觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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在有息負債不得增加的情況下，保證現有資金安全穩定才是最首要的任務(wù)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 4月過(guò)半，A股公司的年報也公布了過(guò)半。
4月16日，首開(kāi)股份也公布了2020年度業(yè)績(jì)報告，和大多房企增收不增利的情況不同，首開(kāi)股份2020年營(yíng)收雖然略有下降，歸屬于母公司所有者的凈利潤反而實(shí)現了13.84%的增長(cháng)。
但與此同時(shí)，更引人注目的是其新增融資額金額也著(zhù)實(shí)不小。報告期內，首開(kāi)股份累計新增融資共計523.38億元，其中開(kāi)發(fā)貸款150.24億元，信托貸款110.72億元，發(fā)債規模262.42億元，累計歸還各類(lèi)籌資415.06億元，凈增融資規模108.32億元。
翻看報告可以發(fā)現，報告期末，首開(kāi)股份剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為74.83%，凈負債率為 178.56%，現金短債比為 0.89。與去年一樣，其三道紅線(xiàn)依然未達標，為“紅檔”企業(yè).這意味著(zhù)新一年開(kāi)始，其有息負債不得增加。
問(wèn)題是，過(guò)去數年皆在年度報告中提及的“降負債”，這次沒(méi)有再出現，而是換了說(shuō)法——公司積極應對“三道紅線(xiàn)”影響，充實(shí)貨幣資金，調整負債結構，提升權益比重，有效改善公司“踏線(xiàn)”指標，確保公司資金安全穩定。
或許首開(kāi)股份也意識到，“降債”年年提卻年年未能實(shí)現，在有息負債不得增加的情況下，保證現有資金安全穩定才是最首要的任務(wù)。
為了求穩，首開(kāi)股份今年的銷(xiāo)售目標依然增加不多。
據報告披露，2020年度，首開(kāi)股份共計實(shí)現銷(xiāo)售金額約1074.55億元，銷(xiāo)售面積約381.55萬(wàn)平方米，實(shí)現結轉收入金額約434.12億元，結轉面積178.03萬(wàn)平方米，報告期末待結轉面積1096.35萬(wàn)平方米。
其在報告中表示，報告期公司如期完成全年各項任務(wù)指標。其中，全年銷(xiāo)售金額完成計劃106.28%，同比增長(cháng)6.03%；銷(xiāo)售面積完成計劃100.40%，同比下降7.28%；銷(xiāo)售回款完成計劃116.63%，同比增長(cháng)3.89%。
翻查過(guò)往報告了解，首開(kāi)股份2020年銷(xiāo)售回款計劃843.83億元，按116.63%完成度計算，實(shí)際回款金額約為984.16億元，回款率接近92%。
從這組數據看來(lái)，首開(kāi)股份的業(yè)績(jì)完成度的確不錯，但前提是目標依然不改“小踏步”風(fēng)格——2020年銷(xiāo)售額目標較前一年累計銷(xiāo)售額1013億元還少2億元，目標銷(xiāo)售面積則少約30萬(wàn)平方米。
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這當然和公司當年所推產(chǎn)品結構和所處不同城市相關(guān)，但不可否認這個(gè)目標無(wú)論如何也算不上“進(jìn)取”。
同樣的，2021年首開(kāi)股份的銷(xiāo)售目標跨度依然不大。
根據主要發(fā)展目標，2021年該公司全部項目銷(xiāo)售簽約金額為1100億元、并力爭達到1200億元，計劃銷(xiāo)售面積400萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售回款1053億元，其中：控股子公司項目計劃銷(xiāo)售簽約金額588億元，銷(xiāo)售面積230萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售回款588億元；合作公司項目計劃銷(xiāo)售簽約金額512億元，銷(xiāo)售面積170萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售回款465億元。
但也有讓人期待的地方——“力爭達到1200億元”似乎要較過(guò)去幾年有所增幅，而且銷(xiāo)售回款也在逐年遞增，按目標回款計算，回款率最高可達95.7%。
銷(xiāo)售緩步增長(cháng)的同時(shí)，去年首開(kāi)股份的營(yíng)業(yè)收入同比降7.18%至442.26億元，實(shí)現歸屬于母公司所有者的凈利潤則同比增13.84%至31.40億元；數據還顯示，去年其歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤則減少11.69%至23.18億元。
同時(shí)，期內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的毛利率也比上年下降9.66%至27.68%。
對此，報告中僅有簡(jiǎn)短的說(shuō)明：報告期內公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入439.90億元，同比降低7.01%，主要原因是本期房屋銷(xiāo)售收入減少、為434.12億元，同比降低6.93%。報告期內公司主營(yíng)業(yè)務(wù)成本318.12億元，同比增長(cháng)7.32%，主要原因是本期房屋銷(xiāo)售成本增加、達到314.31億元，同比增長(cháng)7.13%。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱報告了解，其2020年度提到的“房屋銷(xiāo)售成本”主要包含土地成本、建安成本等，為此，首開(kāi)股份表示，公司也逐步加大輕資產(chǎn)管理項目的關(guān)注，在杭州等城市進(jìn)行了推進(jìn)。
