觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
編者按：
2021年，世界、中國、各行各業(yè)乃至每一個(gè)人，都深切感受到“百年未有之變局”。
有鑒于此，觀(guān)點(diǎn)新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧并總結標桿房企過(guò)去一年的調整與改變，尋找全新一年的機會(huì )所在。
同時(shí)，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學(xué)家進(jìn)行了深度對話(huà)，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)的前行之路。
中交的入主，無(wú)疑是綠城最重要的轉折點(diǎn)。
2015年，中交入主是綠城增信的關(guān)鍵一步。其后，重新走上一條規模房企的傳統道路，快速擴張，并作出戰略轉移。
不踩歷史的坑，是張亞?wèn)|接手綠城后做得最多的事情。
在張亞?wèn)|看來(lái)，過(guò)去綠城主要問(wèn)題在于投資和銷(xiāo)售節奏不對，導致沒(méi)貨可賣(mài)。2021年綠城新增67個(gè)項目，同比增長(cháng)55%。一改往年上半年不買(mǎi)地的慣例，同時(shí)投資區域有所變化，最熟悉的杭州沒(méi)有出手買(mǎi)一塊地。
另一方面，關(guān)于利潤。除了權益占比，永續債也繼續蠶食。2021年開(kāi)始，綠城開(kāi)始陸續贖回永續債：7月贖回10億元、12月贖回5億美元……
這個(gè)舉動(dòng)將直接影響未來(lái)的利潤率變化。
高額永續債不斷侵蝕利潤，高價(jià)地的陷阱……綠城接下來(lái)里需要一一解決這些問(wèn)題。首先從投資端開(kāi)始改革，“老綠城人”郭佳峰的回歸，主抓土地投資，呈現出來(lái)的改變是2020年和2021年新增土地成本逐年下降。
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如今在相同規模房企節衣縮食背景下，綠城能否實(shí)現彎道超車(chē)？
擴儲與增利
回望過(guò)去近十五年發(fā)展，綠城經(jīng)歷的幾次危機主要來(lái)自于買(mǎi)地。
創(chuàng )始人宋衛平曾經(jīng)公開(kāi)表示過(guò)，2008年和2009年綠城拿了那么多高價(jià)地，差點(diǎn)死在買(mǎi)地上。
觀(guān)點(diǎn)新媒體翻查資料發(fā)現，2009年，綠城斥資456億元拿地，接近同期銷(xiāo)售額九成。
土地市場(chǎng)的狂飆激進(jìn)，在調控背景下，綠城不能承受資金壓力之重，最終不得不通過(guò)轉讓項目股權救急。直到九龍倉戰略投資和融創(chuàng )一口氣接手9個(gè)項目50%股權后，才算初步度過(guò)了資金危機。
第二次危機是2014年，行業(yè)下行，中高端產(chǎn)品銷(xiāo)售遇冷，綠城再度出現資金難題。與扮演“白武士”的融創(chuàng )分手后，年底央企中交介入，一步步成為第一大股東。
隨后，綠城成為了中交規?；l(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺。
中交集團管理層曾多次公開(kāi)表明，中交集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規模要對標中海地產(chǎn)與保利地產(chǎn)，而中交地產(chǎn)規模僅四百億左右，顯然這個(gè)重擔落在了綠城中國身上。
為了支撐規模擴張，綠城開(kāi)始積極買(mǎi)地，自2017年后面積投銷(xiāo)比均不低于1.8，2019年新增土地儲備達1236萬(wàn)平米，時(shí)隔12年拿地規模再破千萬(wàn)（2007年新增土地儲備1022萬(wàn)平米），2020年僅上半年拿地規模便達1039萬(wàn)平米，面積投銷(xiāo)比高達4.1。
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然而，高價(jià)地一直是綠城的痛點(diǎn)，在2017-2019年三年間新增土地成本破萬(wàn)元，2020-2021年回歸在萬(wàn)元內。
最新數據顯示，2021上半年，綠城花了740億買(mǎi)地。而年初，綠城執行董事、執行總裁郭佳峰曾言，2021年拿地目標貨值3000億元。
買(mǎi)地強度不斷增加，雙集中土地環(huán)境下，綠城要如何平衡成本與利潤的問(wèn)題？張亞?wèn)|在2021年股東大會(huì )上回應稱(chēng)，綠城中國拿地標準是利潤率8%-10%，甚至10%以上。
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銷(xiāo)售均價(jià)保持在25000元/平方米，綠城靜態(tài)利潤不斷增大，這是顯而易見(jiàn)的。另外，城市布局策略變化，以及土地成本與利潤穩定，是綠城增信的關(guān)鍵。
減債與降本
數據顯示，綠城中國迎來(lái)了史上最好的基本面。
不過(guò)，毛利率還是出現了下滑。
年報顯示，2020年，綠城中國實(shí)現毛利率為23.7%，較2019年25.4%下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中物業(yè)銷(xiāo)售毛利率23.5%，較2019年24.8%下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，主要是因為受限價(jià)影響品牌溢價(jià)未能充分體現，毛利率出現下滑。
除此之外，永續債作為歷史遺留問(wèn)題，一直不斷侵蝕利潤，全年權益金額不足六成。
