截止2021年12月20日，全國300城土地市場(chǎng)成交建筑面積20.4億平方米，較2020年同期下降了24%?？紤]到集中供地政策之下土地市場(chǎng)成交規模明顯收縮，12月下旬成交量將遠不及去年同期，預計2021年土地市場(chǎng)總量將難以超越2020年的水平，并且全年成交規模同比降幅較目前將繼續擴大，全年降幅大概率將超過(guò)25%。

1、一線(xiàn)城市成交規模保持上漲，二三線(xiàn)城市規模收縮顯著(zhù)

2、中西部省會(huì )城市依舊是成交主力，滬、廣成交規模均超去年同期

與土地成交規模變動(dòng)走勢一致，成交金額較去年同期也明顯收縮：截止2021年12月20日，全國土地總成交金額62494億元，同比去年同期下降了10%。從成交金額排名來(lái)看，地價(jià)較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長(cháng)三角區域，共有10個(gè)城市入榜，且這些城市的成交金額除溫州、南通小幅下跌外（本數據未包含杭州、寧波第三輪集中土拍），其余城市均是同比大漲，尤其是合肥，同比漲幅高達44%，漲幅在金額榜TOP20城市中居于首位。

截至2021年12月20日，全國300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額達62494億元，同比下降了10%，扭轉了連續六年的漲勢。究其原因，主要是因為兩集中新政實(shí)施后成交規模的大幅減少所致。分能級來(lái)看，與成交建面保持一致，除一線(xiàn)城市成交金額保持漲勢外，二線(xiàn)城市成交金額同比漲幅均為負，尤其是三四線(xiàn)城市，總成交金額僅31518億元，同比去年同期下降了15%。

2、上海成交金額蟬聯(lián)榜首，合肥漲幅居于TOP20首位(節選)

具體到各城市來(lái)看。截止至12月20日，上海成交金額高達3136億元，同比去年同期上漲了11%，蟬聯(lián)榜首；排在金額榜第二位的則是廣州，成交金額達2446億元，同比上漲12%；排在第三位的則是杭州，成交金額達2263億元，考慮到杭州三輪土拍金額未被統計在內，全年來(lái)看，杭州成交金額大概率會(huì )超越廣州，排在第二位。門(mén)檻城市為佛山，成交金額為816億元，同比去年同期下降了32%。

受成交結構和二季度市場(chǎng)熱度高漲的影響，2021年全國300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲，增至3069元/平方米，創(chuàng )下歷史新高。不過(guò)，下半年受土拍規則升級和房企融資渠道再度收緊的影響，房企資金壓力大增，拿地的積極性也大幅降低，溢價(jià)率較二季度明顯下降，尤其是四季度，整體溢價(jià)率已經(jīng)跌至3%，較二季度下降了14個(gè)百分點(diǎn)，土地市場(chǎng)明顯轉冷。

1、整體地價(jià)：地價(jià)再創(chuàng )歷史新高，增至3069元/平方米

2021年土地價(jià)格延續2020年的價(jià)格上漲之勢，全國300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲，增至3069元/平方米，同比上漲19%，再創(chuàng )歷史新高。地價(jià)的明顯上漲，一方面是由于成交結構所致，一線(xiàn)城市成交面積占比由去年的2%增至3%；另一方面也要歸功于二季度土地市場(chǎng)熱情高漲，因此平均地價(jià)被大幅拉高。

2、城市地價(jià)：多數重點(diǎn)城市地價(jià)上漲，僅上海、寧波等少數城市同比下滑

3、溢價(jià)率：二季度溢價(jià)率持續高位，房企資金鏈承壓影響下三、四季度溢價(jià)率明顯下滑

雖然整體地價(jià)較2020年大幅抬升，但在22城實(shí)行土地供應兩集中新政、熱點(diǎn)城市加強溢價(jià)、地價(jià)管控等影響下，溢價(jià)率與2020年相比卻有明顯下降。成交溢價(jià)率由2020年的14%降至2021年的11%，同比下降了3個(gè)百分點(diǎn)。

分季度來(lái)看，2021年溢價(jià)率經(jīng)歷了“先升后降”之勢。2021年初，在樓市成交熱度恢復的帶動(dòng)下，地市熱度也隨之上行，前四月溢價(jià)率不斷沖高，至4月份平均溢價(jià)率飆升至24%，是2020年以來(lái)平均溢價(jià)率首次超過(guò)20%。其后，受重點(diǎn)城市集中土拍以及限地價(jià)、控溢價(jià)向熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市深入影響，溢價(jià)率開(kāi)始回落，至2021年中，平均溢價(jià)率已降至去年年初水平，但整體來(lái)看，溢價(jià)率在2021年二季度升至高位，高達17%。

