“工抵房”并不是新生事物，顧名思義是由于房企缺乏現金難以如期結算，用商票等抵押又存在失約風(fēng)險，有些合作方不想接受，唯有將房產(chǎn)抵押給施工方或者供應商用以借款或欠款暫時(shí)緩解壓力。而對上下游供應商施工方而言，自身也有資金壓力，持續墊資并不現實(shí)，從開(kāi)發(fā)商處獲得房產(chǎn)后要想辦法變現，則出現了“工抵房”入市的情況。

但根據CRIC監測，自9月以來(lái)，市場(chǎng)上的“工抵房”數量激增，主要是有兩個(gè)原因：市場(chǎng)轉冷，房企去化不暢甚至庫存積壓，影響企業(yè)回款。根據CRIC數據，2021年10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫，10月TOP100房企單月操盤(pán)業(yè)績(jì)規模同比下降32.2%，自7月以來(lái)已經(jīng)連續4個(gè)月呈現同比下跌的態(tài)勢。調控升級房企融資收緊，發(fā)債受阻，房企開(kāi)發(fā)到位資金連續4個(gè)月同比下降。從統計局公布的數據來(lái)看，自2021年7月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總額已經(jīng)連續4個(gè)月呈現下降趨勢。近3年以來(lái)，除疫情期間的2020年1-3月，這一數值均呈現同比增長(cháng)趨勢，此番連續下降，可見(jiàn)房企壓力之大。

目前市場(chǎng)上的工抵房主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)是“真工抵”即開(kāi)發(fā)商抵押給供應商和施工方的正常房源，一般而言這類(lèi)工抵房數量會(huì )偏少，多數在個(gè)位數。另外一部分就是房企通過(guò)“工抵房”的名義來(lái)降價(jià)促銷(xiāo)，由于部分城市發(fā)布了“限跌令”，明令禁止或者是約談要求房企不得以打折、促銷(xiāo)等方式來(lái)降價(jià)，房企不得已打出“工抵房”的名義實(shí)施降價(jià)銷(xiāo)售。這種形式的價(jià)格調整也能平衡老業(yè)主的情緒，避免出現維權問(wèn)題。

從工抵房的區域分布來(lái)看，工抵房的數量和城市市場(chǎng)熱度呈現負相關(guān)關(guān)系。雖然上至一線(xiàn)的廣州，二線(xiàn)的南京、蘇州、廈門(mén)，下至三四線(xiàn)的柳州、桂林、徐州等地，各個(gè)能級城市均出現了大量的工抵房。但根據CRIC的數據，廣州、南京、蘇州和廈門(mén)等城市10月均迎來(lái)階段性疲軟，桂林、徐州等三四線(xiàn)城市也是表現平平甚至承壓，因此工抵房的數量和城市熱度出現負相關(guān)關(guān)系，市場(chǎng)下行的城市工抵房數量往往較多。

從企業(yè)來(lái)看，財務(wù)承壓的房企推出工抵房數量較多，且折扣力度也比較大。由于工抵房是企業(yè)或者項目上難以結清工程款而抵押的房源，和企業(yè)的信譽(yù)掛鉤，因此一般情況下資金充?；蛘咪N(xiāo)售順利的項目不會(huì )出現工抵房源。像藍光發(fā)展在6月就曾在溫州推出過(guò)接近9折的工抵房，之后企業(yè)出現債務(wù)違約的問(wèn)題。另外一些被下調評級或者是發(fā)生實(shí)質(zhì)違約的房企如榮盛發(fā)展，也會(huì )有一些工抵房入市，且折扣力度較大。

房源上而言，工抵房與特價(jià)房差距不大。工抵房本質(zhì)上是由于企業(yè)難以去化而抵押給供應商和施工方，且套數比較少，均為指定房源。且根據CRIC監測的信息來(lái)看，不少工抵房在宣傳時(shí)也會(huì )打出“清尾工抵房”的口號，與特價(jià)房同理，因此二者差距不大。不過(guò)需要注意的時(shí)候，特價(jià)房往往是難以快速去化而讓利，工抵房則涉及企業(yè)難以結算工程款項的問(wèn)題。

數量而言，一般單盤(pán)的工抵房套數多數在10套以下，也有部分樓盤(pán)推出20套、30套甚至更多工抵房源，不過(guò)這種情況可能為房企變相降價(jià)促銷(xiāo)。其優(yōu)惠力度由市場(chǎng)情況，企業(yè)資金缺口、以及供應商、施工方意愿掛鉤。高能級的熱點(diǎn)城市即便有工抵房入市，其價(jià)格也相對堅挺，多在9折之上，三四線(xiàn)由于去化壓力更大，折扣力度也相對較大，可以下探突破8折。同樣開(kāi)發(fā)商若資金壓力較大，為了回籠資金可能會(huì )擴大讓利幅度。另外一般情況下，工抵房由開(kāi)發(fā)商折價(jià)抵押給供應商和施工方，若是供應商和施工方希望盡快回款，可能會(huì )在原價(jià)格基礎上進(jìn)一步讓利，擴大折扣。 

今年以來(lái)，地方市場(chǎng)分化加劇，房企自年初以來(lái)一貫采用“集團造節+精準讓利”的策略，整體折扣力度較小，僅有少數特價(jià)房力度較大?！肮さ址俊边@一產(chǎn)物已連續多年屬于小眾營(yíng)銷(xiāo)手段之一，很少被房企采用。若是房企能夠成功銷(xiāo)售去化，或者有足夠的資金結算工程款項，并不會(huì )出現大量工抵房入市的情況。工抵房的大量入市說(shuō)明市場(chǎng)的下行和房企資金的嚴重短缺，與近期房企頻頻暴雷相互印證。

整體來(lái)看，工抵房屬于特殊時(shí)期的特殊產(chǎn)物，屬于房企的無(wú)奈之舉，但房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè )觀(guān)，企業(yè)銷(xiāo)售去化將持續承壓，且馬上臨近年底，到了資金結算周期，壓力可能會(huì )進(jìn)一步加劇。近期中央傳遞出了準確把握和執行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩有序投放的信號，若是信貸端能有所寬松，緩解企業(yè)償還壓力，這一情況可能好轉，否則可能會(huì )有更多“工抵房”投入市場(chǎng)。