搞債的雷猴 作者：DealingMatrix
來(lái)源：搞債的雷猴（ID：bond_monkey）
2020年的廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“富力”）如同中了化骨綿掌，走的并不順利。
在5月9日，富力在海南的紅樹(shù)灣項目的整改，仍被中央第三生態(tài)黃精保護督察組認定為不到位。
這一被企業(yè)董事長(cháng)李思廉看重的項目，前后已經(jīng)整改近4年時(shí)間。面對屢次整改通報，富力的態(tài)度一直是“積極認錯，拒不悔改”。
項目上麻煩不斷，今年在賣(mài)房營(yíng)銷(xiāo)上也翻了車(chē)。大手筆邀請主持人李湘直播賣(mài)房，一天內只賣(mài)了20張優(yōu)惠券，一套房。
債市大佬們觀(guān)察到富力的發(fā)債困難，短期償債壓力巨大，其酒店生意又一直在拖后腿。在較為艱難的房企大環(huán)境中，產(chǎn)品難賣(mài)也成為富力營(yíng)銷(xiāo)的一大痛點(diǎn)。
圖片來(lái)源：DM查債通APP
一、債券融資情況
在岸債券方面：
富力今年還未有發(fā)行在岸債券。
目前，富力共有流通中人民幣債券20筆，當前存續433億元，今年待付本金利息76.12億元。
圖片來(lái)源：DM終端
在岸債未來(lái)償債現金流分布圖如下：
圖片來(lái)源：DM終端
今年富力的在岸債償債情況尚可接受，未來(lái)兩年是償債高峰，今年必須在融資上加班加點(diǎn)，四方來(lái)財，迎接未來(lái)的兌付挑戰。
5月10日，深交所消息稱(chēng)，富力的2020年面向專(zhuān)業(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行ABS項目狀態(tài)更新為“通過(guò)”。根據募集書(shū)，該100億元債券募集資金將全部用于償還富力地產(chǎn)已發(fā)行公司債券的到期及回售部分。
該債權類(lèi)別為小公募，本次債券規模不超過(guò)人民幣100億元(含100億元)，采用分期發(fā)行的方式，其中，首期發(fā)行規模不超過(guò)人民幣50億元(含50億元)。
未公告券方面：
富力在發(fā)債的路上一直鼓足著(zhù)力氣。上交所在3月25日通過(guò)富力地產(chǎn)非公開(kāi)發(fā)行的2020年公司債券，該債券擬發(fā)行金額40億元。
富力地產(chǎn)未公告債券如下圖所示：
圖片來(lái)源：DM終端
離岸債券方面：
在今年，富力只發(fā)行1筆境外債，發(fā)行規模是4億美元，期限是4年，票面是8.625，融資用途是歸還一年期內的中長(cháng)期債項。
目前，富力的離岸債券共有10筆，當前存續為51億美元，今年沒(méi)有美元債到期。
富力的離岸債券如下圖所示：
圖片來(lái)源：DM終端
今年富力的發(fā)債一直在沒(méi)有迅猛發(fā)展，市場(chǎng)人認為“發(fā)債困難”。在債務(wù)重壓懸頂下，無(wú)力感再次向富力襲來(lái)。
美元債行情：
在美元債行情中，DM有一項重要的指標來(lái)判斷其成交活躍性，此指標為流動(dòng)性指標。流動(dòng)性指標得分從1至5，1分代表流動(dòng)性最好，5分代表流動(dòng)性最困難。
富力的Bloomberg美元債行情以及IHSMarkit美元債對照行情，如下表所示：
數據來(lái)源：Bloomberg、DM
富力的美元債的流動(dòng)性均不錯，其中流動(dòng)性稍弱的一只美元債“XS1923588096”，票面是9.125，是美元債中票面利率最高的。
在岸債券行情：
近一個(gè)月來(lái)，流通中在岸債券的歷史成交量第一為“16富力06 “，成交量為9.70億元。成交量排名前三的債券余額均不少于40億元。
近一個(gè)月成交量前五的債券如下圖所示：
圖片來(lái)源：DM查債通APP
在《DM查債通》APP上，可實(shí)時(shí)跟進(jìn)不同經(jīng)紀商成交行情，并可選擇不同成交維度進(jìn)行對比分析。
2020年國內外各大評級公司紛紛更新對富力的評級。
2020年4月29日，標普確認富力的評級為B+，展望是“穩定”。
標普認為，富力的現金流動(dòng)性和債務(wù)杠桿率會(huì )在未來(lái)的12個(gè)月有所改善。
2020年4月3日，穆迪將富力地產(chǎn)“Ba3”企業(yè)家族評級及其子公司富力香港“B1”企業(yè)家族評級列入降級觀(guān)察名單。
穆迪就近期富力的表現表示擔憂(yōu)。
