1、上半年營(yíng)收增速同比回升，但利潤增速維持低位

在“房住不炒”、行業(yè)降杠桿的政策主基調下，近年來(lái)針對房地產(chǎn)行業(yè)的監管不斷收緊，房企整體銷(xiāo)售規模增速明顯放緩。同時(shí)，市場(chǎng)下行疊加前期部分高地價(jià)項目進(jìn)入結算，行業(yè)利潤空間受到持續擠壓，企業(yè)利潤規模增速也呈下行趨勢。 

具體來(lái)看，2021年上半年行業(yè)80家典型上市房企1整體實(shí)現營(yíng)收收入26839億元、營(yíng)業(yè)成本21039億元，營(yíng)收和營(yíng)業(yè)成本的增速中位值分別為30.9%和40.9%。雖然從數值上看，營(yíng)收增幅較去年同期有明顯回升且處在歷年較高水平，但這主要是因為2020年上半年受疫情影響，項目竣工及交付結轉普遍延遲、收入無(wú)法如期確認、上半年整體結算基數較低。 

而同時(shí)，由于房企利潤空間持續受到擠壓，自2019年以來(lái)行業(yè)營(yíng)業(yè)成本增速均高于同期的營(yíng)收增速，2021年上半年高出近10個(gè)百分點(diǎn)。在營(yíng)收和營(yíng)業(yè)成本增速不匹配的擠壓下，行業(yè)利潤增速自2019年出現拐點(diǎn)并表現出下行趨勢。2021年上半年，行業(yè)80家典型上市房企毛利潤、凈利潤、歸母凈利潤的增速中位值分別為12.5%、10.6%和6.0%，利潤增速明顯低于營(yíng)收增速且處在歷年來(lái)的較低水平。

2、近半數典型房企毛利率、歸母凈利率雙降，盈利指標探底

從利潤率指標來(lái)看，近年來(lái)行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力。2021年上半年，行業(yè)80家典型上市房企整體的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續下行趨勢，且降幅較2020年有進(jìn)一步擴大。其中，毛利率指標降幅最大，2021年上半年毛利率中位數同比降低1.6個(gè)百分點(diǎn)至21.7%。凈利率和歸母凈利率的中位數也分別降低0.6和1.7個(gè)百分點(diǎn)至9.3%和6.5%。與歷年相比，行業(yè)整體的利潤率指標均已降至2015年以來(lái)的歷史最低水平。

當前，針對房企投、融兩端的調控力度不斷加強，疊加行業(yè)下行的預期，企業(yè)利潤空間和盈利水平持續受到擠壓。具體來(lái)看，2021年上半年在行業(yè)80家典型上市房企中，多數企業(yè)的利潤率水平呈不同程度的下行。毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達到58家和49家，毛利率和歸母凈利率雙降的房企占到近半數。其中，如金地在杭州、天津、合肥等低毛利地區的項目在期內集中結轉，影響了整體的毛利率水平，上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結算毛利率明顯下滑。

3、未來(lái)提高經(jīng)營(yíng)水平和產(chǎn)品品質(zhì)是“穩利潤”的關(guān)鍵

總體而言，近年來(lái)行業(yè)利潤增速不斷放緩、企業(yè)盈利空間受到擠壓、多數行業(yè)典型上市房企利潤率水平顯著(zhù)下降主要有以下幾大原因：一方面，不少房企2017、2018年獲取的高地價(jià)項目進(jìn)入結算期，在市場(chǎng)整體下行、部分城市限價(jià)趨緊的背景下，這部分高地貨比項目的結算利潤率水平處在行業(yè)較低水平。另一方面，2020年以來(lái)在疫情的影響下，行業(yè)整體的項目開(kāi)工、竣工及交付結算進(jìn)度普遍延緩，部分房企通過(guò)打折促銷(xiāo)、“以?xún)r(jià)換量”來(lái)保證業(yè)績(jì)規模，進(jìn)一步加劇了增收不增利的現象。此外，多數房企為優(yōu)化當期利潤指標對項目進(jìn)行利息資本化處理，目前隨著(zhù)這部分項目進(jìn)入竣工結算，融資利息計入營(yíng)業(yè)成本對結算利潤的滯后性影響開(kāi)始顯現。

