相較其他核心城市，上海城市更新之路起步較早且穩步推進(jìn)，迄今為止已走過(guò)近30個(gè)年頭。一直以來(lái)城市更新主要以“舊改”為主，從1992年起上海就開(kāi)始了“365 棚改計劃”等大規模的舊改更新工作。進(jìn)入21世紀后，上海市政府總結了“365棚改計劃”的經(jīng)驗，主要以“拆、改、留”等方式對二級舊里一下房屋進(jìn)行改造，并在2001年發(fā)布了《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細則》（市府111號令）。

隨著(zhù)“舊改”細則逐漸完善，上海開(kāi)始步入城市更新計劃，自2015 年5 月15 日發(fā)布《上海市城市更新（實(shí)施）辦法》后，上海就開(kāi)始更系統化的規范城市更新工作構建，以“試點(diǎn)試行”的方式推進(jìn)城市更新的實(shí)踐發(fā)展。

從“十一五”至“十三五”期間，中心城區二級舊里以下房屋改造總受益居民超40萬(wàn)戶(hù)，其中“十一五”期間中心城區實(shí)際完成343萬(wàn)平方米；“十二五”期間完成320萬(wàn)平方米；“十三五”期間完成281萬(wàn)平方米。

此外，根據《上海市住房發(fā)展“十四五”規劃》將在2022年末，全面完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造，約110余萬(wàn)平方米?！笆奈濉逼陂g，力爭提前全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造約48.4萬(wàn)平方米、受益居民約1.7萬(wàn)戶(hù)。一系列數據與政策均反映“十四五”期間，上海中心城區舊改已進(jìn)入最后階段。

長(cháng)久以來(lái)，城市更新的高門(mén)檻都令一些房企望而卻步，通常來(lái)說(shuō)，城市更新項目都伴隨著(zhù)公共服務(wù)配套等一系列要求，資金壓力大、投資期長(cháng)，規劃難度高，都是房企繞不開(kāi)的問(wèn)題。而城市更新的資金來(lái)源主要通過(guò)政府債、自有資金、銀行貸款等方式進(jìn)行，因此央企和本土國有企業(yè)可以充分發(fā)揮投融資效應及政府溝通上的優(yōu)勢。

隨著(zhù)，6月上海成立800億城市更新基金與12月17日100.02億城市更新引導基金先后落地，“創(chuàng )新金融+”模式正式進(jìn)入上海城市更新。據住建部部長(cháng)王蒙徽專(zhuān)訪(fǎng)表示，未來(lái)政府也將積極地探索城市更新新機制，以相應的金融、財稅、土地等政策體系，推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)。

事實(shí)上，僅城市更新基金很難撬動(dòng)整個(gè)上海城市更新的舊改資金問(wèn)題，但此次引導基金參與企業(yè)多以地方國企為主，其引入創(chuàng )新金融+城市更新的模式，一方面是政府作為嘗試加大金融政策支持力度，另一方面是利用地方國企背景推動(dòng)市場(chǎng)資金進(jìn)入。

就當前來(lái)說(shuō)，結合《上海市住房發(fā)展“十四五”規劃》與此次城市更新引導基金公告，已明確指明未來(lái)投資方向主要分為三類(lèi)：

一是，上海市城區的舊城改造。根據上海市新聞發(fā)布會(huì )介紹，未來(lái)“十四五”期間，將全力以赴加大推進(jìn)力度，堅決完成成片二級以下舊里收尾殲滅戰。在最新一輪的城市更新中，上海中心城區的舊改已接近尾聲。其次，今年8月31日住建部發(fā)布禁大拆大建通知，現階段該政策對上海舊改未造成影響，但長(cháng)期來(lái)看立項將逐漸收緊。在這些背景下，舊城改造已進(jìn)入最后階段，而房企應抓住舊改最后窗口期，積極配合政府進(jìn)入城市更新賽道。

二是，歷史風(fēng)貌保護。上海最早“歷史文化風(fēng)貌區和優(yōu)秀歷史建筑保護條例”于本世紀初通過(guò)，在不斷實(shí)踐當中，政府已于2019年修訂了最新版本的條例。在房企方面，進(jìn)入歷史風(fēng)貌保護多以本土房企為主，如瑞安房地產(chǎn)在上海新天地項目。其主要原因為，房企除了需要擁有進(jìn)入歷史風(fēng)貌保護的合格資質(zhì)以外，還需兼顧城市區域功能，而本土房企對當地人文與地理環(huán)境有更深入的了解。