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翻看年報發(fā)現，2018年，綠城永續債規模首次突破120億元，當年分走利潤6.11億元；2019年規模為212億元、2020年規模為206億元，分走同期利潤分別為12.8億元、13.22億元。而同期歸屬股東凈利潤分別為10.03億元、24.8億元、37.96億元。
在不影響流動(dòng)性下，主動(dòng)減少永續債規模有助于提升盈利空間。
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從2021年，綠城開(kāi)始對永續債動(dòng)刀，提出三年清零目標。
數據顯示，7月份綠城永續債贖回10億元，下半年還將贖回34億人民幣以及5億美元債。2023年贖回最后15億元永續債，所有永續債沒(méi)有贖回之前暫不考慮新的發(fā)行。
如果不解決永續債問(wèn)題，放任繼續蠶食利潤，仍將制約綠城實(shí)際盈利水平。
其他債務(wù)指標方面，綠城中國在中期業(yè)績(jì)會(huì )上表示，現金短債比為1.5，凈負債率為75%，剔除預收賬款之后的資產(chǎn)負債率為72.6%，“三道紅線(xiàn)”標準下劃入黃檔，意味著(zhù)有息負債增速不得超過(guò)10%。
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“總的來(lái)說(shuō)，三個(gè)指標還是比較可控的，監管層要求2023年進(jìn)入綠檔，我們爭取提前進(jìn)入?！睂τ谌兰t線(xiàn)，綠城管理層在業(yè)績(jì)會(huì )上也表達出了自信。
事實(shí)上，上半年大量買(mǎi)地似乎并沒(méi)有給綠城融資端帶來(lái)大的阻力。
期間，綠城境內發(fā)行債券融資124.62億元，通過(guò)美元債融資9.4億美元，綜合成本為4.6%，較上年同期下降了60基點(diǎn)。
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2021上半年，境內公開(kāi)發(fā)債平均利息成本為3.73%，與同規模房企相比，這樣的利率水平將成為綠城的核心競爭力之一。
換倉與拓地
2021年5月，北京首次集中供地時(shí)，被綠城收入口袋的豆各莊地塊，共吸引了12家房企及聯(lián)合體一同競爭。
開(kāi)拍當日便經(jīng)多輪報價(jià)，由龍湖＋住總＋平安聯(lián)合體以68.2億元觸及上限，進(jìn)入高標準住宅建設投報階段，最終被綠城一舉拿下，成交樓面價(jià)約4萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%。
拿下豆各莊地塊，無(wú)疑為綠城2021年在京成績(jì)單添了耀眼一筆。
其實(shí)，綠城在長(cháng)三角土拍中也十分活躍。對于未來(lái)三年要實(shí)現營(yíng)收和利潤倍增的綠城來(lái)說(shuō)，積極拿地投拓是必然之舉。
可以看到，綠城投資布局逐漸從利潤空間較小的杭州轉移到浙江、江蘇其他城市。在拿地過(guò)程中，嚴格執行“1+5+N”布局策略，以杭州為核心輻射長(cháng)三角區域，聚焦浙江市場(chǎng)和5大城市群。
資料顯示，2021年上半年，綠城中國共計在31個(gè)城市新增項目67個(gè)，收并購貨值682億元，預計新增貨值人民幣2140億元，將在未來(lái)1-3年內為其帶來(lái)可售貨值9951億元。
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從布局城市看，一二城市新增貨值占比達78%。其中，杭州新拓展貨值260億元，占比12%；寧波新拓展278億元，占比13%；北京新拓展208億元，占比10%。
從區域分布看，長(cháng)三角依舊是綠城重倉區位，新拓展貨值1065億元，占比達到50%；環(huán)渤海新增貨值489億元，占比達到23%；長(cháng)江中游及成渝新拓展282億元貨值，占比13%。
截至2021年6月底，綠城共有土地儲備項目251個(gè)，總建筑面積6034萬(wàn)平方米，權益面積3495萬(wàn)平方米，總可售面積4048萬(wàn)平方米，權益可售面積2336萬(wàn)平方米。
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最重要的是，這些地塊主要集中在杭州、寧波、西安、北京、長(cháng)沙等。相對而言，這些城市抗風(fēng)險能力強，去化速度快。
根據資料，2016年綠城開(kāi)啟戰略性去庫存計劃，當年三四線(xiàn)城市存量房源去化148億元，去化率僅48.9%。
從2017年至2019年去化情況看，綠城整體投資項目去化率分別為72%、68%及68%，其中一二線(xiàn)城市去化率分別為75%、71%及70%。
可見(jiàn)，三四線(xiàn)城市拉低了綠城過(guò)往的整體去化率水平。
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2021年下半年，綠城預計整體可售貨源約1411萬(wàn)平方米，整體可售金額約為3090億元。其中，自投項目可售貨值2312億元，代建板塊778億元。一二線(xiàn)自投可售貨值占比為76%，新增貨值占比為63%，達1450億元。
在觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的拿地權益金額中，2021年綠城排名第7。這意味著(zhù)，綠城將通過(guò)強大的土地儲備實(shí)現彎道超車(chē)，為擠進(jìn)前十奠定基礎。
經(jīng)過(guò)幾次危機之后，土地投資額再創(chuàng )新高，區域布局和投地節奏改變，這也許是綠城的機會(huì )。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 冬天法則 | 綠城增信
