觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
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化解債務(wù)壓力下，物業(yè)板塊對于如今房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，仍舊保持著(zhù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的光環(huán)。
3月14日，正榮服務(wù)集團有限公司公告稱(chēng)，董事獲本公司控股股東歐宗榮先生告知，偉正控股有限公司（一家由歐先生全資擁有的公司）將于2022年3月17日完成向華博貿易有限公司轉讓253,141,168股股份（占公司已發(fā)行股本約24.40%）。
此次轉讓?zhuān)康臑榍鍍斠还P由歐先生及偉正作出擔保且應付福建華閩的貸款。而這筆貸款的債權人，正是華博的母公司——福建華閩進(jìn)出口有限公司，這也揭示了歐宗榮此次股權交易，本身是一場(chǎng)物企股權抵債的操作。
故事的另一位主角，華博貿易由福建華閩進(jìn)出口有限公司控制，后者主要經(jīng)營(yíng)進(jìn)出口貿易、生物醫藥及礦業(yè)投資等業(yè)務(wù)；而福建華閩進(jìn)出口有限公司創(chuàng )立于1986年，是福建省外貿龍頭企業(yè)，這兩家公司都是劉平山背后的企業(yè)。
劉平山與正榮關(guān)系匪淺，手持正榮地產(chǎn)與正榮服務(wù)兩家上市企業(yè)原始股份。
與此同時(shí)，華博商貿承諾，自轉讓之日起一年內不會(huì )出售（無(wú)論直接或間接）任何該等股份，這一承諾也展示了對正榮的支持。
股份轉讓一經(jīng)完成后，歐宗榮連同家庭成員將透過(guò)彼等的投資公司擁有正榮服務(wù)已發(fā)行股本的44.43%；華博將擁有已發(fā)行股本的24.40%；歐宗榮仍將為第一控股股東。
截至3月15日上午收盤(pán)，正榮服務(wù)漲幅1.89%，報價(jià)1.08港元/股；截至當日收盤(pán)，下跌13.21%，報價(jià)0.92港元/股。
債務(wù)化解
早在此前2月，正榮地產(chǎn)集團有限公司公告稱(chēng)，于2022年2月22日，由RoYue Limited實(shí)益擁有的公司140,000,000股普通股于行使對該等股份的擔保權益后，已轉讓予第三方。
RoYue由正榮地產(chǎn)控股股東歐宗榮先生全資擁有，緊接股份轉讓后，RoYue所持公司股份減至2,080,326,000股，占公告日期已發(fā)行股本總數約47.63%。
雖然已經(jīng)退出公司管理第一線(xiàn)，但歐宗榮作為正榮實(shí)控人，此次又將正榮服務(wù)股權出讓?zhuān)瑹o(wú)疑是為了緩解正榮系債務(wù)壓力的主動(dòng)出擊。
自永續債逾期風(fēng)波至今，籠罩在償債陰云之下的正榮，這段時(shí)間一直在規劃化解債務(wù)壓力。在2月電話(huà)會(huì )議上，正榮CFO陳偉健就表示，正榮在減少負債規模的前提下，推進(jìn)部分項目轉讓?zhuān)瑺幦≡?023年到期之前改善流動(dòng)性的局面。
根據正榮地產(chǎn)2022年2月18日及2022年2月21日發(fā)布的公告，正榮地產(chǎn)無(wú)法為現有債務(wù)再融資，預計現有內部資源可能不足以?xún)敻队?022年3月即將到期的債務(wù)，對原擬于2022年3月5日贖回的永續債提出同意征求，尚未償還本金總額為2.00億美元。
除此之外，正榮地產(chǎn)還對將于2022年到期的5筆境外債提出交換要約及同意征求，其中4筆美元債尚未償還本金總額合計7.98億美元，1筆離岸人民幣債券尚未償還本金總額16億元人民幣；對將于2023-2026年到期的8筆美元債提出同意征求，尚未償還本金總額合計23.63億美元。
截至目前，正榮地產(chǎn)境內存續債券（含資產(chǎn)支持證券）尚未償還本金余額70.24億元，其中到期與行權日在2022年內的債券余額37.57億元，面臨較大債券兌付壓力。
董事長(cháng)黃仙枝也直言，正榮地產(chǎn)希望對2022年內到期的美元債本金進(jìn)行展期，緩解大量債務(wù)到期壓力，解決現金流缺口問(wèn)題，給予公司一年時(shí)間逐步強化經(jīng)營(yíng)性現金流。
3月7日，正榮地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布有關(guān)以下票據同意征求，于2022年3月4日下午四時(shí)正(倫敦時(shí)間)，已收到同步同意征求的必要同意。
