作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

根據寶新金融、寶新置地11月26日公告，雙方各自的間接非全資附屬公司沈陽(yáng)寶新與沈陽(yáng)市鐵西區人民政府訂立征收補償協(xié)議。

據此，由于政府出臺有關(guān)舊城改造的政策，鐵西區政府同意接收目標土地連同相應的物業(yè)，應付代價(jià)為約人民幣3.205億元（約3.91億港元）。

目標土地相應的物業(yè)為富友商業(yè)大廈，最早由2019年寶新置地6000萬(wàn)元現金代價(jià)收購凱升國際所得。但寶新置地未必會(huì )因為土地征收而將項目拱手讓人，該公司提及，可能會(huì )參與地塊平整后的公開(kāi)拍賣(mài)。

對于寶新置地而言，截止上半年該公司僅有12個(gè)土地開(kāi)發(fā)項目，總建面465萬(wàn)平方米，總投資金額約380億元。

這也是姚建輝“分家”獲得的核心資產(chǎn)之一，卻存在著(zhù)去化慢問(wèn)題，如何盤(pán)活并釋放項目?jì)r(jià)值，或許是他最關(guān)注的事情。

在此之前，寶新置地已相繼剝離海鮮買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)，并出售南寧、沈陽(yáng)項目。

寶新置地于最新的聯(lián)合公告中指，沈陽(yáng)市鐵西區人民政府已告知公司，在當地近期出臺有關(guān)舊城改造政策后，富友商業(yè)大廈位于可被征收的土地上。

根據征收補償協(xié)議，鐵西區政府同意就征收富友商業(yè)大廈向沈陽(yáng)寶新補償約3.205億元（約3.91億港元）。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，2019年5月，寶新置地宣布完成收購凱升國際全部股權，現金代價(jià)為6000萬(wàn)元。凱升國際當時(shí)的主要資產(chǎn)為沈陽(yáng)鐵西區一宗商業(yè)用地，即富友商業(yè)大廈。

寶新置地2020年年報顯示，持有富友商業(yè)大廈85%實(shí)際權益，項目主要用途為商業(yè)（商鋪），并已投入使用。

目標項目占地面積約1.09萬(wàn)平方米，總建面3.78萬(wàn)平方米。截至2021年上半年，項目未經(jīng)審核賬面值約2.929億元；2019年、2020年兩個(gè)年度，項目應占租金收入分別為520萬(wàn)元、260萬(wàn)元，而目前沒(méi)有產(chǎn)生租金收入。

土地征收事項也為寶新金融及寶新置地創(chuàng )造了一筆收入，根據公告，這兩個(gè)平臺預期各自確認未經(jīng)審核收益約2760萬(wàn)元，即征收補償超出目標項目除開(kāi)支及稅項前賬面值的差額。

鐵西區政府計劃將目標項目征收及平整后，以公開(kāi)拍賣(mài)方式出售。同時(shí)條款要求，出售土地后，相應征收補償款才能以現金方式全數支付予沈陽(yáng)寶新。

如果地塊由第三方投得，則土地征收所得款凈額經(jīng)扣除稅前相關(guān)成本及開(kāi)支（約3.201億元）計劃應用作寶新置地一般營(yíng)運資金，以改善流動(dòng)資金及整體財務(wù)狀況。

寶新置地亦提及，倘若公司認為競投條款在商業(yè)上屬可行及具吸引力，土地征收將為公司提供商業(yè)良機參與公開(kāi)拍賣(mài)新目標土地，以用作未來(lái)重新開(kāi)發(fā)。

對富友商業(yè)大廈的出售有一定的外力因素，但從近一年的經(jīng)營(yíng)觀(guān)察，寶新置地的資產(chǎn)剝離動(dòng)作較以往已頻密不少。

年報數據顯示，2019年寶新置地出售附屬公司的收益為-4141.1萬(wàn)港元，期內該公司以現金1港元出售在線(xiàn)游戲服務(wù)公司Kingworld Holdings；2020年同期則沒(méi)有該部分收入。

進(jìn)入2021年，寶新置地于今年1月分別向間接全資附屬公司出售所持深圳瑞騰、深圳前海兩間附屬公司全部股權，現金代價(jià)各1元；6月完成出售深圳新鵬生鮮產(chǎn)業(yè)有限公司的全部權益，并終止相關(guān)的海鮮買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)，主要目的是“聚焦主營(yíng)業(yè)務(wù)以進(jìn)一步優(yōu)化盈利結構”。