上半年行業(yè)整體盈利表現不佳，從中期業(yè)績(jì)會(huì )上各大上市房企對行業(yè)利潤的預期來(lái)看，多數房企認為短期內企業(yè)盈利水平承壓、毛利率下降已是行業(yè)趨勢，但隨著(zhù)17、18年的高價(jià)地逐步去化完畢、土地市場(chǎng)價(jià)格預期趨穩，長(cháng)期來(lái)看行業(yè)利潤率水平在觸底之后或將略有回升，穩定在20%-25%之間的水平。未來(lái)，行業(yè)前期高增長(cháng)階段的高額回報很難再實(shí)現，企業(yè)“穩利潤”需從運營(yíng)管理及產(chǎn)品品質(zhì)入手，審慎理性拿地、優(yōu)選項目，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量及運營(yíng)管理效率，同時(shí)加強產(chǎn)品打造、提升產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品適銷(xiāo)性，在日趨激烈的市場(chǎng)競爭中不斷提升企業(yè)自身的核心競爭力。

2021年上半年，不少房企都實(shí)現營(yíng)收與利潤規模同比顯著(zhù)增長(cháng)，主要原因是去年同期受到疫情影響較大，基數相對較低，而今年以來(lái)開(kāi)工建設、竣工交付進(jìn)度平穩推進(jìn)，也是市場(chǎng)節奏恢復的表現。但仍有三成房企毛利同比降低，利潤規模增長(cháng)承壓。

此外，上半年也有部分房企出現增收不增利的現象，在營(yíng)收增長(cháng)的情況下毛利潤不增反降，其中不乏金地集團、雅樂(lè )居、融信中國等規模型房企。顯然，在行業(yè)增速放緩、調控政策密集出臺的背景下，房企的利潤增長(cháng)對于土地和經(jīng)營(yíng)成本的控制提出了更高的要求。

（部分略）

2、利潤率：利潤率普降，也有部分房企維持了高利潤水平

今年上半年行業(yè)利潤率指標延續下行趨勢，但也有部分房企維持了較高的盈利水平。從今年上半年高利潤率房企來(lái)看，大多呈現出較強的商業(yè)、城市更新等復合屬性，非核心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收益在增加利潤方面也起到了重要的作用，這也反映出當前多元業(yè)務(wù)對于平滑利潤率的重要性。

例如寶龍地產(chǎn)今年上半年毛利率持續保持在30%以上，達到35.2%，歸母凈利率達到18.9%。高盈利的背后主要可以歸功于兩點(diǎn)：一是企業(yè)理性的投資邏輯“不買(mǎi)貴地，不進(jìn)貴城”，今年上半年也并未在22城集中供地中拿地。二是非核心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收益，尤其是投資性物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)顯著(zhù)增厚了企業(yè)賬面利潤。

另外，合景泰富得益于企業(yè)高收益性的商業(yè)布局，以及前期價(jià)格較低的土地儲備積累，也保持了較強了盈利能力，毛利率、歸母凈利率分別達到30.1%、21.2%。盈利能力作為評估和檢驗房企長(cháng)期可持續發(fā)展的關(guān)鍵指標，高利潤率房企的業(yè)務(wù)模式、經(jīng)營(yíng)模式在行業(yè)都具備相當參考價(jià)值。

