投拓江湖 作者：投拓江湖
來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）
2020年最后的兩個(gè)月，地產(chǎn)圈內有兩件大事尤為引起大家的關(guān)注：一個(gè)是“三道紅線(xiàn)”政策的發(fā)布并落地，地產(chǎn)圈一時(shí)間噤若寒蟬，各大房企開(kāi)啟了瘋狂甩貨降負債的模式；另一個(gè)是央行在年末最后兩天，頒布的商業(yè)銀行涉房貸款比例新規，未達標的銀行，將在未來(lái)2-4年內降低涉房貸款（包括給房企融資和個(gè)人住房貸款），這一舉措可謂是將房企的融資限制得死死地，房企融資的主流渠道，幾乎被堵死。
監管層面的意圖已經(jīng)很明顯，將住房不炒從制度的根上貫徹，將房?jì)r(jià)猛虎牢牢控制住。避免房地產(chǎn)一家獨大，占用過(guò)多的金融資源，社會(huì )資源，從而為實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，讓出更多的資源。
在這個(gè)大背景之下，房企為了贏(yíng)得生存的空間，也是做出了各種應對。比如，2020年有不少曾經(jīng)沒(méi)有上市計劃，卻最終也在香港敲鐘的房企；比如，2020年下半年開(kāi)始的，房企物業(yè)公司扎堆赴港上市的高峰；再比如，近一兩個(gè)開(kāi)始的某些房企瘋狂賣(mài)資產(chǎn)模式，以及內部員工全款購房巨額折扣舉措。
剛過(guò)去不久的2020年，房地產(chǎn)很難嗎？
統計數據顯示，2020年1-11月，全國商品房銷(xiāo)售總面積150834萬(wàn)㎡，同比增長(cháng)了1.3%，商品房銷(xiāo)售額148969億元，同比增長(cháng)7.2%。因為12月的數據還沒(méi)出來(lái)，但是預計2020年全年的銷(xiāo)售總面積在17億平米以上。單從數據上來(lái)看，2020年的房地產(chǎn)還算不錯的，而且還是在經(jīng)歷了疫情的情況下。但是大家感覺(jué)2020年的房地產(chǎn)很難搞，這是為什么？
因為行業(yè)集中度提高了，行業(yè)的天花板也快見(jiàn)頂了。
從上圖易居克而瑞統計的數字來(lái)看，百強房企在去年的銷(xiāo)售金額增長(cháng)情況，是遠超于行業(yè)平均的7.2%。這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來(lái)越高，強者恒強的局面在進(jìn)一步加劇，TOP房企在市場(chǎng)中的占有率越來(lái)越高。
從投資端口來(lái)講，根據易居克而瑞的數據顯示，2020年TOP30房企拿了貨值70%的新出讓土地，TOP10房企拿了約40%的貨值。這個(gè)現象，還在進(jìn)一步加劇，2020年前三強的碧桂園、恒大、萬(wàn)科都是七千億或者接近七千億級的規模。千億房企在2017年的時(shí)候，還只有17家，2020年的時(shí)候，已經(jīng)有35家，三年時(shí)間翻倍了，今年預計將突破40家。
因為我國的城市化進(jìn)程已經(jīng)到了中后期，人口增長(cháng)和城市進(jìn)程客觀(guān)的情況，不足以再支持房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積再像以前那樣高歌猛進(jìn)。未來(lái)的房地產(chǎn)總量市場(chǎng)，將會(huì )進(jìn)入一個(gè)極為緩慢地增長(cháng)，甚至無(wú)增長(cháng)的階段。但是TOP房企各個(gè)的規模都越來(lái)越大，總的池子只有這么大，都要做規模圖發(fā)展，大家對于土地和市場(chǎng)的搶奪，會(huì )進(jìn)入更加激烈的階段。
2020年的三道紅線(xiàn)和涉房貸款收緊政策，在今年勢必還會(huì )繼續深入執行，甚至不排除還有新的收緊融資政策推出。缺錢(qián)，會(huì )成為越來(lái)越多房企的常態(tài)，之前步子邁得比較大的房企，會(huì )紛紛加入降杠桿的行列，爭取早日進(jìn)入綠色線(xiàn)以?xún)?。受房企?jīng)營(yíng)理念的轉變影響，其拿地策略也會(huì )發(fā)生180度的大轉彎，一些急于降杠桿的房企，會(huì )在一段時(shí)間內，甚至是很長(cháng)一段時(shí)間內不拿地。投資拿地優(yōu)先的方針，會(huì )讓位于銷(xiāo)售和回款優(yōu)先，營(yíng)銷(xiāo)部會(huì )重回C位。
這個(gè)現象，相比大家應該有所察覺(jué)了。有的公司已經(jīng)陸陸續續開(kāi)啟了投資部裁員行動(dòng)，有的區域公司投資部年初還有8的人，現在好多只剩下2-3人，團隊精簡(jiǎn)了不少。與此同時(shí)，人力部門(mén)又開(kāi)始不遺余力地招營(yíng)銷(xiāo)的人員，重金挖角各大房企的銷(xiāo)售大佬。
本身子彈就有限的房企們，拿錯地的試錯成本會(huì )越來(lái)越高，對拿地的態(tài)度越來(lái)越謹慎，會(huì )選擇優(yōu)先布局重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊。目前不少房企都在紛紛回歸一二線(xiàn)城市，力求將拿地風(fēng)險降到可控水平，同時(shí)提升銷(xiāo)售回款速度。在大家的投資策略趨同的大背景下，一些重點(diǎn)大城市的土地市場(chǎng)，競爭還會(huì )更加激烈，這在2020年已經(jīng)有所展示了，未來(lái)還會(huì )進(jìn)一步延續。
因此，未來(lái)房企想要拿地，將會(huì )進(jìn)入hard模式。在一個(gè)存量競爭的市場(chǎng)里面，更加比拼一個(gè)房企的運營(yíng)能力，操盤(pán)水平，產(chǎn)品溢價(jià)能力。這些重點(diǎn)城市的政府，為了防止房地產(chǎn)過(guò)熱，會(huì )推出更加嚴格的拍地游戲規則，無(wú)償移交只是入門(mén)級要求，同時(shí)會(huì )加以限地價(jià)限房?jì)r(jià)，甚至要求現房銷(xiāo)售等條件。對于那些固守較高利潤指標的，同時(shí)自己在產(chǎn)品和運營(yíng)能力方面跟不上的房企，將會(huì )陷入拿地極度困難的尷尬境地。大部分地塊，算上自持和無(wú)償移交，甚至會(huì )出現起拍價(jià)都算不過(guò)賬，或者起拍價(jià)剛剛滿(mǎn)足上會(huì )條件的極端情況。
一些房企的區域公司投資部，將純粹淪為寫(xiě)報告，做測算，走流程，每塊地都參與，但是每塊地都無(wú)法參拍，存在感極弱的“場(chǎng)外觀(guān)眾”。
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