緊接著(zhù)于7月21日，寶新金融、寶新置地聯(lián)合公告，擬以3億元代價(jià)向獨立第三方深圳新路通實(shí)業(yè)出售深圳新恒創(chuàng )全部股權，目標公司實(shí)益持有的項目包括南寧五象新區環(huán)球金融中心、五象湖1號，以及沈陽(yáng)寶新公館。

需要指出的是，深圳新恒創(chuàng )前身即深圳寶能恒創(chuàng )，于2019年12月被寶能地產(chǎn)以3億元注入寶新金融、寶新置地，當時(shí)該目標公司資產(chǎn)并不包括沈陽(yáng)寶新公館。

而如今在項目增加的情況下（不考慮項目銷(xiāo)售套現部分），深圳新恒創(chuàng )以同樣價(jià)格剝離。

截止到2020年底，寶新置地共計正進(jìn)行12個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項目，分別位于深圳、長(cháng)春、沈陽(yáng)、渭南、長(cháng)沙、汕頭、云浮、南寧等八個(gè)國內城市；項目覆蓋商業(yè)綜合體、精品高檔住宅、酒店、商務(wù)公寓、別墅、花園洋房等，總建面465萬(wàn)平方米，總投資金額約380億元。

與去年仍有諸如5.99億元競投沈陽(yáng)商住地（即寶新公館項目）的新增投資動(dòng)作不同，2021年寶新置地已進(jìn)入了幾乎零拿地的狀態(tài)。上半年，該公司土儲仍然維持在465萬(wàn)平方米。

寶新置地由新體育更名至今僅不足三年，實(shí)際上土儲大多是從“寶能系”收購而得。

例如汕頭潮陽(yáng)項目最早以9.5億元收購獲取，上文所提南寧五象新區環(huán)球金融中心、五象湖1號則以3億元收購。南寧項目總體量約達85萬(wàn)平方米，曾被視為寶能“深耕華南區域的標桿”。

這些房地產(chǎn)項目也是今年初決定與姚振華分開(kāi)做地產(chǎn)以后，姚建輝所擁有的最核心資產(chǎn)。

姚建輝聲稱(chēng)徹底剝離的事宜已考慮整整三年，跡象也顯示，包括深圳寶能高科實(shí)業(yè)有限公司自去年10月起已逐漸過(guò)戶(hù)至他名下，公司亦開(kāi)始更名深圳萊華實(shí)業(yè)有限公司。

但從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)觀(guān)察，2019年、2020年，寶新置地分別實(shí)現總營(yíng)收97.68億港元、67.85億港元，歸母凈利潤分別為3.86億港元、-7.35億港元。今年上半年，營(yíng)收31.94億港元，同比增長(cháng)42.9%；物業(yè)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)額下跌11.7%至2.44億港元；毛利率仍?xún)H有2.7%，同比下降0.3個(gè)點(diǎn)。

由于鮮有披露簽約銷(xiāo)售等數據，外界難以知悉寶新置地的物業(yè)發(fā)展具體情況。2019年、2020年及今年上半年，該公司存貨分別為78.9億港元、108.75億港元及122億港元，尚需時(shí)間套現。

于6月底，寶新置地僅現金結余約8.7億港元，其中8.26億港元為已抵押及受限制類(lèi)型，現金流較為吃緊；對應資產(chǎn)負債比率約244.2%，去年底則為270%。在此情況下，出售項目一方面是為優(yōu)化盈利結構，另一方面則是為了優(yōu)化資產(chǎn)負債率。

寶新置地對7月出售南寧等項目的解釋是，南寧項目負債比例高且去化較慢，出售可有效降低集團的財務(wù)風(fēng)險。

潛在的財務(wù)風(fēng)險還來(lái)自已分家的“寶能系”，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲得的一份寶能財務(wù)及信托產(chǎn)品債權人11月23日與姚振華等人溝通會(huì )文件顯示，債權人提出的兌付要求包括讓姚建輝在內人士承擔連帶責任擔保。

按照債權人的表述，他們認為寶能私人財富（即理財產(chǎn)品）很大一部分為姚振華、姚建輝分家前購買(mǎi)為寶能及關(guān)聯(lián)公司自融，二姚分家導致核心資產(chǎn)剝離至姚建輝負責的板塊，所以姚建輝應承擔同比例兌付責任。

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原標題： 沈陽(yáng)商地套現3億 告別姚振華后寶新置地也“縮表”？