3、ROE：近6成房企ROE下行，典型房企ROE中位數5.86%（略）

1、合聯(lián)營(yíng)收入：行業(yè)合作加深，半數企業(yè)合聯(lián)營(yíng)收入占比提升

2021年，隨著(zhù)樓市調控的持續收緊，針對房企的“三道紅線(xiàn)”、針對房貸的“兩條紅線(xiàn)”，以及“集中供地”政策的落地，房企面臨更為嚴峻的外部環(huán)境，繼而合作趨勢進(jìn)一步強化，以對沖調控風(fēng)險、優(yōu)勢互補提升競爭力。對于房企合作中的非并表項目而言，其開(kāi)發(fā)利潤以權益法進(jìn)行核算，計入“對聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)企業(yè)投資收益”科目，影響凈利潤表現。同時(shí)，合作非并表項目的增加也會(huì )相應地提升企業(yè)的歸母凈利率水平。

2021年上半年80家典型上市房企中，近半數房企合營(yíng)聯(lián)營(yíng)收入占稅前利潤的比重較上年同期呈現不同程度的上升，行業(yè)合作加深。而從對聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)投資收益的絕對規模來(lái)看，上半年典型上市房企中25家房企實(shí)現同比增長(cháng)，其中13家房企增幅超過(guò)100%，包括首創(chuàng )置業(yè)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口等。龍頭房企的規模優(yōu)勢顯著(zhù)，碧桂園以31.2億元的合聯(lián)營(yíng)收益位列榜首，較上年同期增長(cháng)20.9%，融創(chuàng )、萬(wàn)科、保利等房企也依舊位居前列。

2.投資物業(yè)重估收益：華潤、龍湖、中海投資物業(yè)重估收益領(lǐng)先（略）

3.租金收入：疫情修復期下，超六成房企租金收入同比回升

投資物業(yè)及酒店運營(yíng)作為房企多元發(fā)展板塊的一部分，已成為大部分房企的業(yè)務(wù)選擇之一，與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，助力房企總體收入的提升。2021年上半年，疫情修復期下大部分房企的投資物業(yè)板塊收益顯著(zhù)回升，80家典型上市房企中超過(guò)六成房企的投資物業(yè)租金及酒店運營(yíng)收入同比提升，其中增幅超過(guò)50%的達22家。

具體來(lái)看，華潤置地、龍湖集團、新城控股分別以70.2億元、47.8億元和36.9億元的投資物業(yè)租金及酒店運營(yíng)收入規模位居行業(yè)前三，其中新城控股于期內新增布局吾悅廣場(chǎng)18座，新開(kāi)業(yè)5座，該部分收入同比增長(cháng)67.7%，排名顯著(zhù)提升；華潤置地和龍湖也分別同比增長(cháng)64.7%和42.4%，保持領(lǐng)先地位。同時(shí)，部分房企投資物業(yè)租金及酒店運營(yíng)收入占總營(yíng)收的比重有所提升，其中大悅城在輕重并舉的策略下，期內商業(yè)持續擴張，平均出租率達94%，投資物業(yè)租金及酒店運營(yíng)收入占總收入比重達20.4%，同比提升2.3個(gè)百分點(diǎn)。

4、非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：資產(chǎn)處置推高當期凈收益，改善流動(dòng)性壓力

隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”政策調控的持續推進(jìn)，以及商票、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流等相關(guān)補丁的全面監控，部分踩線(xiàn)房企資金周轉壓力增大。除了加快銷(xiāo)售去化回籠資金，也通過(guò)出售資產(chǎn)、處置長(cháng)期股權等方式改善流動(dòng)性，平緩資金與債務(wù)壓力。其中，資產(chǎn)、股權等處置收益計入其他業(yè)務(wù)收入或營(yíng)業(yè)外收入當中，為非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，對企業(yè)當期損益產(chǎn)生影響。較高比重的非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入或將大幅提升企業(yè)的凈利潤狀況，但需謹慎注意其不可持續性。

（部分略）

5、銷(xiāo)管費率：超七成房企銷(xiāo)管費率同比下降，管控成效顯現（略）