穆迪表示，未來(lái)12個(gè)月，富力將有620億債務(wù)到期，且將在2020年第二季度派息45億元。但是從富力地產(chǎn)2019年報數據來(lái)看，富力現金持有量約380億元，加上扣除基本經(jīng)營(yíng)現金流項目后的合同銷(xiāo)售收入，并不足以覆蓋其債務(wù)。
2020年1月14日，YY對其評分為6分，與上期持平。
YY認為，富力地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況總體比較平穩，屬于大型地產(chǎn)企業(yè)。2019年克而瑞銷(xiāo)售金額行業(yè)排名第21位，項目主要分布在直銷(xiāo)市、省會(huì )、經(jīng)濟發(fā)達的城投等城市。
但需要注意的是，公司的財務(wù)杠桿偏高，資產(chǎn)中投資性房地產(chǎn)占比較高，需要關(guān)注其價(jià)值變動(dòng)對資產(chǎn)質(zhì)量和財務(wù)狀況的影響。
2020年3月31日，DM量化評分對富力的評定為BB，較上期下調2級，現量化評分對應的違約概率為0.81%，較上期提高0.43%。
關(guān)于國內外各評級機構對富力的評級信息，DM查債通均有收錄，詳情可登陸APP了解。
四、項目分布
富力在全國共有232個(gè)項目，項目著(zhù)重分布在三/四線(xiàn)城市。
一線(xiàn)城市有21個(gè)項目，具體分布數量為廣州10個(gè)，北京8個(gè)，上海3個(gè)；
二線(xiàn)城市共有99個(gè)項目，排名前三的是太原13個(gè)、天津11個(gè)、石家莊7個(gè)；
三/四線(xiàn)城市共有108個(gè)項目，排名前三的是唐山7個(gè)、惠州7個(gè)、湖州6個(gè)。
數據來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊
富力在二線(xiàn)和三/四線(xiàn)城市的項目分布幾乎相當。
富力的地產(chǎn)貨源相對比較充足，疫情主要是對國內低線(xiàn)城市的房地產(chǎn)投資帶來(lái)沖擊，但是對于一線(xiàn)城市的核心房地產(chǎn)，相對比較穩定。
未來(lái)富力的項目主要是以城市更新項目為主，成本比較低，風(fēng)險較小，利潤及利潤率的增長(cháng)遭遇黑天鵝沖擊的幾率較小。
據房管局統計數據，從今年1月到5月至今，富力銷(xiāo)售總金額為118.20億元。
按城市能級分類(lèi)，富力銷(xiāo)售分布主要集中在二線(xiàn)城市。
其中，一線(xiàn)城市銷(xiāo)售金額8.01億元，占總金額6.78%；
二線(xiàn)城市銷(xiāo)售金額為65.99億元，占總金額的55.83%；
三/四線(xiàn)城市銷(xiāo)售金額為44.19億元，占總金額的37.39%。
數據來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊
按物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)，富力銷(xiāo)售主要集中在住宅。
其中，住宅的銷(xiāo)售金額89.86元，占總金額97.72%；
商業(yè)的銷(xiāo)售金額2.5億元，占總金額2.63%；
辦公的銷(xiāo)售金額1.07億元，占總金額1.11%。
數據來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊
在2019年上市房企銷(xiāo)售排行榜中，富力的銷(xiāo)售金額行業(yè)排名第22，銷(xiāo)售面積行業(yè)排名第17，銷(xiāo)售均價(jià)行業(yè)排名第62。
其中，富力2019年銷(xiāo)售金額1381.90億元，同比增長(cháng)5.44%；
2019年銷(xiāo)售面積1254.76萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)23.26%；
2019年銷(xiāo)售均價(jià)為11013元每平米，同比降低14.46%。
DM終端數據及時(shí)整理出富力發(fā)布的企業(yè)銷(xiāo)售月度數據。包括：銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)，并且數據同比變化和行業(yè)排名一目了然。
圖片來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊
2019年，對比于百強房企，富力的銷(xiāo)售增速有所放緩，一線(xiàn)和二線(xiàn)城市的占比較高。
