克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
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無(wú)論從整體溢價(jià)情況還是流拍情況來(lái)看，北京首輪集中土拍表現明顯回溫。
2月16-17日，北京打響了新年集中供地的“第一槍”，共推出18宗含宅用地，最終成交17宗，其中9宗地塊底價(jià)成交，2宗地塊達到最高限價(jià)。整體來(lái)看，無(wú)論從整體溢價(jià)情況還是流拍情況來(lái)看，本次土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍明顯回暖。
01 競現房比例成常態(tài) 嚴控地價(jià)下仍有多家房企參拍
作為2022年集中供地的第一槍?zhuān)本┍据喭僚拇篌w上延續了2021年的風(fēng)格，值得一提的是競現房銷(xiāo)售從試點(diǎn)成為普遍現象，本次掛牌的18宗含宅用地中，有9宗地塊采用了競現房銷(xiāo)售面積競拍方式，占比達到50%。
現房銷(xiāo)售，既能夠防止項目扎堆入市，又能夠更加切實(shí)地保障消費者的權益，做到“所見(jiàn)既所得”，未來(lái)同期開(kāi)盤(pán)的項目中，現房項目也比期房項目更具備優(yōu)勢。但是要做到現房銷(xiāo)售，也對開(kāi)發(fā)商的施工能力、現金流能力提出了更高的要求，還會(huì )大幅降低開(kāi)發(fā)商的資金使用效率，以至于降低盈利水平。北京本次為使開(kāi)發(fā)商即使現房條件下也能盈利，地價(jià)控制更為明顯，本次18宗地塊中，有1宗地塊最高限價(jià)溢價(jià)率僅3%，4宗最高溢價(jià)率5%，2宗最高溢價(jià)率10%。
因此本次土拍吸引了較多開(kāi)發(fā)商的積極參拍，參拍房企達到20余家，華潤、中海、綠城均參拍了5宗地塊以上。此外北京本次土拍依然延續了對于高標準方案的要求，基本所有地塊若競拍進(jìn)入最后一個(gè)階段，都需要提交高標準方案。
02 溢價(jià)率提高、流拍率降低 3宗地塊觸及最高限價(jià)
此外本次有3宗地塊觸及最高限價(jià)，分別為華潤競得的豐臺區紀家廟地塊、綠城競得的朝陽(yáng)區崔各莊地塊和建發(fā)競得的中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，華潤和綠城地塊最終分別以6%的政府產(chǎn)權、4.1萬(wàn)平方米的現房銷(xiāo)售成交，而中關(guān)村生命科學(xué)園地塊進(jìn)入競現房銷(xiāo)售環(huán)節后就無(wú)房企舉牌，最終由建發(fā)以最高限價(jià)競得。
03 仍保有較高盈利空間 房?jì)r(jià)地價(jià)差全部高于2萬(wàn)元/平方米
與過(guò)去只看規模的心態(tài)不同，項目的盈利水平是目前房企投資關(guān)注的最重要因素，本次北京土拍整體盈利空間較高，17宗地塊的成交樓板價(jià)與住宅銷(xiāo)售指導價(jià)之間均有2萬(wàn)元/平方米以上的價(jià)差，給房企留下了較大的盈利空間。
反之北京城建競得的豐臺區[2022]003號地塊，成交樓板價(jià)為22008元/平方米，銷(xiāo)售指導價(jià)達到88000元/平方米，地價(jià)房?jì)r(jià)比僅有0.26，房?jì)r(jià)與地價(jià)的差值更是在6萬(wàn)元/平方米以上。但地塊存在5.4萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)用地，且有9800平方米的保障房，運營(yíng)的復雜系數較高，因此最終仍是底價(jià)成交。
04 大興區成交4宗含宅用地 近郊成為主要供應區域
從地塊的區域分布來(lái)看，近郊區持續成為北京土地供應的主力區域：大興區共成交4宗地，總建面達到49.27萬(wàn)平方米，位列第一名；其次昌平區、順義區、通州區和房山區均有地塊出讓?zhuān)脊娣e共計96.72萬(wàn)平方米，占60%。
05 國央企仍是頂梁柱 半數十強房企均有收獲
綠城共計拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏(yíng)家。其中朝陽(yáng)區崔各莊地塊更是本次土拍熱度最高地塊，中海、華潤和綠城均積極出價(jià)，觸及最高限價(jià)后綠城以現房銷(xiāo)售4.1萬(wàn)平方米的成交，也是本次土拍中唯一需要現房銷(xiāo)售的地塊。
此外中海、華潤也各落2子，保利和金地也通過(guò)聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊，10強房企中有5家本次在北京拿地。此外規模房企旭輝、建發(fā)也有所斬獲，北京本土平臺公司（興創(chuàng )、北京城建、北投、懷柔科學(xué)城）拿地占比約為三成左右（按幅數計算）。品牌房企對北京的參拍意愿仍然強烈。
整體來(lái)看，北京首輪集中土拍表現有所回溫，雖然仍有半數地塊底價(jià)成交，但是也出現了崔各莊、中關(guān)村生命科學(xué)園地塊這樣觸及限價(jià)的地塊，且品牌房企的回歸、積極參拍也說(shuō)明企業(yè)的投資積極性正在修復。北京本輪土拍的表現對于今年土地市場(chǎng)的信心的提振有一定作用。
由于行業(yè)現在仍整體處于低谷期，集中供地預計還會(huì )出現“分化”的情況：一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)或將率先回溫，10強房企中的國企央企已開(kāi)始積極拿地，而其他城市、企業(yè)則還需要一段時(shí)間的修復期。
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