（本節有刪減）

2022年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調整期，樓市持續低迷，房企面臨危機。中央各部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強烈維穩信號。

1月17日，發(fā)改委發(fā)文，提出促進(jìn)住房消費健康發(fā)展，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

1月19日，央行副行長(cháng)劉國強表示，當前重點(diǎn)的目標是穩，政策的要求是發(fā)力。要充足發(fā)力，、精準發(fā)力、靠前發(fā)力。

3月4日，銀保監會(huì )發(fā)文，提出要滿(mǎn)足新市民合理購房信貸需求，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。

3月5日，兩會(huì )政府工作報告定調：繼續保障好群眾住房需求，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

兩會(huì )期間，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會(huì )副主任劉世錦表示，短期內貨幣政策重點(diǎn)在穩房地產(chǎn)，重點(diǎn)支持城市化和結構轉型升級過(guò)程中住房建設資金需求，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間內，依然會(huì )是產(chǎn)業(yè)鏈最長(cháng)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力最強的行業(yè)之一。

3月16日，國務(wù)院金融委召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議，強調要切實(shí)振作一季度經(jīng)濟，貨幣政策要主動(dòng)應對，新增貸款要保持適度增長(cháng)。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。有關(guān)部門(mén)要切實(shí)承擔起自身職責，積極出臺對市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺收縮性政策。

隨即，央行、銀保監會(huì )、證監會(huì )、外匯局、財政部等五部委迅速表態(tài)，釋放強烈“穩地產(chǎn)”信號。其中，財政部有關(guān)負責人在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國人大常委會(huì )的授權進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

……略……

（本節有刪減）

居民按揭貸款政策邊際改善，主要涉及放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放松限貸、下調房貸利率。

第一，濟南、北海、自貢、福州等18城放寬公積金貸款。馬鞍山、衢州、南寧、晉中、東莞、唐山、南昌、中山、宣城、貴州、達州等11城調升公積金貸款額度，譬如南寧，首套最高貸款額度從60萬(wàn)元提升至70萬(wàn)元，二套從50萬(wàn)元提升至60萬(wàn)元。自貢實(shí)行公積金認貸不認房，既無(wú)公積金貸款記錄又無(wú)尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執行，有一筆已結清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執行。北海、南寧、晉中、福州下調公積金貸款首付比例，北海購買(mǎi)二套房或申請第二次公積金貸款，最低首付比例由 60%下調至 40%，福州、南寧、晉中二套房公積金最低首付比例分別調整至40%、30%、20%。濟南、青島、福州放寬公積金異地貸款政策，濟南取消公積金異地貸款戶(hù)籍限制，福州規定外地繳存公積金可以在福州申請公積金買(mǎi)房，青島同膠東四市實(shí)現公積金轉移接續同城化待遇，異地公積金貸款最高次數由一次調整為兩次。

第二，重慶、菏澤、南寧等9市下調首付比例。重慶、贛州、菏澤、北海、防城港重啟首套房?jì)沙墒赘?，佛山、南通、蚌埠部分區域樓盤(pán)首套房首付比例按20%執行，南寧二套房首付比例由40%降為30%。

第三，鄭州局部放松限貸，實(shí)行認房不認貸。鄭州對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策。

第四，廣州、南京、杭州、蘇州等多城下調房貸利率、縮短審批放貸周期，滿(mǎn)足居民合理信貸需求。

1月20日，央行公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，這是5年期LPR自2020年4月來(lái)首次調整。

伴隨著(zhù)LPR利率下調，各地房貸利率步入下降通道。比如杭州房貸利率迎來(lái)三連降，首套房利率降至5.3%，二套房利率降至5.5%，基本已回到一年前水平，又比如蘇州主流銀行首套房貸利率降至4.6%，為近5年來(lái)新低。與此同時(shí)，房貸放款速度明顯加快，譬如上海，平均放款周期縮短至1個(gè)月左右，個(gè)別銀行僅需2-3周，而去年動(dòng)輒4個(gè)月到半年才能放款。

2022年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續走弱，成交量?jì)r(jià)處在持續下行通道。受此影響，全國15城出臺新政刺激購房需求，重點(diǎn)涉及松綁限購、取消限售、發(fā)布購房補貼、棚改貨幣化安置等。