進(jìn)入三季度，重點(diǎn)城市集中供地政策再度升級，加強了對溢價(jià)率、房企競拍資格和競拍資金等多方面的管控，熱點(diǎn)城市也隨即跟進(jìn)，拿地門(mén)檻較上半年明顯抬升。同時(shí)，多家規模房企暴雷，資金鏈承壓下房企拿地積極性也明顯降低，無(wú)論是北上等重點(diǎn)城市，還是東莞、金華等熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市，土地市場(chǎng)均上演著(zhù)底價(jià)成交與國企托底，地市熱度跌入寒冬，溢價(jià)率也隨之走低，溢價(jià)率降至8%。

四季度也基本延續了三季度的下降之勢，整體溢價(jià)率降至3%。分能級來(lái)看，各能級溢價(jià)率均已經(jīng)跌破5%。其中，一線(xiàn)城市溢價(jià)率降至3%，二線(xiàn)城市中杭州、武漢、長(cháng)沙等首輪土拍熱度較高的城市在第二輪土拍中均遭遇了大面積寒潮，導致平均溢價(jià)率進(jìn)一步走低，溢價(jià)率降至2%，三四線(xiàn)城市亦難逃脫降溫趨勢，2021年第四季度溢價(jià)率僅有4%，降至歷史新低。

4、流拍率：二輪供地遇冷致下半年流拍率飆升，全年流拍率顯著(zhù)高于2020年

……本節內容略……

為了穩定市場(chǎng)發(fā)展，繼三條紅線(xiàn)、房貸集中度管理之后，土地市場(chǎng)改革——“兩集中”供地新政也重磅出臺，從根本的供應端入手，要求熱點(diǎn)城市加大土地供應，控制地市熱度，穩定市場(chǎng)發(fā)展。就重點(diǎn)城市集中土拍情況來(lái)看，超半數城市三輪集中供地成交量遞減，地價(jià)整體降幅達5%；熱度來(lái)看，首輪土拍熱度最高，二、三批次集中土拍市場(chǎng)熱度明顯下降，溢價(jià)率大幅下滑、流拍率持續攀升。

1、量?jì)r(jià)變動(dòng)：超半數城市三輪集中供地成交量遞減，地價(jià)整體降幅達5%(節選)

對比三輪土拍來(lái)看，22城集中供地的成交規模顯著(zhù)下降。其中，成交建面、成交金額分別下降36%和40%，而在提高競拍門(mén)檻、加大競拍難度之下，名義地價(jià)則微降5%。

從成交量來(lái)看，22城兩輪共計成交18313萬(wàn)平方米，與2020年22城含宅地塊相比下降30%。其中重慶、武漢、長(cháng)沙、廣州是成交最多的四城，均超過(guò)1000萬(wàn)平方米。就兩輪供地節奏來(lái)看，廣州、鄭州、長(cháng)沙、蘇州等二輪的成交量顯著(zhù)低于首輪，降幅均在40%以上，僅有青島、深圳、廈門(mén)第二輪集中供地成交規模上漲。

成交金額上，22城兩輪共計成交1.71萬(wàn)億元，7城成交金額破千億，北京以?xún)奢喅山?623億位居各城之首。對比來(lái)看，除長(cháng)春、成都、深圳等成交放量的城市，其余二輪成交金額均較首輪下跌，其中半數城市成交金額較首輪腰斬，鄭州、長(cháng)沙、廣州等跌幅超過(guò)70%。

表 重點(diǎn)城市三輪土拍建面、金額、地價(jià)變動(dòng)情況（略）

2、熱度變動(dòng)：二、三輪集中供地“由夏入冬”，溢價(jià)率大幅下滑、流拍率持續攀升(節選)

