克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
出售資產(chǎn)是房企緩解流動(dòng)性燃眉之急的重要途徑，但市場(chǎng)卻面臨無(wú)人接盤(pán)的隱憂(yōu)，信托公司入局接盤(pán)無(wú)疑是重大利好。
自2021年底《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》出臺以來(lái)，政策端不斷加碼，引導優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)收并購加快市場(chǎng)出清。但從目前進(jìn)展來(lái)看，政策效應有限，盡管招商蛇口、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、大悅城等房企并購融資均有落地，但收并購仍保持謹慎。
相較之下，信托公司則表現尤為積極，2022年已有多起接盤(pán)動(dòng)作。在市場(chǎng)低迷、違約風(fēng)險延續的背景下，信托公司為何迎難而上？其背后意圖何在？信托公司的入局能否真的能給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)轉機？
01 五礦、光大信托出手接盤(pán)為出險房企輸血
當前，出售資產(chǎn)是房企緩解流動(dòng)性燃眉之急的重要途徑，但市場(chǎng)卻面臨無(wú)人接盤(pán)的隱憂(yōu)，信托公司入局接盤(pán)無(wú)疑是重大利好。尤其對于出險房企來(lái)說(shuō)，可以快速獲得有效輸血、緩解債務(wù)壓力，同時(shí)也有利于借助資本市場(chǎng)盤(pán)活資產(chǎn)，對于行業(yè)保交付、維護購房者權益都有著(zhù)積極影響。
2月25日，恒大公告與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，向其出售4個(gè)項目的相關(guān)股權，轉讓總對價(jià)21.3億元。通過(guò)此次股權轉讓?zhuān)愦罂墒栈厍捌谕顿Y款19.5億元，化解項目涉及的債務(wù)約70億元。此外，信托公司接管之后，將向項目公司注入資金，滿(mǎn)足正常運營(yíng)管理需求，后期項目建設、交付也將得以保障，可以說(shuō)是一舉兩得。
02 信托公司“迎難而上”，背后意圖仍在自保
2022年房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢并不明朗，一方面銷(xiāo)售持續低迷，市場(chǎng)信心有待進(jìn)一步恢復，另一方面流動(dòng)性問(wèn)題仍舊突出，償債壓力下，違約風(fēng)險猶存。在此背景下，信托公司逆市投資引發(fā)行業(yè)關(guān)注，其背后意圖何在？
我們認為，弱市抄底存在機會(huì )，但是風(fēng)險甚大，信托公司接盤(pán)動(dòng)機更多出于自保。其一，房地產(chǎn)領(lǐng)域一直備受信托投資青睞，但經(jīng)歷2021年下半年流動(dòng)性危機，違約頻發(fā)，信托公司也首當其沖，處境相當被動(dòng)。據數據統計，2021年房地產(chǎn)信托違約規模超900億元，今年違約壓力仍高居難下。
目前，多家信托公司都與房企就還款事項深陷泥沼。其中，中信信托尚未就60億信托還款計劃與世茂集團達成一致，中融信托與華夏幸福的談判也未有定數，或將對簿公堂。此外，因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規處罰的現象也時(shí)有發(fā)生，3月2日，中融信托就因向“四證不全”地產(chǎn)項目投放信托資金被罰20萬(wàn)元。整體來(lái)看，房地產(chǎn)投資占比越高的信托公司，脆弱性也越高?；诖?，相比低位抄底，如何自救是當下信托公司最大挑戰。
其次，從信托公司接盤(pán)項目來(lái)看，原本即存在股權掛鉤，繼而更多尋求控制權，以五礦信托接盤(pán)杭州橙光置業(yè)為例，接盤(pán)前持股30%，接盤(pán)后持股99%。目前來(lái)看，相較于被動(dòng)等待房企修復，信托公司從已投項目出發(fā)，接盤(pán)更多股權，有利于掌握主動(dòng)權，再通過(guò)尋求代建、引入資金等方式保證項目建設，能夠更快回籠資金，這種模式對于與出險房企共投項目尤為適用。
目前，市場(chǎng)信托接盤(pán)方以央企、國企、大型優(yōu)質(zhì)高效民企為主。對于信托公司來(lái)說(shuō)，通過(guò)股權投資接盤(pán)確實(shí)是改變被動(dòng)局面的可參考路徑，但也極為考驗風(fēng)控能力和運作效率。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀下，不確定性風(fēng)險甚大，信托公司在地產(chǎn)項目選擇、評估定價(jià)、后期去化等多方面都臨挑戰，疊加信托市場(chǎng)自身動(dòng)蕩不安，也難成“救世主”，我們認為，中短期內，信托市場(chǎng)對于房地產(chǎn)股權投資勢必保持謹慎，以機會(huì )型投資為主。
但是，從長(cháng)期來(lái)看，信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢所趨，而逐步減輕重資產(chǎn)的拖累是縮表的一大挑戰，借助資本市場(chǎng)進(jìn)行輕型化轉型無(wú)疑是一大突破口，這將驅動(dòng)房企與信托等金融機構合作進(jìn)一步加強。未來(lái)，信托公司等金融機構將是開(kāi)發(fā)項目重資產(chǎn)的主要持有者，房企則轉向提供代建、設計建造、營(yíng)銷(xiāo)管理服務(wù)端。在此趨勢下，也將倒逼信托公司等金融機構強化房地產(chǎn)股權投資專(zhuān)業(yè)化管理能力，優(yōu)勢企業(yè)將享受更多趨勢紅利。
總的來(lái)看，在地產(chǎn)出售熱潮下，信托公司逆市接盤(pán)，對緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力、加速市場(chǎng)出清有著(zhù)重要的意義。但目前，信托市場(chǎng)受房地產(chǎn)違約牽連，處境不容樂(lè )觀(guān)。從接盤(pán)動(dòng)機來(lái)看，主要還是出于自保、加快回籠資。我們認為，中短期內，信托市場(chǎng)對于房地產(chǎn)領(lǐng)域整體將保持謹慎，但未來(lái)，股權投資合作模式或進(jìn)一步深化，這也將倒逼信托公司專(zhuān)業(yè)化的提升。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