第一，南昌、鄭州變相放松限購。南昌大專(zhuān)以上學(xué)歷人員可以不遷戶(hù)口，提供租賃和學(xué)歷證明即可購房，夫妻雙方不管多少套住房都可以辦理夫妻財產(chǎn)約定。鄭州鼓勵老年人來(lái)鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

第二，哈爾濱取消限售。哈爾濱2018年5月開(kāi)始實(shí)施區域性限售，在道里、南崗等主城六區內購房自合同簽訂起滿(mǎn)三年方可上市交易，據悉，區域性限售政策即將到期廢止。

第三，昆明、玉林、延吉等13個(gè)市（區縣）財稅托市，發(fā)布購房補貼刺激住房消費。比如延吉對農民購房所繳納的契稅給予全額補貼，又比如保定，對在保定市落戶(hù)的非保定籍高校畢業(yè)生，在中心城區購買(mǎi)家庭首套住房，享受博士15萬(wàn)元、碩士6萬(wàn)元、本科2萬(wàn)元購房補貼。

第四，鄭州重啟棚改貨幣化安置，助力樓市去庫存。鄭州堅持以貨幣化安置為主，推進(jìn)棚戶(hù)區改造，同時(shí)促進(jìn)安置房轉化，對已建安置房中群眾自住以外房屋, 采取政府回購、回租等方式，盤(pán)活轉化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房。

值得一提的是，3月2日鄭州19條樓市新政最具示范意義，作為新年以來(lái)首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線(xiàn)城市，新政一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，可謂條條重磅，且成效斐然，據了解，近期鄭州新房項目到訪(fǎng)量企穩回升，二手房帶看量、成交量顯著(zhù)提升。

展望未來(lái)，中央政策將適度松綁，貨幣政策方面，二季度有望繼續降準、降息，房地產(chǎn)行業(yè)也將從中受益。信貸政策層面，繼續支持房企合理融資需求，支持居民合理按揭貸款需求，具體而言：

一方面，支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開(kāi)展并購貸款融資，至少做到不抽貸、續作到期債務(wù)、發(fā)行并購票據等，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或將更為受益。問(wèn)題房企則有序出清，并給出實(shí)際的解決方案，至少不能突破“保交樓”的政策底線(xiàn)，最大程度維護住房消費者的合法權益。融資“三道紅線(xiàn)”、房貸“兩道紅線(xiàn)”適度放松，適度延長(cháng)達標期限，給予企業(yè)緩沖期。

另一方面，支持合理住房消費，二季度降準、降息，帶動(dòng)作為房貸利率錨的5年期LPR報價(jià)下調，從而降低居民按揭貸款成本，執行好差別化的住房信貸政策，保障剛需、滿(mǎn)足改善，給予新市民購房相應信貸支持，合理評估新市民信用水平，制定合理按揭貸款標準，優(yōu)化借貸流程。

需要說(shuō)明的是，現階段中央政策也僅限于適度松綁，并不會(huì )走向全面刺激樓市，類(lèi)似于2008年“四萬(wàn)億投資計劃”、2014年“930新政”之類(lèi)的政策不會(huì )出臺。

一城一策框架下，地方政府仍需落實(shí)城市主體責任，從地方實(shí)際出發(fā)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

核心一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)調控政策仍將從緊執行，堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不松勁，限購等“四限”政策短期內較難退出，同時(shí)，嚴堵監管漏洞。但考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和宏觀(guān)經(jīng)濟壓力，近期調控政策再加碼的頻率將明顯下降。

弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市或將分類(lèi)放松，一方面，多措并舉助企紓困，另一方面，適度放松調控，以期穩定市場(chǎng)預期，壓力城市或將刺激居民購房消費。具體來(lái)說(shuō)：

房企端，優(yōu)化土地競拍、預售監管等規則，提高行政審批效率，多措并舉助企紓困，緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。譬如適度降低土拍門(mén)檻、調整土拍保證金比例、允許分期延期繳納土地出讓金。又比如在保證交付的前提下，因企施策，提高誠信企業(yè)預售資金支取比例。又或是適當調降商品房預售取證門(mén)檻，簡(jiǎn)化行政審批流程，縮短審批時(shí)間等。