進(jìn)入第三輪集中供地，盡管部分城市土拍政策有所“松動(dòng)”，但并未對市場(chǎng)起到實(shí)質(zhì)性的利好，第三輪已拍城市土地熱度基本與“冰冷”的第二輪持平。從溢價(jià)率來(lái)看，在政策嚴控下，10個(gè)城市溢價(jià)率均較首輪大幅下降，其中福州、深圳、廈門(mén)等第二輪溢價(jià)較高的城市，在第三輪溢價(jià)下滑至5%左右，三輪溢價(jià)率呈現梯隊式下滑。而廣州、無(wú)錫第三輪含宅地塊均為底價(jià)成交，與首輪12%的溢價(jià)率形成鮮明對比。相較之下，由于二輪流拍過(guò)多，在政策放松以及國企、央企托底之下，第三輪大幅流拍的情況得到一定緩解。成都、廣州第三輪流拍率較第二輪下降近20個(gè)百分點(diǎn)，但相較首輪仍高出一截。合肥、南京流拍率則和第二輪幾乎一致。

綜合而言，全年集中供地的熱度呈現“先揚后抑”的走勢，首輪火熱后，在政策打壓和企業(yè)自身現金壓力之下，二、三輪集中供地陷入“冰凍期”。

從全年成交變動(dòng)來(lái)看，在融資收緊、土地供給端改革的影響下，2021年的土地市場(chǎng)經(jīng)歷了由高熱降至低溫的劇變。和去年相比，2021年土地成交熱度也明顯走低，不僅成交建面低于去年，成交金額也出現了近六年來(lái)的首次下滑，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標表現也差于去年同期。盡管年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，地方政府也在供地端釋放誠意，但市場(chǎng)信心短時(shí)間內預計仍難恢復，土地成交端在明年上半年預計也難有明顯回暖，城市之間的分化也將進(jìn)一步凸顯。 

盡管2021年9月份以來(lái)中央對過(guò)緊的信貸政策進(jìn)行了糾偏，近期更是利好動(dòng)作不斷，包括鼓勵銀行穩妥有序開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)、重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，但上述舉措僅利好于現金流比較穩健的房企，大部分企業(yè)流動(dòng)性仍舊總體偏緊。同時(shí)，恒大、佳兆業(yè)等多家房企暴雷事件也讓房企對“高杠桿拿地”持以審慎的態(tài)度。就此來(lái)看，企業(yè)拿地態(tài)度在明年仍將保持較為謹慎的態(tài)度。

另一方面，雖然年末大部分城市均調低了土地出讓門(mén)檻，但整體來(lái)看，除杭州、成都等個(gè)別城市大幅放松外，其余城市的土地出讓要求僅略有降低，整體仍然較為嚴格。并且，上層也多次強調房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)；同時(shí)，各地政策調控機制也越發(fā)完善和精準，在中央要求加快發(fā)展保障性租賃住房的要求下，供地結構上保障住宅的比例將進(jìn)一步提升。綜上，可以預估，明年土地市場(chǎng)發(fā)展仍是以穩為主，整體市場(chǎng)熱度也將延續低位運行。

自棚改需求退場(chǎng)后，大部分三四線(xiàn)城市樓市表現持續萎靡不振，今年在信貸環(huán)境收緊下樓市成交熱度更是降至谷底。這種情緒也傳遞到土地市場(chǎng)，因此今年三四線(xiàn)城市的土地成交熱度明顯下滑，大部分城市的成交量均不及去年同期。樓市表現不佳的二線(xiàn)城市也是如此，如重慶、天津、沈陽(yáng)等城市的成交量也較去年出現了較大降幅。相比之下，以北京、上海、深圳、杭州、成都為代表的重點(diǎn)城市，由于人口持續流入、購房需求充足，樓市去化表現穩健，房企也爭先進(jìn)入拿地，如上海、杭州等城市第三輪土拍均有多宗地塊觸頂。而在2022年，在整體資金環(huán)境不會(huì )大幅放松的背景下，房企拿地將更會(huì )注重現金回轉和利潤率，因此投資熱度也會(huì )聚焦于這些能帶來(lái)高盈利、風(fēng)險較低的優(yōu)質(zhì)城市，進(jìn)而導致城市之間的分化也將進(jìn)一步加劇。

值得關(guān)注的是，受二輪土拍遇冷影響，多個(gè)城市的三輪土拍門(mén)檻出現下調，優(yōu)質(zhì)地塊的拿地門(mén)檻也隨之下降，包括北京、深圳、杭州等重點(diǎn)城市。而就三輪土拍來(lái)看，大部分城市的土拍熱度仍在低位。由此可預計，在明年首輪土拍時(shí)，會(huì )有部分城市、尤其是2021年第三輪土拍顯著(zhù)遇冷的廈門(mén)、沈陽(yáng)等，將會(huì )進(jìn)一步降低土地出讓門(mén)檻以提振市場(chǎng)熱度。