān)項規劃》。
經(jīng)過(guò)30年的探索，中國初步建立了“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”的中國養老服務(wù)體系，養老消費市場(chǎng)初步形成。國內目前的養老模式主要以家庭養老、社區養老、機構養老為主，其中機構養老的類(lèi)型有公辦養老院、民辦養老院、公建民營(yíng)養老院等，都對養老服務(wù)事業(yè)做出了不同的貢獻。但是無(wú)論哪種養老方式，都存在現有的養老服務(wù)床位供給遠不能滿(mǎn)足社會(huì )需求的問(wèn)題，增加養老服務(wù)床位是一個(gè)急待解決的現實(shí)。
第二部分，保險企業(yè)養老地產(chǎn)分類(lèi)
目前從事養老地產(chǎn)的保險公司多為國有企業(yè)，業(yè)務(wù)板塊大多于2015年左右成立養老地產(chǎn)板塊，該板塊通常布局三大類(lèi)養老產(chǎn)品，分別是“城郊養老”、“城心養老”、“居家養老”，產(chǎn)品介紹如下：
保險企業(yè)在養老產(chǎn)業(yè)中的投資模式多為“輕重結合”，即重資產(chǎn)自建模式和輕資產(chǎn)合作模式相結合?！俺侵叙B老”作為核心發(fā)力產(chǎn)品，采用“租賃-改造-運營(yíng)”的輕資產(chǎn)模式，該模式也是行業(yè)內開(kāi)展城市核心區養老業(yè)務(wù)的通行做法。
城中養老產(chǎn)品為養老產(chǎn)業(yè)中的核心業(yè)務(wù)，該產(chǎn)品目標物業(yè)以位于城市核心區、生活氛圍濃厚、緊鄰優(yōu)質(zhì)醫療資源、交通條件優(yōu)越為必要條件，針對自理、半自理、不能自理和需要特殊照護的老年人群。
二、具體看事實(shí)——“酒店改造養老社區”項目案例
（一）項目背景
2017年中國誠通其以100億元的資本注冊成立了中國康養集團，正式將發(fā)展健康養老作為履行國有資本運營(yíng)公司職責的重點(diǎn)領(lǐng)域，探索多層次養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。2018年，中國康養集團完成了對首厚康健(北京)資本投資有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)首厚康健)的注資，并與首旅集團下屬的首旅置業(yè)以及厚樸投資合資成立了服務(wù)運營(yíng)公司。其中，首厚康健由首旅置業(yè)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)；厚樸投資以雄厚的資本實(shí)力注入企業(yè)，同時(shí)為企業(yè)帶來(lái)更加市場(chǎng)化的管理與運營(yíng)模式；而中國健康養老集團則帶來(lái)良好信用背書(shū)與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源。三方共同開(kāi)發(fā)北京新北緯飯店開(kāi)發(fā)為養老產(chǎn)品。
本案例項目即為北京新北緯飯店，該酒店位于北京市南二環(huán)內的，于1990年開(kāi)業(yè)，地上13層、地下2層，是一家集住宿、餐飲、會(huì )議、娛樂(lè )于一體的四星級主題文化酒店，隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，該酒店的定位不再符合時(shí)代要求，2005年不得不加盟如家，即使如此，2017年不得不再次面臨轉型。2018年該物業(yè)裝入首厚康健，后首厚康健就該項目與大家保險深度合作，經(jīng)過(guò)改造，該項目成功打造為養老地產(chǎn)項目。
（二）項目基本情況
1、項目區位
新北緯飯店位于北京二環(huán)以?xún)?，在方圓三公里內由五家三甲醫院，方圓兩公里之內由三座公園、兩座博物館和一座話(huà)劇院。
2、項目規模
項目占地面積11余畝，地上一獨棟建筑物，地上13層、2層，總建筑面積2.9445萬(wàn)平方米，公共活動(dòng)區域0.8萬(wàn)多平方米；房間數量386個(gè)，分為單人間和雙人套間，房間套內面積在25平米至37平米之間；還設置有醫療中心、餐廳、文化活動(dòng)中心。
3、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)重要節點(diǎn)
（1） 2017年5月，改造工程項目取得施工許可；
（2） 2018年12月，改造工程竣工驗收；
（3） 2019年初，養老社區開(kāi)業(yè)運營(yíng)；
4、項目定位
為自理、半自理和不能自理的老人提供全日集中住宿和照料服務(wù)的高端養老社區。
5、運營(yíng)團隊
物業(yè)管理，由險企全資控股的養老服務(wù)公司負責；
醫療服務(wù)，具有醫療機構執業(yè)許可，可開(kāi)展全科醫療科、內科、中醫科診療；
臨床照護服務(wù)，由海外照護服務(wù)公司提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
6、收費模式
目前主要采取“保險費+月費”的收費模式，即，通過(guò)購買(mǎi)相應壽險獲取入住資格，按月繳納服務(wù)費購買(mǎi)入住服務(wù)，依據保險投保額度會(huì )得到相應月費折扣，基礎月費為9000-16000元/房。另外有，醫療保證金5萬(wàn)元，餐費1800元/月，護理費1800-9000元/月，一對一護理15000元/月。
7、項目特點(diǎn)
1、 國有保險機構的信用加持對招徠客戶(hù)有強增益效果。
2、 輕資產(chǎn)模式下有效縮短收支平衡到達年限，保證項目良性可持續運營(yíng)。
3、 形成了從前期設計、改造到后期運營(yíng)的完整服務(wù)鏈條，改造團隊、投拓團隊、運營(yíng)團隊均已成熟。
（三）項目的運營(yíng)結果
目前項目據相關(guān)人士介紹入住率達90%，除經(jīng)營(yíng)收益外還有政府補助。具體運營(yíng)數據未獲得，但是根據售價(jià)、入住率對比酒店及寫(xiě)字樓可以感受到收益具有明顯的比較優(yōu)勢。
三、結論
國家近年來(lái)多次提到盤(pán)活閑置資產(chǎn)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，手握大量不動(dòng)產(chǎn)的不良資產(chǎn)從業(yè)者，如果依然被動(dòng)等待市場(chǎng)，也許等到的就是市場(chǎng)的淘汰，因為城市化帶來(lái)由房地產(chǎn)驅動(dòng)發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠。只有擁有膽識、眼光才可以活下來(lái)，只有適應市場(chǎng)的變化才能發(fā)展，將閑置資產(chǎn)改造為養老地產(chǎn)項目，會(huì )成為一個(gè)穿越低谷的好選擇嗎？結論不言而喻。更多干貨文章，請關(guān)注資產(chǎn)界，助您搞定資金、搞定資產(chǎn)、搞定運營(yíng)。
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