居民端，適度松綁限購、限貸，比如調降落戶(hù)門(mén)檻，中小型城市全面放開(kāi)落戶(hù)，出臺就業(yè)、租房補貼，吸引青年人才落戶(hù)。又比如信貸層面，提高公積金貸款額度、貸款比例，放開(kāi)異地公積金貸款，降低商貸首付比例，取消認房又認貸，下調房貸利率。而那些市場(chǎng)下行過(guò)大、庫存高企、去化承壓的城市，可以通過(guò)棚改貨幣化安置、財稅托市等方式來(lái)刺激居民購房消費，譬如出臺購房補貼，鼓勵進(jìn)城農民、大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員等新市民群體購房，又或者推進(jìn)棚戶(hù)區改造，提高貨幣化安置比例，創(chuàng )造更多增量購房需求。

07 探索新發(fā)展模式，完善保障體系、推進(jìn)租購并舉、盤(pán)活存量資源

……略……

附表：2022年一季度重要政策匯總

……略……

02 行業(yè)篇

銷(xiāo)售投資增速6年次低，二季度仍將低位

2022年一季度行業(yè)繼續調整，前2月銷(xiāo)售和投資同比增速均為近6年次低，全國商品房銷(xiāo)售面積、金額分別同比下降10%和19%，銷(xiāo)售均價(jià)同比下降11%。土地購置面積和房屋新開(kāi)工、竣工面積分別同比下降42%、12%和10%，僅房屋施工面積微增2%，受此影響下開(kāi)發(fā)投資額僅同比微增4%。

預計二季度，全國銷(xiāo)售和投資規模將繼續維持較低水平。從中央到地方的調控寬松對市場(chǎng)信心的修正需要較長(cháng)時(shí)間。東部地區和中高端市場(chǎng)預計將率先回暖，但整體新房銷(xiāo)售將延續一季度“量?jì)r(jià)齊跌”的走勢。民營(yíng)房企財務(wù)風(fēng)險尚未化解，建安投資和土拓投資難以高規模放量，整體開(kāi)發(fā)投資增速將進(jìn)一步收窄。

01 一季度銷(xiāo)售量?jì)r(jià)齊跌，金額同比降19%近6年次低、均價(jià)同比跌11%

據國家統計局數據：1—2月，商品房銷(xiāo)售面積15703萬(wàn)平方米，同比下降9.6%；商品房銷(xiāo)售額15459億元，下降19.3%。

……略……

1-2月商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9845元/平方米，環(huán)比上升3%，同比下降11%。2月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上升1.2%，其中三四線(xiàn)城市同比下降0.1%。

“量?jì)r(jià)齊跌”的市場(chǎng)行情下房?jì)r(jià)增速也降至歷史低點(diǎn)。不難看出在當前低迷市場(chǎng)環(huán)境下存在的兩個(gè)特征：

一方面，房?jì)r(jià)處于短期低點(diǎn)。全國商品房房?jì)r(jià)同比下降、70城商品住宅房?jì)r(jià)漲幅縮至新低、三四線(xiàn)商品住宅房?jì)r(jià)同比下降。從CRIC統計數據來(lái)看，1-2月二線(xiàn)城市沈陽(yáng)、鄭州商品住宅成交均價(jià)分別同比降16%和10%；三四線(xiàn)城市東莞、溫州則同比均降8%?！胺孔〔怀础钡姆结樅统掷m近6個(gè)月的行業(yè)下行使得全國城市房?jì)r(jià)已壓降至短期低點(diǎn)。

另一方面，房?jì)r(jià)已下降至底部。全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比上升，2月起多數城市不再“以?xún)r(jià)換量”甚至收回了特價(jià)房源。持續降價(jià)和零星的房企暴雷下購房者觀(guān)望心態(tài)濃厚，“只看不買(mǎi)”下房企在新房銷(xiāo)售上已采取“躺平”策略。

02 新開(kāi)工、竣工、土地購置均負增長(cháng)，開(kāi)發(fā)投資規模增速為6年次低

據國家統計局數據：1—2月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14499億元，同比增長(cháng)3.7%。對比往年同期來(lái)看為近6年次低，僅高于2020年。

……略……

建安投資方面，受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開(kāi)工和竣工增速無(wú)力維持正增。一方面，民營(yíng)房企資金緊缺下項目新開(kāi)工進(jìn)度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務(wù)；另一方面建筑業(yè)在難以收到足額工程款項的預估下，房屋竣工進(jìn)度也曾一再延遲，延綿一年的“竣工?！表暱讨兄?。

