作者：克而瑞研究中心

從規模房企2022年的業(yè)績(jì)目標情況來(lái)看，截至目前，僅有十余家上市房企公開(kāi)披露了全年業(yè)績(jì)目標，數量較往年40家左右的水平銳減。具體來(lái)看，在未披露年度目標的規模上市房企中，一部分是出于自身經(jīng)營(yíng)原因尚未披露年報及召開(kāi)業(yè)績(jì)會(huì )。

同時(shí)，也有另一部分企業(yè)近年來(lái)首次選擇不公開(kāi)披露年度業(yè)績(jì)目標，如華潤置地、新城、旭輝、金地、金科、中梁等。究其原因，一方面是去年規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，平均目標完成率不到90%，且有逾8成企業(yè)未完成全年業(yè)績(jì)目標。另一方面，今年初以來(lái)市場(chǎng)低迷、開(kāi)局慘淡，行業(yè)信心不足、下行壓力持續。在市場(chǎng)未有明顯回暖跡象的情況下，規模房企對全年銷(xiāo)售規模的預期相應的也更為謹慎。如旭輝管理層就表示，弱化了對規模的追求，目標是保持權益銷(xiāo)售的穩定，將更關(guān)注權益銷(xiāo)售額的“含金量”以及經(jīng)營(yíng)效率。

02 多數規模房企的業(yè)績(jì)目標 均有不同程度的調降

雖然2022年公開(kāi)披露全年業(yè)績(jì)目標的房企并不多，但通過(guò)這些企業(yè)的目標設定也可以一探規模房企整體的業(yè)績(jì)預期，以及不同房企目標之間的差異。首先，從整體來(lái)看，2022年所有公開(kāi)披露業(yè)績(jì)目標的規模上市房企，目標增長(cháng)率（2022年業(yè)績(jì)目標較2021年實(shí)際完成業(yè)績(jì)的增幅）的中位數僅為2%，較往年降幅明顯。其次，不同企業(yè)之間的目標設定也表現出分化，除了少數企業(yè)目標略有提升之外，大部分企業(yè)的業(yè)績(jì)目標均有不同程度的調降。

具體來(lái)看，越秀、綠城、保利置業(yè)2022年的業(yè)績(jì)目標較2021年均有提升，且越秀和保利置業(yè)的年度目標較去年實(shí)際完成的業(yè)績(jì)也分別增長(cháng)了7.3%和14.8%，目標設定相對積極。招商蛇口、濱江、首開(kāi)2022年的銷(xiāo)售目標則較去年基本持平，表現了對業(yè)績(jì)規模穩定的預期。而龍湖、金茂、遠洋、美的置業(yè)2022年的目標較2021年都有3%-7%左右的降低，但較2021年全年實(shí)際業(yè)績(jì)水平還是略有提升。

同時(shí)，也有多數房企調降業(yè)績(jì)目標，且降幅較其他企業(yè)相對明顯。如中糧大悅城、建業(yè)、時(shí)代2022年的年度目標較2021年目標的降幅均高于20%。其中，建業(yè)和時(shí)代2022年的目標較2021年實(shí)際完成業(yè)績(jì)的降幅分別達到了11.8%和32%。值得注意的是，這三家企業(yè)2021年的業(yè)績(jì)目標完成度都較低，中糧大悅城和建業(yè)集團的目標完成度不足80%，故今年都相應調低了銷(xiāo)售目標。

如時(shí)代中國管理層表示，2022年將銷(xiāo)售目標定為650億元，相比去年的1100億元有大幅下調。通過(guò)主動(dòng)的銷(xiāo)售規模管控，營(yíng)業(yè)目標趨向保守，傾向于讓整體銷(xiāo)售安排更從容一些，不希望用以?xún)r(jià)換量等非常短期的行為去支持銷(xiāo)售目標的達成。

03 目標去化率降低 企業(yè)貨值安排多集中在二三季度

從年內可售貨值及貨值目標去化率的角度來(lái)看，一類(lèi)房企如招商、越秀、金茂、綠城、華潤置地等，2022年全年的預期總可售貨值都高于2021年水平。其中，招商、越秀和金茂2022年的貨值目標去化率（年度目標銷(xiāo)售規模/年內預期總可售貨值）較去年有明顯降低。這部分企業(yè)旨在通過(guò)增加全年貨量供應來(lái)實(shí)現年度業(yè)績(jì)目標。

此外，2022年也有不少規模房企主動(dòng)降速，如旭輝、寶龍、中梁、合景泰富、建業(yè)、碧桂園等，全年總可售貨值較去年降低較為明顯，降幅在10%-30%范圍。這類(lèi)房企多未公開(kāi)披露全年業(yè)績(jì)目標，或者目標較2021年有大幅回落。