相關(guān)票據包括2024年到期年息8.35%的優(yōu)先票據、2023年到期年息9.15%的優(yōu)先票據、2023年到期年息8.3%的優(yōu)先票據、2024年到期年息7.875%的優(yōu)先票據、2024年到期年息7.1%的優(yōu)先票據、2025年到期年息7.35%的優(yōu)先票據、2026年到期年息6.63%的優(yōu)先票據、2026年到期年息6.7%的優(yōu)先票據。
同時(shí)在會(huì )議上，通過(guò)了“天風(fēng)-正榮應收賬款第一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”的展期議案。修改后的兌付方案，將3月17日到期日支付優(yōu)先級“PR正榮01”的本金償付比例提高到20%，剩余本金展期一年兌付，展期期間繼續按照6.10%計算未償本金的預期收益。
接踵而至的償債壓力下，股權置換的嘗試，對如今正榮來(lái)說(shuō)，不啻于阿里阿德涅線(xiàn)團，沿著(zhù)線(xiàn)索，摸索著(zhù)解開(kāi)困局的謎底。
物企出走
市場(chǎng)對于此次交易，討論的焦點(diǎn)不可避免地放在了“性?xún)r(jià)比”之上。
畢竟正榮服務(wù)作為正榮系較為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一個(gè)多月前股價(jià)還是4塊多，現在股價(jià)水平下，成交金額對正榮來(lái)說(shuō)可能減少了好幾億，接盤(pán)方無(wú)疑是以較低的價(jià)格拿下了正榮服務(wù)股份。
華博對歐宗榮來(lái)說(shuō)并不陌生，此前就曾三次入股正榮系。
2019年1月，正榮服務(wù)與劉平山旗下華博全資附屬公司Sky Bridge簽訂換股協(xié)議，Sky Bridge將其在福建正榮的全部股份轉交給正榮服務(wù)，而正榮服務(wù)為Sky Bridge發(fā)行5萬(wàn)股每股1美元的股份，占正榮服務(wù)總股本5%。
追溯可見(jiàn)，華博對正榮服務(wù)的興趣更是此前早有，經(jīng)過(guò)這次交易，成為了正榮服務(wù)地第二大股東。
化解債務(wù)壓力下，物業(yè)板塊對于如今房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，仍舊保持著(zhù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的光環(huán)。
根據1月披露的數據，截至2021年12月31日止12個(gè)月，正榮地產(chǎn)集團連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司累計合約銷(xiāo)售金額約為人民幣1456.43億元，與去年同期1419億元相比增長(cháng)約2.64%；合約銷(xiāo)售建筑面積為880.26萬(wàn)平方米；合約平均售價(jià)為每平方米人民幣16500元。
截至2022年2月28日止兩個(gè)月，正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司累計合約銷(xiāo)售金額為人民幣114.26億元，合約銷(xiāo)售建筑面積為73.16萬(wàn)平方米及合約平均售價(jià)為每平方米人民幣15600元；其中，合約銷(xiāo)售額同比減少53.56%，合約銷(xiāo)售建筑面積同比減少49.51%。
正榮服務(wù)公布的營(yíng)運數據中，截至2021年12月17日在管建筑面積達到約7000萬(wàn)平方米，合約面積約1億平方米。截至2020年12月31日，在管建筑面積為4128萬(wàn)平方米，合約建筑面積為8740萬(wàn)平方米。
得益于年內第三方拓展表現，正榮服務(wù)在管建筑面積與合約建筑面積都有不錯的增長(cháng)。
無(wú)獨有偶，同樣為了應對債務(wù)危機，藍光發(fā)展賣(mài)掉了藍光嘉寶服務(wù)、彩生活賣(mài)掉了核心資產(chǎn)鄰里樂(lè )股份；去年12月16日，西南物企龍頭金科服務(wù)以轉讓22％的股權為代價(jià)，引入博裕投資，獲得37.34億流動(dòng)資金。
除此之外，還有恒大物業(yè)、中梁物業(yè)、中南服務(wù)、禹洲物業(yè)、奧園健康、佳兆業(yè)美好等等物企資源已成交或待價(jià)而沽。
當賣(mài)家市場(chǎng)有著(zhù)層出不窮的良好物企陳列在前，尋找合適的買(mǎi)家，促成優(yōu)質(zhì)的合作，反而成為了這場(chǎng)資本游戲里更加艱難的法則。
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