土拓投資方面，房地產(chǎn)資金面收到嚴控下，民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)多已無(wú)力購置土地。加之1-2月并非22城集中供地節點(diǎn)，房企無(wú)購置土地動(dòng)力。3月北京、上海、福州、廈門(mén)和合肥等核心城市陸續開(kāi)展了首輪集中土拍，雖在土拍規則和利潤空間上多有放寬，但從成交成果來(lái)看仍多以國企央企和本土城投為主。

03 待售庫存增量創(chuàng )新高致總量增至5.7億平，商品住宅較去年末激增24%

國家統計局公布數據顯示，2月末，商品房待售面積57026萬(wàn)平方米，比2021年末增加6003萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加104萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少335萬(wàn)平方米。

根據歷史規律，開(kāi)年之初整體商品房待售面積都會(huì )迎來(lái)一輪顯著(zhù)跳增，今年也不例外，不過(guò)今年增量突破6000萬(wàn)平方米，創(chuàng )歷史新高。究其原因，與樓市行情“急轉直下”和新冠疫情各地頻發(fā)密不可分。而這其中住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米，由此不難看出，居民購房自住熱情迅速消退，觀(guān)望情緒持續加劇，即便中央到地方“托市”政策不斷，短期內仍難修復行業(yè)信心。

……略……

04 高基數和信心博弈疊加，二季度銷(xiāo)售仍負增長(cháng)但東部市場(chǎng)或將率先企穩

短期內，市場(chǎng)仍將處于調控信貸松綁和居民購房信心的博弈之中。新房銷(xiāo)售東部地區和中高端項目或將率先企穩，但全國整體仍將負增長(cháng)?；?021年上半年較高基數，二季度新房銷(xiāo)售表現將維持負增長(cháng)。

政策寬松最先刺激到高端購房者需求釋放，市場(chǎng)回暖將率先出現在東部地區核心城市，如蘇州、寧波、臺州等已有明顯升溫；豪宅銷(xiāo)售回暖將領(lǐng)先于其他產(chǎn)品（2月70個(gè)大中城市144㎡以上新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比增1.4%）。

05 開(kāi)發(fā)投資信心與融資資金短期尚難恢復，二季度投資增速再降

近期政策雖有一定利好，但傳導到市場(chǎng)、企業(yè)還需一定時(shí)間，尤其是經(jīng)歷財務(wù)危機的房企則需要更長(cháng)恢復期。房企拿地方面，高流拍、國企央企托底仍將為土地市場(chǎng)常態(tài)。重點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規則，如北京、福州和廈門(mén)均已完成2022年首輪集中土拍，在土拍規則基本保持不變的原則下調高了銷(xiāo)售指導價(jià)、降低限售期限等。雖然給予了參拍房企更多的利潤空間，但實(shí)際土拍結果收效一般。

房企資金鏈緊繃而新房銷(xiāo)售遇冷下，疊加保交付、促施工在建，房企將繼續對項目新開(kāi)工保持謹慎態(tài)度，新開(kāi)工規?；蜻M(jìn)一步縮減。房企暴雷引發(fā)的關(guān)聯(lián)行業(yè)波動(dòng)下，施工強度的下降使得整體建安投資規模難以維持。土拓投資有限且建安投資乏力下開(kāi)發(fā)投資規模失去有力支撐。疊加2021年上半年投資規模較高的因素。因此預計二季度投資增速將繼續收窄，并有負增長(cháng)的可能。

03 土地篇

一季度成交建面跌入谷底 供地門(mén)檻降低下市場(chǎng)熱度略有回升

2022第一季度，受集中供地階段性“低谷”和樓市下行的影響，土地成交規模跌入谷底，同比降幅高達六成，成交均價(jià)也因此呈現出同環(huán)比明顯下降趨勢。市場(chǎng)熱度方面，受多城土拍降門(mén)檻影響，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標表現略好于去年年末，一季度市場(chǎng)熱度略有回升。

接下來(lái)，在各地積極調整供地端策略應對市場(chǎng)變化及政策端利好消息的影響下，預計二季度少數重點(diǎn)城市土拍或將有所回溫。但受制于多數房企資金壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性紓解，大部分城市的地市熱度仍將維持在低位，尤其是樓市持續下行的城市，土地流拍現象頻發(fā)仍難以避免。在此影響下，預計二季度整體市場(chǎng)熱度仍將維持中低位運行。

