從旭輝到融創(chuàng )，“廣西一哥”彰泰的去向一直備受行業(yè)關(guān)注，最終于4月16日落定，融創(chuàng )中國以99.1億元接手彰泰80%股權，同時(shí)融創(chuàng )服務(wù)也發(fā)布公告擬8億元收購彰泰服務(wù)80%股權。此次高達百億的收并購交易也預示，融創(chuàng )與彰泰將從產(chǎn)品到服務(wù)進(jìn)行深度的融合，最強“本土基因”的注入，也為融創(chuàng )在廣西市場(chǎng)的發(fā)展打開(kāi)新局面。

近年來(lái)，隨著(zhù)廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)打開(kāi)，各大品牌房企競相入駐，截至目前TOP20中僅有個(gè)別房企未有項目布局。從克而瑞排行榜來(lái)看，2020年碧桂園、龍光、陽(yáng)光城、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng )、金科等外來(lái)品牌房企占據廣西市場(chǎng)第一陣營(yíng)，競爭激烈。融創(chuàng )自2016年首進(jìn)廣西，也有意加速市場(chǎng)擴張，規模增速不斷提升，2020年廣西區域銷(xiāo)售額突破百億，達到108.5億元，位列房企第8位。

但盡管如此，由于受到區域地緣性強、市場(chǎng)競爭不斷加劇等因素影響，融創(chuàng )在廣西的品牌沉淀仍然有限。本次通過(guò)收購彰泰，注入“本土基因”，對于融創(chuàng )在廣西的規模擴張、提升市場(chǎng)占有率、強化品牌認知度都將起到積極的作用。

彰泰作為廣西規模最大的本土房企，2018-2020年連續三年銷(xiāo)售額均超過(guò)200億元，其中2020年在廣西區域的全口徑銷(xiāo)售額達到224.5億元、權益銷(xiāo)售金額達到161.4億元，均位列第一。根據廣西2020年商品房銷(xiāo)售額4251.5億元計算，市場(chǎng)占有率約為5%，超過(guò)碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續以47.44億元領(lǐng)跑，增長(cháng)預期向好。

而隨著(zhù)彰泰并入融創(chuàng )，一方面將為融創(chuàng )帶來(lái)超過(guò)200億的銷(xiāo)售貢獻，根據推算2021年或達到260億，迅速擴大銷(xiāo)售規模與市場(chǎng)占有率，與其他房企品牌拉開(kāi)差距，建立絕對優(yōu)勢。

另一方面，由于廣西市場(chǎng)地緣性強，彰泰的市場(chǎng)沉淀和品牌認可度顯然優(yōu)于外來(lái)房企，尤其在發(fā)家地桂林，彰泰的影響力更加突出。未來(lái)，“彰泰融創(chuàng )”品牌將產(chǎn)生疊加效應，提升融創(chuàng )在廣西的影響力，繼續強化深耕能力。

房企在區域競爭最終都將落到土地儲備上，廣西土地市場(chǎng)熱度高居不下，尤其是核心區域優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈。例如，今年3月底招商蛇口在南寧邕寧區拿下的一塊綜合用地，成交樓面價(jià)8196元/平方米，溢價(jià)率達到36.6%；還有建發(fā)以成交樓面價(jià)9400元/平方米獲取的位于南寧綜保區的住宅地塊，溢價(jià)率高至135%。而廣西購房者對于價(jià)格敏感度普遍偏高，高價(jià)項目未來(lái)在接受度上也面臨困境。

從年報披露來(lái)看，融創(chuàng )在廣西的土地儲備量和占比都不高，截至2020年末，融創(chuàng )在廣西的土地儲備主要位于南寧和桂林，總計達到371.66萬(wàn)平方米，占總土儲1.4%，權益土地儲備為280.64萬(wàn)平方米，這對于企業(yè)在區域發(fā)展有一定的局限性。

相較之下，彰泰具備本土深耕優(yōu)勢，積累了豐富的區域土地儲備，拿地方式也更加靈活，在一定程度能控制成本。目前，彰泰布局覆蓋廣西11個(gè)重點(diǎn)城市，以南寧、桂林、柳州、北海為核心城市向周邊輻射，截止2020年底，累計開(kāi)發(fā)項目106個(gè)，累計開(kāi)發(fā)面積超2000萬(wàn)平方米，融創(chuàng )收購彰泰也是看重了彰泰的儲備價(jià)值與本土市場(chǎng)經(jīng)驗。

從公告披露信息可知，此次收購涉及目標項目共57個(gè)，包含54個(gè)開(kāi)發(fā)項目及3個(gè)代建項目，總計容未售建筑面積為825.17萬(wàn)平方米。其中，54個(gè)開(kāi)發(fā)項目計容共計未售建筑面積783.33萬(wàn)平方米，90.8%位于廣西各城市核心區域，主要分布在桂林、南寧、玉林等城市，且以住宅為主，流動(dòng)性強。這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，大大增強了融創(chuàng )在廣西的競爭力和可持續發(fā)展能力。

當前行業(yè)增速放緩、市場(chǎng)去化整體承壓，疊加“三條紅線(xiàn)”、“貸款集中度”等各項政策持續調控，各企業(yè)在戰略安排上也愈發(fā)謹慎，尤其是大宗交易風(fēng)險較高，對于房企資金能力、資源整合能力都提出更高的挑戰。融創(chuàng )收購彰泰主要面臨三大問(wèn)題：一是融創(chuàng )的現金流動(dòng)性，二是彰泰的財務(wù)安全性，三是資源整合。

從資金面來(lái)看，截至2020年末，融創(chuàng )賬面現金達1326.5億元，現金短債比為1.45，流動(dòng)性充裕。

從收購對象來(lái)看，彰泰“三道紅線(xiàn)”全數達標，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為62%、凈負債率為15.7%、現金短債比為2.4，具備較高的財務(wù)安全性。

而在資源整合問(wèn)題上，融創(chuàng )作為“并購王”，擁有豐富的經(jīng)驗和成功案例，且在資源整合上已經(jīng)形成一套成熟的操作流程和體系。并且融創(chuàng )在廣西發(fā)展已超過(guò)五年，對于市場(chǎng)也有一定了解，這也為資源整合提供思路，有助于效率的提升和效益的實(shí)現。整體來(lái)說(shuō)，收購風(fēng)險得到有效控制，未來(lái)整合效應可期。

總結：此次融創(chuàng )收購彰泰，打造廣西“彰泰融創(chuàng )”品牌，是行業(yè)龍頭房企與區域龍頭房企強強聯(lián)合的一次新嘗試，對于融創(chuàng )在廣西的業(yè)績(jì)規模、市場(chǎng)占有率、品牌影響力等方面都將產(chǎn)生疊加效應，與其他房企品牌拉開(kāi)顯著(zhù)差距，重塑市場(chǎng)格局。尤其是彰泰在廣西的儲備積累和市場(chǎng)經(jīng)驗，大大增強融創(chuàng )的市場(chǎng)競爭力和深耕能力。同時(shí)，融創(chuàng )豐富的收并購經(jīng)驗，也為“彰泰融創(chuàng )”品牌發(fā)展效率與效益實(shí)現提供保障，未來(lái)發(fā)展整合效應向好。