其認為，“這在土地愈發(fā)稀缺、拿地成本居高不下的背景下，城市更新、改造運營(yíng)的項目，對企業(yè)的可持續發(fā)展和品牌影響力的提升都有著(zhù)很大的幫助，切合城市更新的發(fā)展目標，符合公司城市復興官的戰略定位?！?/p>
與此同時(shí)，首開(kāi)股份2020年度另一主要成本支出在酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上，租賃成本為3.81億元，同比上升25.46%。
據介紹，報告期內，公司棚改和集體租賃住房項目穩步推進(jìn)。數個(gè)棚改項目的征收工作已經(jīng)收尾，部分項目即將達到上市條件。諸多回遷房及配套，正在開(kāi)工建設中，部分項目主體結構封頂。
“如今，公司在長(cháng)租公寓、寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)積極探索新的運營(yíng)和推廣模式。在疫情常態(tài)化下，商 辦、酒店采取了靈活的經(jīng)營(yíng)政策，積極控制成本支出，利用淡季進(jìn)行改造提升。積極引入了多個(gè)戰略合作伙伴，增加經(jīng)營(yíng)效益；整合資源多渠道推廣，塑造首開(kāi)良好品牌形象；商業(yè)地產(chǎn)形成首開(kāi)云錦、首開(kāi)福茂、首開(kāi)廣場(chǎng)三種梯度服務(wù)不同客群的產(chǎn)品類(lèi)型?！?/p>
目前，其物業(yè)租賃面積78萬(wàn)平方米，物業(yè)管理面積13.5萬(wàn)平方米。
“紅檔”暗影：短債783億
除了業(yè)績(jì)上的變化，首開(kāi)股份去年的新增融資額更為引人注意。
據其報告披露，報告期內，公司累計新增融資共計523.38億元，其中開(kāi)發(fā)貸款150.24億元，信托貸款110.72億元，發(fā)債規模262.42億元，累計歸還各類(lèi)籌資415.06億元，凈增融資規模108.32億元。
但得益于總資產(chǎn)增長(cháng)8.07%至3278.43億元，報告期末，公司資產(chǎn)負債率為80.42%，較上期還減少0.5個(gè)百分點(diǎn)。
而與此同時(shí)，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為74.83%，凈負債率為 178.56%，現金短債比為 0.89。
對此，其特意說(shuō)明，根據監管要求，在計算剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率時(shí)，扣除的預收賬款也包含合同負債以及待轉銷(xiāo)項稅額，計算現金短債比時(shí)扣除了受限貨幣資金及根據預售資金監管辦法受監管的預售房款共43.95億元。
可以看出，首開(kāi)股份去年按“三道紅線(xiàn)”標準衡量的話(huà)，屬于“紅檔”，即新一年開(kāi)始，其有息負債不得增加。
但這一次，過(guò)往數年皆在年度報告中明確指出的“降負債”計劃，首次沒(méi)有出現，而是換了另一種說(shuō)法——公司積極應對“三道紅線(xiàn)”影響，充實(shí)貨幣資金，調整負債結構，提升權益比重，有效改善公司“踏線(xiàn)”指標，確保公司資金安全穩定。
也許首開(kāi)股份也意識到，“降債”年年提卻年年未能實(shí)現(近年負債率大多維持80%左右），在有息負債不得增加的情況下，保證現有資金安全穩定才是最首要的任務(wù)。
首開(kāi)股份2020年底持有的金融負債情況
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但僅從去年數據看，首開(kāi)股份去年在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與投資活動(dòng)所產(chǎn)生的現金流皆有所增長(cháng)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金凈流量為55.90億元，比去年同期增加38.66億元；報告期內投資活動(dòng)產(chǎn)生現金流量為-33.71億元，比去年流出增加13.61億元，其中本期支付的投資比去年增加14.61億元。
與此同時(shí)，截至2020年12月31日，公司及下屬公司合計獲得各銀行金融機構授信總額人民幣1816.05億元，已使用銀行授信總額為人民幣683.35億元，尚剩余授信額度1132.7億元。
為此，首開(kāi)股份是這樣介紹的，“面對融資政策收緊帶來(lái)的挑戰和壓力，公司在竭力控制信貸融資成本的基礎上，全力爭取多種途徑融資?！?/p>
同時(shí)，“抓住債券市場(chǎng)窗口期，成功發(fā)行多筆債券產(chǎn)品，創(chuàng )下公司近年中長(cháng)期債券最低成本；成功打包盤(pán)活分散型物業(yè)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此外，資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品、供應鏈保理融資等多種渠道，均穩健有序的推進(jìn)發(fā)行。
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