01 一季度土地成交量?jì)r(jià)齊跌，多城土拍降門(mén)檻、溢價(jià)率得以環(huán)比微漲 （節選）

成交規模跌入谷底，同比降幅高達六成。一季度，全國300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積僅15771萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅高達81%，同比來(lái)看，受集中供地階段性“低谷”和市場(chǎng)下行的影響，同比降幅高達60%。分月來(lái)看，在供地節奏變化及多地疫情反彈的影響下，1-3月的土地成交量均明顯不及去年同期，一季度土地成交規模也因此跌入谷底。

各能級城市表現基本一致，成交規模和成交金額同環(huán)比均大幅縮減。一線(xiàn)城市僅北京完成首輪集中供地，因此成交規模和成交金額同環(huán)比均明顯減少，尤其是成交面積，環(huán)比降幅更是高達84%；二線(xiàn)城市僅有寧波、福州、青島、合肥等少數城市有集中土拍，因此成交規模和成交金額也大幅減少；三四線(xiàn)城市受樓市下行的影響更為嚴重，土地市場(chǎng)更是低位運行，成交規模和成交金額環(huán)比降幅均超八成。

表1  2022年一季度各能級城市經(jīng)營(yíng)性土地成交量?jì)r(jià)（略）

02 長(cháng)三角成為供地主力，寧波、杭州、合肥、臺州等城市競拍熱度較高（節選）

從重點(diǎn)監測的城市來(lái)看，長(cháng)三角二三線(xiàn)城市成為一季度土地市場(chǎng)的成交主力。從成交建面TOP20城市來(lái)看，有12個(gè)城市都是長(cháng)三角城市，前5位城市均為長(cháng)三角城市，其中寧波以380萬(wàn)平方米的成交體量位居于首位，徐州、杭州、鹽城及淮安分列二、三、四、五位，成交量均超190萬(wàn)平方米。排在第六位的是北京，成交建面達188萬(wàn)平方米，同時(shí)其也是一線(xiàn)城市中唯一上榜的城市。二線(xiàn)城市除上文提到的寧波和杭州外，還有合肥、南昌、青島、西安、石家莊和成都六個(gè)城市，成交建面均超100萬(wàn)平方米；三四線(xiàn)城市則占據11席，除位于榜單前5位的徐州、鹽城、淮安外，大部分城市均位于榜單后半段，成交建面也基本少于100萬(wàn)平方米。

03 流拍現象較去年年末有所緩和，樓市萎靡致弱二三線(xiàn)地塊流拍現象頻發(fā)（略）

04 二季度成交規模將周期性回升但難追平去年同期，市場(chǎng)分化趨勢將更加凸顯（節選）

2021年一季度，受疫情反復及供地節奏變化影響，全國土地市場(chǎng)成交規模同環(huán)比均呈現了大幅下降趨勢。接下來(lái)，隨著(zhù)各城市供地計劃逐漸提上日程，二季度成交規模也將迎來(lái)周期性回升。但需要注意的是，由于當前多數房企流動(dòng)性仍存較大壓力，拿地態(tài)度仍舊謹慎；同時(shí)，為了減少流拍現象，以22城為代表的重點(diǎn)城市多縮減了首輪集中供地規模，如重慶、武漢、青島等此前供地大戶(hù)的供應量基本在150萬(wàn)平方米以下；由此來(lái)看，二季度土地市場(chǎng)成交規模也仍難追平去年同期。

場(chǎng)熱度方面。為了提振市場(chǎng)、穩定預期，自去年年末以來(lái)，市場(chǎng)利好消息不斷釋放，各地政府也在供地端主動(dòng)調整，如合肥、廈門(mén)加大中心城區優(yōu)質(zhì)地塊供應比例、減配建、降低回爐地塊地價(jià)等，一季度成交溢價(jià)率、流拍率等熱度指標也因此較去年年末有所好轉。若二季度利好政策細則能落地實(shí)施，尤其是金融端，房企資金壓力得到實(shí)質(zhì)性紓解，以重點(diǎn)城市市場(chǎng)將率先回暖。但回暖預期僅限于樓市韌性較強的一二線(xiàn)及強三線(xiàn)城市，購房需求萎縮、樓市成交疲軟的城市土地市場(chǎng)熱度仍將維持在低位，市場(chǎng)分化趨勢會(huì )更加凸顯。