而從企業(yè)全年的貨量安排節奏來(lái)看，今年初企業(yè)綜合常規的貨值排布和對市場(chǎng)的預判，一季度推盤(pán)供貨積極性普遍不高，與去年形成鮮明對比，規模房企貨值安排多集中在二三季度。如華潤置地2022年的可售貨值為5278億元，預計隨著(zhù)市場(chǎng)的復蘇轉暖，在第二、第三季度供貨更為集中，將會(huì )有大量新項目入市。同樣，寶龍地產(chǎn)2022年總可售貨值共計1477億元，按照銷(xiāo)售節點(diǎn)鋪排，三季度貨值占比最高達32%，四季度貨值占比也達到了28.4%。從全年來(lái)看，目前隨著(zhù)政策面有緩和、好轉的趨勢，二三季度企業(yè)在加緊貨量供應的同時(shí)，應盡可能積極營(yíng)銷(xiāo)以提高去化率水平。

04  1-4月業(yè)績(jì)表現不及預期 目標完成率大幅低于去年同期

但從1-4月規模房企的業(yè)績(jì)同比和目標完成率來(lái)看，大部分企業(yè)的業(yè)績(jì)完成情況不容樂(lè )觀(guān)，目前銷(xiāo)售去化壓力仍然較大。1-4月，百強房企累計業(yè)績(jì)規模同比大幅降低50.2%，且一季度以來(lái)降幅呈擴大趨勢。有逾9成的百強房企累計業(yè)績(jì)同比降低，其中近半數企業(yè)的降幅高于50%。

具體來(lái)看，在公開(kāi)披露業(yè)績(jì)目標的規模上市房企中，多數企業(yè)截至4月末的目標完成率不足25%，有近半數企業(yè)甚至不足20%。其中，除了時(shí)代和中糧大悅城因為明顯調降了業(yè)績(jì)目標，目標完成度略高于去年同期之外。其他幾乎所有的企業(yè)，1-4月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標完成度較去年同期的降幅甚至大于15個(gè)百分點(diǎn)。

整體來(lái)看，今年以來(lái)即使大部分房企不披露目標，或是已經(jīng)主動(dòng)調降了銷(xiāo)售目標。但受一季度以來(lái)行業(yè)信心不足、市場(chǎng)低迷以及部分城市疫情反復等多方面因素的影響，目前企業(yè)實(shí)際的業(yè)績(jì)完成情況仍不及預期，年內銷(xiāo)售去化壓力放大。全年仍會(huì )有一定數量的房企出現業(yè)績(jì)規模負增長(cháng)。

05 改善流動(dòng)性、穩健經(jīng)營(yíng) 堅持長(cháng)期主義、提升經(jīng)營(yíng)效益是關(guān)鍵

整體來(lái)看，2022年以來(lái)市場(chǎng)和企業(yè)整體業(yè)績(jì)表現低迷，行業(yè)信心處在低位、風(fēng)險尚未出清、仍處在深度調整期。雖然目前部分城市松綁調控，政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場(chǎng)整體的供求和成交尚未有明顯轉暖跡象。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有望回穩，尚需期待政策層面的進(jìn)一步放松以及三季度的市場(chǎng)表現。

而對企業(yè)而言，目前多數企業(yè)流動(dòng)性壓力持續，且在“三道紅線(xiàn)”下企業(yè)投資和規模擴張動(dòng)能相應降低，業(yè)績(jì)增長(cháng)承壓。短期來(lái)看，2022年企業(yè)發(fā)展應以穩健為主，提升自己造血能力是關(guān)鍵。抓銷(xiāo)售回款、優(yōu)化債務(wù)結構，保證現金流和經(jīng)營(yíng)安全。特別是對于一些已經(jīng)出現流動(dòng)性風(fēng)險的房企而言，存貨去化、銷(xiāo)售回款的重要性遠高于規模增長(cháng)。

同時(shí)，從中長(cháng)期來(lái)看，企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯將加速轉變，不再追求高杠桿發(fā)展及高規模增長(cháng)，而是更注重維持利潤率穩定、提升經(jīng)營(yíng)效益。未來(lái)企業(yè)也將更注重發(fā)展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，堅持長(cháng)期主義、提升綜合實(shí)力。在商業(yè)、酒店、物管等多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域擇優(yōu)發(fā)展，提升資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益。

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原標題： 行業(yè)透視 |? 多數房企調降銷(xiāo)售目標，但年度業(yè)績(jì)完成壓力仍然較大