觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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除了常規的出售協(xié)議外，金茂此次引入青特置業(yè)更是為了引援資金。
11月16日，中國金茂發(fā)布公告稱(chēng)，出售青島中歐國際城項目公司（青島方嘉置業(yè)有限公司）的90%股權予青特集團，作價(jià)24.28億元，雙方就項目的開(kāi)發(fā)展開(kāi)合作。
具體而言，金茂全資附屬公司天津東輝與青島青悅匯簽訂產(chǎn)權交易合同，項目公司將由青島青悅匯及金茂分別持有90%及10%的股權，項目公司將不再是金茂的附屬公司，且其賬目將不再由金茂并表。
資料顯示，青島青悅匯為青特置業(yè)的全資附屬公司，青特置業(yè)由青特集團有限公司持有約99.6%的股權。青特集團的前身是“城陽(yáng)人民公社修配制造廠(chǎng)”，其主要為專(zhuān)用車(chē)及零部件生產(chǎn)和出口基地，跨界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
金茂在8月30日便在北京產(chǎn)權交易所披露，天津東輝擬轉讓項目公司的90%股權。出售事項的代價(jià)24.28億元是透過(guò)北交所舉辦的公開(kāi)掛牌程序確定，項目公司截至2021年6月30日的凈資產(chǎn)評估值23.31億元。
就觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，金茂從2015年便開(kāi)始籌備打造中歐國際城，是其繼青島金茂灣后在當地的又一個(gè)超級大盤(pán)。項目位于青島膠州灣北岸高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區，項目總占地約2500畝，規劃總建面400萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、購物中心、酒店、產(chǎn)業(yè)辦公及文旅等多種業(yè)態(tài)。
其中，中歐國際城規劃的購物中心青島金茂覽秀城預計將于2022年底亮相，青島金茂覽秀城建筑面積約19萬(wàn)平方米，目前已經(jīng)開(kāi)始外立面安裝階段。
這并非是金茂近期在中歐國際城出售的唯一相關(guān)項目。今年4月份，金茂就接連掛牌了青島茂堅置業(yè)有限公司（青島高新區河東路以南、寶源路以東、規劃東25號線(xiàn)以北、規劃三路以西地塊）以及青島方旭置業(yè)（青島高新區規劃三路以東、規劃東25號線(xiàn)以南、華東路以西、泰鴻路以北地塊）。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次中國金茂出售的項目公司資產(chǎn)為青島中歐國際城內的3宗地塊，分別為地塊B4、地塊B6及地塊D11，項目公司在2019年10月通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)獲得上述幾宗地塊，合計斥資17.28億元。
據悉，B4地塊耗資2.86億元，占地面積為29,329.5平方米，規劃建筑面積為73,323平方米；B6地塊耗資6.02億元，占地面積為77,206.9平方米，規劃建筑面積為154,413平方米；D11地塊斥資8.4億元，占地面積為73,705.3平方米，規劃建筑面積為221,115平方米。
目前，B4地塊已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，被命名為中歐國際城覽秀Ⅱ期，該項目將由金茂負責繼續開(kāi)發(fā)操盤(pán)，并獨立承擔風(fēng)險及享有收益。B6地塊及D11地塊尚處于前期規劃設計階段，金茂與青特置業(yè)會(huì )針對B6/D11地塊的開(kāi)發(fā)展開(kāi)合作，將按照項目公司90%：10%的股權比例分擔風(fēng)險及享有收益。
根據此前披露的規劃來(lái)看，金茂與青特置業(yè)的合作項目被命名為中歐國際城|濱江悅，B6地塊計劃建設23棟10-18層的小高層住宅，D11地塊計劃打造21棟17-33層的高層住宅。
根據卓易數據統計，青島高新區新建住宅的去化周期只有6個(gè)月，中歐國際城屬高新區的第一大盤(pán)，到目前網(wǎng)簽套數超過(guò)1萬(wàn)3千多套。
除了常規的出售協(xié)議外，金茂此次引入青特置業(yè)更是為了引援資金。
根據合作協(xié)議，青特置業(yè)同意完成出售的15天后，向金茂的指定實(shí)體提供一項無(wú)息借款，為期一年，金額為1.53億元，該金額由獲取B6地塊及D11地塊而已向項目公司投入資金（主要包括地塊B6及地塊D11的土地出讓金、契稅及印花稅）的10%厘定。
同時(shí)，倘若B6地塊及D11地塊（中歐國際城|濱江悅）后續因開(kāi)發(fā)需求須由項目公司的股東按其所持項目公司的股權比例提供資金，則公司須提供的資金應由青特置業(yè)代為提供。
青特置業(yè)并非傳統意義上的房地產(chǎn)公司，其從穩定的專(zhuān)用車(chē)和汽配行業(yè)有穩定的現金流和收入，所以并沒(méi)有房企們的資金煩惱。
換言之，金茂在保下了B4地塊的獨立自主開(kāi)發(fā)和獲益權外，通過(guò)該次出售回籠了24.28億元資金，還為公司獲取了一筆1.53億元的無(wú)息貸款，以及中歐國際城|濱江悅的10%收益且無(wú)需為項目開(kāi)發(fā)投入后續資金。
此外，金茂已經(jīng)給自己留好了一條后路。
根據合作協(xié)議，在標的地塊上所建設的商品房的簽約銷(xiāo)售面積合計達到該等項目可銷(xiāo)售面積的85%或以上時(shí)；或合作協(xié)議簽訂之日后的第二個(gè)周年日，若地塊B4上所建設的商品房的簽約銷(xiāo)售面積已達到該項目可銷(xiāo)售面積的85%或以上（即使地塊B6及地塊D11上所建設的商品房的簽約銷(xiāo)售面積合計仍未達到其可銷(xiāo)售面積的85%或以上），則金茂可出售其所持項目公司的股權。
金茂表示，出售事項將有助集團充分利用市場(chǎng)資源，優(yōu)化項目投資回報，加快實(shí)現歸母凈利潤，分散項目風(fēng)險。通過(guò)出售事項的（除稅前）收益約為人民幣4.59億元，擬將該等所得款項用未來(lái)可能的合適投資或作一般營(yíng)運資金。
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