5月份，全國300城經(jīng)營(yíng)性土地成交量持續低位，5月總成交建筑面積僅為6606萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15.6%，同比降幅再度擴大至六成以上；價(jià)格方面，由于5月三四線(xiàn)成交占比上升，致成交單價(jià)回落至3255元/平方米，同環(huán)比均分別下降32%和19%；與此同時(shí)，本月溢價(jià)率回落、流拍率上漲，土地市場(chǎng)呈現量?jì)r(jià)齊跌的走勢。

市場(chǎng)熱度方面，盡管本月仍有六個(gè)城市完成集中土拍，但整體熱度都不及4月，蘇州首輪集中成交平均溢價(jià)僅有3%，廣州溢價(jià)率僅有1.2%，濟南和無(wú)錫的溢價(jià)率也僅在1%左右，廈門(mén)和福州的二輪土拍也明顯遇冷，和上月深圳、杭州的土拍高熱表現截然不同。

截止5月末，新增貨值百強門(mén)檻達到31.5億元，環(huán)比上漲18%，但同比大降60%；投資金額、建面百強門(mén)檻分別為10.6億和23.7萬(wàn)平方米，同比降幅分別為53%和48%，雖然同比降幅較4月末有所收窄，但依然處于極低位水平。

其中萬(wàn)科、華潤、中海、濱江、綠城和建發(fā)等新增貨值超過(guò)500億元。值得注意的是，建發(fā)在本月廈門(mén)、福州土拍中拿地近60億元，成為1-5月新增拿地金額最高房企。

本月百強新增貨值集中度雖然小幅下降，但仍處于高位：TOP10房企新增貨值占百強總貨值的49%，較上月末減少5個(gè)百分點(diǎn)，十強內部分化明顯，萬(wàn)科、華潤、中海持續納儲的同時(shí)，融創(chuàng )、綠地等暫未有土地入賬；11-20強房企新增貨值集中度保持在18%；后50強房企新增貨值占比提升至22%，依然處于較低水平。

03 1-5月百強拿地銷(xiāo)售比0.15 銷(xiāo)售21-30強企業(yè)投資停滯

百強房企1-5月整體拿地銷(xiāo)售比達到0.15，較上月末微升0.01，在集中供地持續進(jìn)行的情況下，房企投資保持非常謹慎的態(tài)度。各梯隊中拿地銷(xiāo)售比與4月末基本保持一致，投資態(tài)度無(wú)明顯轉變，10強、11-20強和后50強房企拿地銷(xiāo)售比分別為0.17、0.17和0.19，在各梯隊中相對最高。

百強房企中，近八成房企拿地銷(xiāo)售比低于0.2，同時(shí)仍有個(gè)別房企拿地銷(xiāo)售比高達0.5以上，包括綠城、建發(fā)、濱江、中交等，均在集中供地城市積極補倉。

04 核心城市集中供地未見(jiàn)“暖意” 5月銷(xiāo)售TOP50拿地金額同環(huán)比雙降

與4月杭州、深圳等城市土拍火熱、企業(yè)積極拿地相比，5月份廣州、濟南、無(wú)錫、蘇州、廈門(mén)、福州等城市集中供地相對沉寂，在整體市場(chǎng)政策利好頻出之下，未見(jiàn)“暖意”，仍?xún)H有國、央企和本地城投在投資拿地，也導致5月銷(xiāo)售TOP50房企單月拿地金額不足400億，同環(huán)比分別下降95%和70%，是2022年次低。整體來(lái)看，單月拿地仍是“老面孔”，如中海、建發(fā)、萬(wàn)科、華潤等。截止到前五月，仍有近三成TOP50房企投資處于停滯狀態(tài)。

05 僅不到四成百強房企拿地 國央企頂梁柱、民企近乎“隱身”

受制于市場(chǎng)下行、資金鏈緊張等因素的影響，諸多百強房企在土地價(jià)格較高的核心城市投資處于“有心無(wú)力”的狀態(tài)，僅有不到四成的百強房企在2022年有土地入賬。

從1-5月拿地金額TOP100房企來(lái)看，百強房企拿地數量?jì)H占到34%，幾乎全部集中在銷(xiāo)售TOP50企業(yè)之中，如建發(fā)、華潤、中海、萬(wàn)科等1-5月拿地金額超過(guò)200億元。此外，項目開(kāi)發(fā)商和地方平臺公司個(gè)占到36%和30%。

從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，國企、央企是今年土地市場(chǎng)的頂梁柱。全口徑銷(xiāo)售TOP50拿地金額中，國央企占比達到74%，優(yōu)勢明顯。而民企則近乎“隱身”，僅有一些區域深耕的房企表現較為突出，如濱江、大家等。

06 政策落地效果仍有待觀(guān)察 核心城市是房企補倉的主戰場(chǎng)

自4月份政策暖風(fēng)頻吹以來(lái)，5月份政策持續傳達對恢復房地產(chǎn)行業(yè)穩定發(fā)展的支持態(tài)度，疊加各城市放松限購、限貸的樓市政策來(lái)看，恢復房地產(chǎn)行業(yè)平穩發(fā)展對整體經(jīng)濟發(fā)展意義重大。但對大部分房企而言，銷(xiāo)售尚未全面回溫、現金流壓力仍存，政策利好帶來(lái)的刺激效果并不明顯，所以未來(lái)投資依舊會(huì )以是謹慎為主。這一點(diǎn)從業(yè)績(jì)會(huì )上各家房企表態(tài)也可見(jiàn)一斑，“以銷(xiāo)定投”、“量入為出”的策略被多家房企提及，說(shuō)明當前房企銷(xiāo)售、回款依然是房企投資考量的前提。

城市選擇上，房企投資將持續聚焦于高能級的核心城市，并逐步退出部分弱三四線(xiàn)城市，實(shí)際上，“回高退低”的投資策略已經(jīng)在2022年得到顯現。截止5月末，百強房企投資金額超過(guò)八成集中于22城，在三四線(xiàn)市場(chǎng)下行、需求退潮之下，核心城市的拿地集中度將持續走高。