今年同樣是在二線(xiàn)城市上發(fā)力，但是目前三/四線(xiàn)城市的土儲上升，后續有可能面臨銷(xiāo)售土地去化的風(fēng)險。
近三年富力在拿地上勤勤懇懇，在拿地面積上保持在20名左右。
2017年拿地總金額327.41億元，；拿地面積838.08米；
2018年是拿地均價(jià)的低谷，拿地總金額216.99億元，拿地面積攀升至956.42萬(wàn)平，拿地均價(jià)只有2269元每平；
2019年拿地金額為217.77億元，拿地面積693.52萬(wàn)米，同比減少27.49%；
圖片來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊
據國土資源部統計數據，從今年1月到5月份至今，富力總拿地金額為40.56億元。
按城市能級分類(lèi)，富力今年在拿地金額上重心押寶在二線(xiàn)城市。
其中，一線(xiàn)城市未有涉及；
二線(xiàn)城市均從太原市拿地，金額為125.32億元，占總金額的62.42%，
三/四線(xiàn)城市均從蘭州市拿地，金額為15.24億元，占總金額的37.57%。
數據來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊
按物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)，富力的住宅拿地金額為30.23億元，占總金額的74.53%；
商業(yè)/辦公拿地金額為10.33億元，占總金額的25.46%。
數據來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊
目前拿地上依舊是走謹慎的路線(xiàn)，這跟其拿地方式的變化有關(guān)。
2019年末富力總土儲建面為5790平方米，土地儲備相對充足，消化周期在4-5年左右，可支撐企業(yè)未來(lái)開(kāi)發(fā)正常需求。
富力是舊改項目發(fā)家，未來(lái)也是通過(guò)重點(diǎn)開(kāi)拓城市更新項目來(lái)?yè)Q取土儲，比起招拍掛和收并購，此種方式結算下來(lái)會(huì )得到更高的凈利潤率。
從2019年財報中，可看出富力的高負債的危機凸顯。
盈利數據方面：
企業(yè)毛利率為238.6%，相較于去年下降24.15pts；
歸母凈利率為10.7%，相較于去年下降0.24pts;
營(yíng)銷(xiāo)及管理費用率為6.6%，相較于去年上漲0.79pts;
償債能力上：
短期借款及長(cháng)期借款當期部分622.70億元，同比上漲18.94%；
凈負債率為198.8%，同比上漲14.81pts;
借款總額為1971億元，來(lái)源占比包括銀行貸款49%、離岸債17%、境內債22%、信托貸款12%；
長(cháng)期借款為1348.70億元，同比增長(cháng)22%；
短期借款為141.16億元，同比增長(cháng)2%；
流動(dòng)性資產(chǎn)方面：
集團現金為384.4億元，同比增長(cháng)10.7%；
其中，流動(dòng)現金及其等價(jià)物為229.04億元，同比增加16%；
受限制現金為155.31億元，同比增加4%；
截至2019年12月31日，集團從銀行獲得非承諾性銀行授信額度約為1200億元尚未動(dòng)用；
富力的賬面的流動(dòng)現金并不能完全覆蓋短期借款，捉襟見(jiàn)肘。
2020年第一季度報告出爐，財務(wù)數據也不盡如人意。
在今年第一季度，富力的凈利潤同比下滑65.68%，一年內到期費流動(dòng)性負債提升43.32%。
富力曾經(jīng)稱(chēng)霸房企的“華南五虎之一”，現在重債如同達摩克利斯之劍懸頂，危機四伏。
有高人總結了富力近幾年頻頻擲錯的棋子。
1） 過(guò)早涉及商業(yè)地產(chǎn)，拖累了住宅部分的發(fā)展；
2） 過(guò)早下沉至三四線(xiàn)城市，在沒(méi)有強有力的政策支持下，影響了利潤攫??；
3） 2016年的三四線(xiàn)城市的棚改紅利期間，沒(méi)有重力發(fā)展；
4） 2017年重金熱錢(qián)拿下萬(wàn)達酒店業(yè)務(wù)，逐年虧損，元氣大傷。
富力逐漸變成“負力”，難在負債高筑，難在流動(dòng)疲弱。希望以后的富力能審時(shí)度勢，再不要踩錯發(fā)展的節拍了。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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